Komentuje mec. Andrzej Lulka, radca prawny, wspólnik kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.:

Andrzej Lulka: 1 stycznia 2016 r. wchodzi w życie nowa ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jednak nowa ustawa nie stanowi, iż nieruchomości rolne mogą być nabywane wyłącznie przez rolników indywidualnych. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów również nie ma takiego zakazu. Należy jednak podkreślić, iż osoby niebędące rolnikami indywidualnymi mogą nabyć nieruchomości rolne tylko w przypadku, gdy podmioty posiadające pierwszeństwo w nabyciu tego rodzaju nieruchomości, nie zdecydują się kupić danej nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli dana nieruchomość rolna jest sprzedawana przez osobę inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy (po spełnieniu przez niego określonych warunków), a jeżeli dzierżawca nie skorzysta z tego prawa, prawo pierwokupu przechodzi na Agencję Nieruchomości Rolnych (przy czym dotyczy to nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 5 ha).

Dopiero w przypadku, gdy Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa, osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną. Po wejściu w życie nowej ustawy, uprawnionym do wykonania prawa pierwokupu będzie również rolnik indywidualny będący właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a w odniesieniu do prawa pierwokupu Agencji, będzie ono dotyczyło nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha. W związku z powyższym, po nowym roku, osoba, która nie jest rolnikiem, będzie mogła nabyć nieruchomość rolną, jeżeli wymienione podmioty nie skorzystają ze swojego prawa.

A gdy grunty będzie sprzedawał ANR?

W odniesieniu do gruntów sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych, po wejściu w życie nowej ustawy, pierwszeństwo w jej nabyciu będą mieli tak jak dotychczas, m.in. dzierżawcy tej nieruchomości. W przypadku, gdy np. dzierżawca nie nabędzie danej nieruchomości rolnej, Agencja zaoferuje nabycie tej nieruchomości określonym kategoriom nabywców m.in. rolnikom indywidualnym.

Dopiero, gdy żadna z uprawnionych osób nie wyrazi chęci nabycia danej nieruchomości, osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym będzie mogła ją nabyć. Podsumowując, nowa ustawa nie zakazuje sprzedaży nieruchomości rolnych na rzecz osób nieposiadających statusu rolnika indywidualnego, jednak ogranicza możliwość ich nabycia poprzez rozszerzenie katalogu podmiotów posiadających pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości rolnych.

Na jakie zmiany w prawie powinny przygotować się osoby zamierzające kupić nieruchomość rolną?

Należy wspomnieć o ograniczeniach związanych z możliwością nabycia nieruchomości w przypadku, gdy w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego.

Podział gospodarstwa rolnego będzie dopuszczalny tylko w przypadkach określonych w nowej ustawie, np. gdy powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (tzw. podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne. Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym w danym województwie zostanie ustalona w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Podział gospodarstwa rolnego będzie również dopuszczalny, gdy powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy. Oznacza to, że po transakcji, nabywca nieruchomości będzie musiał być właścicielem nieruchomości o powierzchni większej niż powierzchnia nieruchomości zbywcy. O dopuszczalności przeniesienia własności nieruchomości rolnej orzekał będzie dyrektor właściwego oddziału Agencji.

Istotną zmianą, która może sprawiać problemy praktyczne, jest wskazanie, iż dowodem potwierdzającym miejsce zamieszkania rolnika indywidualnego jest zaświadczenie o zamieszkaniu wydane przez organ właściwy w sprawach ewidencji ludności. Ustalenie miejsca zamieszkania danego rolnika jest niezwykle istotne dla ustalenia, czy dany rolnik posiada status rolnika indywidualnego.

Problematyczne może być jednak uzyskanie tego rodzaju zaświadczenia, ponieważ obecnie obowiązujące przepisy dotyczące ewidencji ludności nie przewidują wydawania zaświadczeń o zamieszkaniu, a jedynie zaświadczeń o zameldowaniu na pobyt stały. Ponadto, organy ewidencyjne nie prowadzą rejestru miejsc zamieszkania. Nowa ustawa nie zawiera w tym zakresie przepisów zmieniających przepisy dotyczące ewidencji ludności.

Warto również zwrócić uwagę na fakt, iż Agencja Nieruchomości Rolnych będzie posiadała większe fundusze na realizację przysługującego jej prawa pierwokupu i odkupu. Wynika to z obowiązku przeznaczania w planie finansowym Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa 30% wydatków na ww. cele. Oznacza to, że Agencja będzie dysponować większymi środkami na zakup nieruchomości rolnych w wyniku wykonania prawa pierwokupu, co w połączeniu z przysługującymi jej uprawnieniami, może utrudnić nabywanie gruntów innym osobom, w szczególności przez osoby niebędące rolnikami.

Na jakich zasadach cudzoziemcy będą mogli nabywać nieruchomości rolne w przyszłym roku?

Z dniem 1 maja 2016 r. upływają tzw. okresy ochronne dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców pochodzących z państw należących do Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Oznacza to, iż po upływie tego terminu, cudzoziemcy zamierzający nabyć nieruchomość rolną, nie będą zobowiązani do uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych. Osoby te będą w tym zakresie traktowane na równi z obywatelami polskimi, co oznacza, iż będą miały do nich zastosowanie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych, o których mowa powyżej. Zasady nabywania nieruchomości rolnych faworyzujące rolników indywidualnych z danej gminy, w której położona jest nieruchomość, mogą jednak stawiać cudzoziemców w mniej korzystnej sytuacji niż obywateli polskich.

W odniesieniu do nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców pochodzących spoza Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego, zasady nie ulegają zmianie. Osoby te w dalszym ciągu będą musiały uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości.

- więcej o kupowaniu ziemi pod budowę domu oraz działek rolnych
w poniedziałkowym wydaniu "Nieruchomości"