Państwo wie, jak ważne dla większości Polaków jest posiadanie własnych czterech kątów. Jedną z form wsparcia dla osób, które chcą zabezpieczyć własne potrzeby mieszkaniowe, są dość korzystne przepisy podatkowe. Zasadą jest, że odpłatne zbycie mieszkania czy domu po upływie pięciu lat od końca roku nabycia nie podlega PIT. Ale nawet ten, kto musi sprzedać nieruchomość szybciej, lecz pieniądze z niej chce przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, ma duże szanse na zwolnienie z podatku, które pozwala go ograniczyć lub w ogóle wyłączyć. Szkoda tylko, że fiskus – nie bacząc na społeczny cel preferencji – dwoi się i troi, by ją ograniczyć.
Czytaj także:
Na szczęście takiemu profiskalnemu podejściu stanowcze nie mówią sądy administracyjne. We wtorek skarbówka usłyszała je od Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie zadatku.
Umowa przedwstępna
W sprawie chodziło o sprzedaż działki i wydatki na remont domu. We wniosku o interpretację podatniczka wyjaśniła, że po śmierci męża postanowiła sprzedać ich wspólny grunt. Zasadniczo, ponieważ transakcja miała miejsce przed upływem pięciu lat, w grę wchodził PIT od sprzedaży. Jednak kobieta zamierzała wydać pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe – konkretnie remont własnego domu – i skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Problemem okazało się jednak, że dużą część pieniędzy z 80 tys. zł zadatku na poczet sprzedaży działki wydała na remont kilka miesięcy przed ostatecznym sfinalizowaniem transakcji.
Sama była przekonana, że otrzymany przy podpisaniu umowy przedwstępnej zadatek wydatkowany na cele mieszkaniowe przed datą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego podlega zwolnieniu z PIT. Zwłaszcza że była właścicielką domu, pieniądze wydała w odpowiednim czasie (wówczas dwa lata), a wydatki udokumentowano fakturami VAT.
Inaczej do sprawy podszedł jednak fiskus. Stwierdził, że zwolnienie może obejmować jedynie ten dochód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany, począwszy od dnia odpłatnego zbycia (np. sprzedaży). Trzymając się kurczowo litery prawa, podkreślił, że ustawa o PIT mówi o zbyciu. A zatem, aby wywołać skutek prawnopodatkowy, musi nastąpić przeniesienie prawa własności, np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych. Umowa przedwstępna jest tylko niejako przyrzeczeniem. W ocenie urzędników początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki objęte preferencją, jest więc dzień, w którym została zawarta właściwa umowa sprzedaży.
Podatniczka nie zgadzała się z taką wykładnią prawa. I słusznie, bo spór z fiskusem wygrała. Najpierw rację przyznał jej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi. Przypomniał, że sporne zwolnienie jest normą celu społecznego (socjalnego). W ocenie WSA przepisy nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego musi być wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na nabywcę lokalu. Sąd zgodził się ze skarżącą, że choć wydała część zadatku przed sfinalizowaniem sprzedaży, ma prawo do zwolnienia.
Tak samo uznał NSA. Jak przypomniała sędzia NSA Małgorzata Wolf-Kalamala, w orzecznictwie złagodzono podejście do spornego zwolnienia. Gdy nie ma wątpliwości, że nie chodzi o manipulację, oszustwo podatkowe, ale o rzeczywiste wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, to fiskus nie może ograniczać prawa do zwolnienia.
Liczy się cel społeczny
NSA zgodził się, że strony umowy mogą postanowić, że część ceny zakupu zostanie przekazana sprzedającemu wcześniej w formie zadatku czy też innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej. Wartość taka nie funkcjonuje w próżni, jest związana z ceną sprzedaży. Środki te są przeznaczone na ściśle określony cel. Po spełnieniu umowy przyrzeczonej stają się częścią ceny sprzedaży. Jak tłumaczył sąd, ustawodawca przyjął, że celem spornego zwolnienia jest wspieranie różnych form budownictwa mieszkaniowego. Skoro w spornej sprawie środki ze sprzedaży zostały wydatkowane na cel mieszkaniowy, a nie inny, np. konsumpcyjny, to NSA uznał, że zwolnienie się należy. Wyrok jest prawomocny.
Sygn. akt: II FSK 1837/17
Marcin Zarzycki doradca podatkowy, partner zarządzający z kancelarii LTCA Zarzycki Niebudek Adwokaci i Doradcy Podatkowi
Komentowany wyrok jest już kolejnym korzystnym rozstrzygnięciem dla podatników w zakresie stosowania tzw. ulgi mieszkaniowej. NSA wskazał jednoznacznie, że z ulgi mieszkaniowej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT można skorzystać nie tylko w stosunku do kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, tj. z ostatecznej umowy sprzedaży, lecz również w stosunku do kwot wynikających z otrzymanych zaliczek i zadatków otrzymanych i wydatkowanych przed podpisaniem finalnej umowy. Niestety, pomimo bardzo korzystnych wniosków płynących z orzecznictwa NSA nie należy spodziewać się diametralnej zmiany podejścia prezentowanego przez organy podatkowe. Co nie jest dobrą wiadomością dla osób, które chcą skorzystać z ulgi w odniesieniu do zaliczek i zadatków. Osoby te powinny przygotować się na długą – choć zapewne wygraną – batalię sądową z fiskusem.
