Przed pandemią Polacy bardzo chętnie inwestowali w nieruchomości na wynajem. Już wtedy przy większej skali przedsięwzięcia wywoływało to problemy podatkowe. Gdy mieszkań było więcej albo podatnik wynajmował swoje dodatkowe mieszkanie za pośrednictwem firmy, która oferowała tzw. najem krótkoterminowy, fiskus często kwalifikował taką aktywność jako działalność gospodarczą.
Teraz, gdy przez koronawirusa najem na doby zupełnie się załamał, a podatnicy nierzadko tracą pracę, szukają wyjścia z kłopotów. A każdą decyzję trzeba dobrze przemyśleć, żeby nie wpaść w pułapkę podatkową.
Czytaj także:
Podatek od najmu i sprzedaży nieruchomości w czasie pandemii
Limit pięciu lat
Pandemia, która coraz bardziej odbija się na gospodarce, w skrajnych przypadkach może prowadzić do konieczności sprzedaży mieszkania. Zasadniczo problemu nie ma, gdy takie lokum, traktowane dotychczas jako majątek prywatny (nie firmowy), podatnik kupił dawno temu. Zgodnie bowiem z ustawą o PIT o tym, czy odpłatne zbycie, np. sprzedaż, podlega opodatkowaniu czy nie, zależy od tego, ile czasu podatnik był jego właścicielem. Jeżeli od końca roku nabycia (wybudowania) do odpłatnego zbycia upłynęło pięć lat, PIT nie będzie. Schody zaczynają się, gdy mieszkanie czy dom trzeba sprzedać przed upływem tego terminu. W takiej sytuacji co do zasady transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PIT.
Nie oznacza to jednak, że zawsze wystąpi realna konieczność rozliczenia się z fiskusem. Podatek od sprzedaży nieruchomości to 19 proc. od dochodu, czyli przychodu (ceny zbycia) minus koszty. Podatnicy, którzy zmuszeni są szybciej, niż zamierzali, sprzedać np. mieszkanie wcześniej nabyte odpłatnie, są w stosunkowo dobrej sytuacji. Kalkulując podstawę opodatkowania, mogą bowiem uwzględnić jeden z najistotniejszych kosztów, tj. cenę nabycia. Do tego jeszcze jako koszt mogą uwzględnić m.in. tzw. wydatki okołotransakcyjne (prowizje, opłaty itd.). Finalnie może się więc okazać, że nie wystąpi dochód do opodatkowania. Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało zakupione za 300 tys. zł, a podatnik musi je sprzedać przed upływem pięciu lat za taką samą czy nawet niższą kwotę, żaden dochód nie wystąpi.
Teoretycznie podatnik, który decyduje się na sprzedaż nieruchomości przed upływem ustawowego terminu, i wystąpi opodatkowanie, może skorzystać ze zwolnienia. To specjalna preferencja, która pozwala nie płacić należnego fiskusowi podatku od sprzedaży nieruchomości. Podstawowym warunkiem skorzystania z ulgi jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na określone własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Obecnie zaś powodem ekspresowej sprzedaży nieruchomości będzie nie chęć poprawy warunków mieszkaniowych, ale w ogóle brak środków na spłatę zaciągniętego na nią kredytu czy na jej utrzymywanie. To może przekreślić widoki na preferencję.
Ulga nie dla każdego
Przede wszystkim ze zwolnienia można skorzystać tylko w części, w jakiej pieniądze zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, np. na zakup mniejszego lokum. Do ulgi nie będą zatem uprawnione osoby, które nadwyżki z takiej transakcji przeznaczą na inne cele, np. na życie. Co istotne, prawa do preferencji nie daje też spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na nabycie sprzedawanej nieruchomości.
Takie stanowisko fiskus potwierdzał już w interpretacjach (np. z 6 listopada 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.356. 2019.1.AWO). Wskazuje w nich, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości do wysokości uwzględnionej w kosztach uzyskania przychodów, tj. stanowiącej cenę nabycia zbytej nieruchomości, nie stanowi osiągania celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W ocenie urzędników dopuszczenie wliczania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność byłaby podwójną korzyścią podatkową. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem cena nabycia, a drugi raz spłata kwoty kredytu finansującego tę właśnie cenę nabycia.
Co istotne jednak, fiskus zgadza się na objęcie zwolnieniem spłaty odsetek od takiego kredytu, ale wyłącznie tych dokonywanych od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości.
Formularz przy sprzedaży lokum
Podatnicy, którzy mają obowiązek rozliczenia się z fiskusem z opodatkowanej sprzedaży nieruchomości, muszą złożyć PIT-39. Termin to od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego, po roku ,w którym doszło do sfinalizowania transakcji, czyli uzyskania dochodu. Zeznania złożone przed terminem uznaje się za złożone 15 lutego. ?
W PIT-39 wykazuje się m.in. tzw. ulgę mieszkaniową. Przy czym ?w całości ze zwolnienia korzysta tylko taki zysk ze sprzedaży, który ?w całości został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. ?W pozostałych ulgę trzeba wyliczyć.?
Przykład:?
Przychód ze sprzedaży, czyli cena, to 200 tys. zł?
Koszty, tj. cena nabycia plus wydatki okołotransakcyjne, to 150 tys. zł?
Dochód 50 tys. zł?T
Wydatki na cele mieszkaniowe – 150 tys. zł?
Obliczenie dochodu ze zwolnieniem:?
(50 tys. zł x 150 tys. zł)/200 tys. zł = 37,5 tys. zł?
Do opodatkowania pozostaje 12,5 tys. zł (50 tys. zł – 37,5 tys. zł).
