Mamy złą wiadomość dla osób, które muszą sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką, by rozliczyć dług. Skarbówka interpretuje przepisy na ich niekorzyść. Sprzedający musi zapłacić podatek od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, bez odliczenia kredytu. Nie uzna spłaty za koszt podatkowy ani nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej.
Czytaj także: Kiedy sprzedaż kamienicy bez PIT
Przekonała się o tym niepełnoletnia podatniczka, która w spadku po ojcu odziedziczyła część domu obciążonego długiem hipotecznym. Drugim spadkobiercą była jej matka.
Bez żadnych odliczeń
Dziewczyna napisała, że po śmierci ojca ich sytuacja finansowa stała się bardzo trudna. Matka zarabiała 3,1 tys. zł miesięcznie, tymczasem rata kredytu hipotecznego wynosiła 3,5 tys. zł miesięcznie. Dlatego chciała jak najszybciej sprzedać dom, by uregulować dług wobec banku. Jednak ze względu na wysoką cenę oraz hipotekę rodzinie trudno było znaleźć nabywcę. Ten, który w końcu zdecydował się na zakup, nie chciał przejąć hipoteki. Dlatego – zgodnie z umową – najpierw rozliczył w całości kredyt, a różnicę wpłacił na konto sprzedających.
Dziewczyna wyjaśniła, że swój udział w nieruchomości nabyła w 2015 r., kiedy zmarł jej ojciec. Sprzedała w 2016 r., a więc przed upływem pięciu lat od nabycia. To oznacza, że dochód podlega opodatkowaniu. Wystąpiła do skarbówki z pytaniem, czy od przychodu ze sprzedaży może odliczyć część przeznaczoną na spłatę. Jak wyjaśniła, przypadający na nią przychód (stosownie do udziału w spadku) wyniósł 210 tys. zł, ale realnego dochodu otrzymała tylko 90 tys. zł. Pozostałe 120 tys. zł zostało bowiem przeznaczone na rozliczenie hipoteki. Jej zdaniem spłatę należy uznać za koszt uzyskania przychodu. Opodatkowana powinna więc być różnica, czyli 90 tys. zł.
Zapytała też, czy przysługuje jej ulga na własne cele mieszkaniowe. Jak wyjaśniła, środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła w całości na udzielenie matce pożyczki przeznaczonej na spłatę kredytu hipotecznego. Konieczna była do tego zgoda sądu rodzinnego. Następnie zwolniła matkę z długu, a w zamian matka uczyniła ją współwłaścicielką nowego lokalu. Chodzi o nieruchomość, którą kupiły za pieniądze pozostałe po sprzedaży domu, by tam zamieszkać.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej udzielił jednak negatywnej odpowiedzi na oba pytania. Przypomniał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z opodatkowania po upływie pięciu lat od nabycia. W opisanej sytuacji pięć lat jeszcze nie upłynęło, więc podlega PIT. Długów spadkowych nie można uznać ani za koszt uzyskania przychodu, ani za koszt odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ustawy o PIT. To oznacza, że nie można odliczyć spłaty kredytu. Dziewczyna zapłaci więc podatek od kwoty 210 tys. zł.
PIT od ceny w umowie
– Przychodem nie jest kwota faktycznie otrzymana, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia – czytamy.
Co więcej, fiskus uznał, że dziewczyna nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 121 ustawy o PIT. To dlatego, że udzielenie matce pożyczki na spłatę długu nie było wydatkiem na cele mieszkaniowe. Poza tym – jak wskazał – prawo własności nowego lokalu uzyskała matka wnioskodawczyni, a nie ona sama. Nie są to więc jej cele mieszkaniowe.
Nr interpretacji 0113-KDIPT2-2.4011. 232.2018.2.MK
OPINIA
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w Thedy & Partners
Faktycznie, wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego sprzedawanej nieruchomości nie podlega odliczeniu jako koszt sprzedaży. Dochód ze sprzedaży może być jednak zwolniony z opodatkowania na podstawie tzw. ulgi mieszkaniowej w części, w jakiej zostanie przeznaczony na spłatę kredytu. Dlatego warto doradzić podatniczce, by jeszcze raz wystąpiła o interpretację. Niezrozumiałe jest dodatkowe stanowisko fiskusa, gdzie fakt udzielenia pożyczki, docelowo związanej z nabyciem udziału w nieruchomości, nie został uznany za przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe, co oznacza brak zwolnienia z PIT. Przepisy podatkowe wprost pozwalają na zastosowanie zwolnienia w ciągu dwóch lat. Tymczasem dla fiskusa wydaje się nie mieć znaczenia, iż wskazana pożyczka została „zamieniona" na udział w nieruchomości w czasie krótszym niż dwa lata.
