Najemca może czasem więcej niż właściciel

Eksmisja z mieszkania to ostateczność. Ale co ma zrobić właściciel, któremu lokator nie płaci albo dewastuje mieszkanie? Problem w tym, że obowiązujące przepisy są niedoskonałe. Nie chronią ani właścicieli przed nieuczciwymi najemcami, ani eksmitowanych przed wyrzuceniem na bruk. I raczej nieprędko się to zmieni.

Stan zawieszenia

Najbardziej bezduszne prawo obowiązywało w wypadku eksmisji z mieszkań służb mundurowych oraz przejmowanych na podstawie specustaw w związku np. z budową dróg. Stosowało się bowiem przepisy o egzekucji w administracji. Wystarczyło, że np. komendant policji wydał decyzję o eksmisji donikąd. I tyle. Aspekty czysto ludzkie, jak choroba w rodzinie czy strata pracy, nie musiały go obchodzić.

Wykonujący decyzję (egzekutor) nie musiał nawet sprawdzać, czy dana osoba ma się gdzie wyprowadzić ani jaka jest jej sytuacja rodzinna. Przepisy dawały przyzwolenie na wyrzucenie na bruk całych rodzin.

Sądy administracyjne, do których trafiały spory, też nie pochylały się nad ludzkim losem. I to nie dlatego, że nie chciały, ale nie mogły, bo przepisy im na to nie pozwalały.

Wszystko zmieniło się na jesieni ubr. Wtedy to na wniosek rzecznika praw obywatelskich zapadł wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Sędziowie TK stanęli po stronie lokatorów. Przesądzili, że nie wolno eksmitować ludzi na bruk na podstawie przepisów o egzekucji w administracji. Nie chronią one w podstawowy sposób przed bezdomnością. Naruszają też godność człowieka.

Efekt tego wyroku jest również taki, że obecnie w ogóle nie ma eksmisji z lokali służbowych. Lokatorzy mogą czuć się bezpiecznie, ale właściciele mieszkań już nie. Wszyscy czekają na uchwalenie nowych przepisów, a tych jak nie było, tak nie ma. Ani rządowi, ani parlamentowi nieśpieszno do tego, by przygotować projekt.

Od jesieni jest więc stan zawieszenia.

Szeroki parasol ochronny

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda z eksmisją na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej jako ustawa lokatorska). O wiele lepiej chronią one przed bezdomnością, ale robią to zbyt dużym kosztem właścicieli lokali.

Przepisy przewidują, że o eksmisji orzeka sąd powszechny, który zanim wyda wyrok, bada sprawę. Pod uwagę bierze też sytuację byłego lokatora, w tym także aspekty czysto ludzkie,

Ustawa lokatorska zawiera również długą listę osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym musi zapewnić prawo do lokalu socjalnego. Chodzi o m.in. o obłożnie chorych, dzieci, ciężarne czy bezrobotnych. Taki lokal dostarcza gmina, a ta – jak powszechnie wiadomo – wiecznie cierpi na deficyt mieszkań. Lokator mieszka więc w dotychczasowym mieszkaniu i czeka na lokal socjalny. Z reguły wtedy nie płaci ani czynszu, ani nawet za media. Kto płaci? Właściciel mieszkania. Jeżeli bowiem tego nie robi sam, może stracić mieszkanie z powodu zaległości czynszowych oraz za media. Efekt jest taki, że latami potrafi „kredytować" byłego lokatora. Wprawdzie może żądać od gminy odszkodowania za to, że nie dostarcza lokalu, ale te nie chcą płacić. Poza tym ma związane ręce, nie może korzystać ze swojego lokalu, jak chce. Musi znosić lokatorów z wyrokiem eksmisyjnym.

Prawo nie chroni też przed eksmisją właścicieli w taki sam sposób jak byłych najemców. Ustawa lokatorska dotyczy tylko lokatorów, czyli najemców i posiadaczy lokatorskich i własnościowych mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych. Słowem nie wspomina np. o ciężarnej eksmitowanej właścicielce lokalu. Jej już ochrona nie obejmuje.

Wkrótce pozbycie się lokatora będzie jeszcze trudniejsze niż dziś.

Lokatorzy górą

Za rok wejdą w życie nowe przepisy. Chodzi o nowelizację, która zmienia kilka ustaw, w tym o ochronie praw lokatorów, a także kodeks postępowania cywilnego. Nowela wprowadza zakaz eksmisji do noclegowni oraz schronisk. Jednocześnie przewiduje, że w każdym przypadku gmina będzie musiała dostarczyć pomieszczenie tymczasowe.

Będzie tylko kilka wyjątków. Chodzi o osoby, które stosują przemoc, o eksmitowanych z pomieszczeń tymczasowych, korzystających z najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. A to oznacza, że w przyszłości do schroniska może trafić korzystający z rządowego programu Mieszkanie+.

Tymczasem gminy, podobnie jak w wypadku lokali socjalnych, mają bardzo mało pomieszczeń tymczasowych, a są takie, które wcale ich nie posiadają.

Wspomniana nowela zawiera też inne rozwiązania. Uzależnia bowiem przyznanie lokalu socjalnego osobom z listy z ustawy lokatorskiej od ich sytuacji materialnej. Dziś każdej ciężarnej, która jest byłą lokatorką, należy się mieszkanie. Tymczasem jej sytuacja materialna nie musi być wcale zła. I niejedną ciężarną stać na wynajęcie mieszkania.

Krajowa Rada Komornicza zarzuca nowym przepisom brak logiki. Z jednej strony wprowadzają zakaz eksmisji do noclegowni i schroniska. Z drugiej mają wyeliminować sytuacje, w których osoby stosunkowo zamożne uzyskują prawo do najmu lokalu socjalnego, blokując tym samym możliwość przyznania tego uprawnienia osobom w rzeczywistości potrzebującym.