Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wydał wyrok ważny dla wszystkich, którzy nie wiedzą, jak rozliczyć zyski z wynajmowanych lokali. Uznał, że jeśli właściciel mieszkania nie zapewnia gościom dodatkowych świadczeń, takich jak w hotelach, nie można uznać najmu za działalność gospodarczą. W konsekwencji ma prawo do opłacania 8,5-proc. zryczałtowanego podatku.
Spór z fiskusem zaczął się od wniosku o interpretację kobiety, która jest właścicielką jednopokojowego mieszkania. Wynajmuje je zarówno na krótkie, jak i długie pobyty. Najemców pozyskuje przez portal internetowy. Twierdzi, że najem nie jest działalnością gospodarczą i można go rozliczać ryczałtem.
Zdaniem skarbówki musi jednak rozliczać się jak przedsiębiorca. Wynajem mieszkania na krótkie pobyty jest bowiem działalnością gospodarczą (to szereg cyklicznych, powtarzalnych, zorganizowanych czynności, podejmowanych w celach zarobkowych). Kobieta nie może więc płacić 8,5-proc. zryczałtowanego podatku.
Lokal bez dodatkowych usług
Sprawa trafiła do sądu, który podkreślił, że nie ma podstaw do uznania właścicielki mieszkania za przedsiębiorcę. Nie zapewnia ona bowiem żadnych powiązanych z noclegiem usług typu sprzątanie, zmiana pościeli, obsługa na recepcji, dostęp do restauracji – charakterystycznych dla hoteli czy moteli. Nie korzysta z pomocy księgowej, usług firmy zarządczej, nie zatrudnia osób obsługujących mieszkanie.
Nie można więc mówić, że prowadzi zorganizowaną działalność, tak jak profesjonalny podmiot świadczący usługi zakwaterowania.
Krakowski WSA zwrócił też uwagę na to, że w wynajmowanym mieszkaniu pozostawione są rzeczy prywatne, co raczej nie jest praktykowane w hotelach.
Reasumując, sąd uznał, że kobieta nie prowadzi działalności gospodarczej. Może więc rozliczać zyski jak osoba prywatna.
Przypomnijmy, że osoba, która zarabia na najmie, ma kilka możliwości opodatkowania. Ci, którzy ponoszą mało wydatków na mieszkanie i nie lubią formalności, powinni zdecydować się ryczałt. Wtedy płacą 8,5-proc. podatek liczony od przychodu (nie można go pomniejszać o koszty). Takich osób z roku na rok przybywa, w 2015 r. było ich prawie 460 tysięcy.
Kto decyduje o wyborze formy rozliczenia
Co zrobić, jeśli ryczałt nam nie odpowiada, bo np. mamy duże koszty wynajmu i chcemy je wykorzystać?
Rozliczać się na podstawie ustawy o PIT. Tu są trzy warianty uzależnione przede wszystkim od tego, jakie rozmiary ma wynajem. Jeśli duże, powinniśmy założyć działalność gospodarczą i rozliczać się jak przedsiębiorca – według skali podatkowej albo wybierając 19-proc. stawkę liniową. Jeśli najem nie jest działalnością, płacimy podatek według skali.
Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej" z 6 lutego, fiskus z reguły zgadzał się na to, aby wynajmujący sami decydowali o tym, jak opodatkować swoje przychody (nawet gdy mieli kilkadziesiąt lokali). Ostatnio zaczął jednak kwestionować ich decyzje, twierdząc, że ci, którzy wynajmują mieszkania na krótki czas, np. turystom w wakacje, są przedsiębiorcami i nie mogą płacić prostego ryczałtu.
To problem dla wszystkich, którzy rozliczają się w tej formie. Po kontroli urzędników może się bowiem okazać, że mają zaległość podatkową.
sygnatura akt: I SA/Kr 151/17
masz pytanie, wyślij e-mail do autora: p.wojtasik@rp.pl
Opinia
Aleksandra Kasińska-Skiba, doradca podatkowy, radca prawny, menedżer w kancelarii FL Tax
Spory o to, kiedy najem jest działalnością gospodarczą, trwają od lat. I trudno tutaj o uniwersalną receptę, przepisy są bowiem nieprecyzyjne, a każda sprawa inna. W opisanym wyroku o rozstrzygnięciu zdecydowało to, że właściciel mieszkania nie zapewniał wynajmującym żadnych dodatkowych świadczeń, np. posiłków czy sprzątania. Dlatego sąd uznał, że nie działa jak przedsiębiorca świadczący usługi zakwaterowania czy hotelarskie. Uważam, że to rozsądne kryterium. Dodatkowe usługi dla gości mogą świadczyć o tym, że nasza aktywność wykracza poza standardowy najem i bliżej jej do działalności gospodarczej obejmującej usługi zakwaterowania.
