Osoby, które nabywają nieruchomości mieszkalne w spadku czy darowiźnie i muszą je szybko spieniężyć, są w trudnej sytuacji. Zbycie takiego domu czy mieszkania przed upływem pięciu lat od końca roku ich nabycia oznacza – co do zasady – konieczność rozliczenia się z fiskusem. Co gorsza, w tym przypadku opodatkowany jest prawie cały zysk, bo nie ma kosztu nabycia.
Oszczędzić nieco mogą podatnicy, którzy muszą wykonać zapis testamentowy. Potwierdził to ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny.
Scheda z poleceniem
Sprawa dotyczyła interpretacji podatkowej. Z wniosku wynikało, że aktem notarialnym poświadczenia dziedziczenia podatnik z dwiema innymi osobami nabył spadek po zmarłym ojcu. Zgodnie z testamentem jego udział w przyjętym spadku to 1/3.
Zmarły w testamencie zobowiązał spadkobierców do spieniężenia masy spadkowej, w szczególności nieruchomości. Pieniądze ze sprzedaży spadkobiercy mieli podzielić na cztery części. Przy czym jedna miała przypaść tytułem zapisu wnuczętom testatora. Spadkobiercy wykonali wolę zmarłego i sprzedali nieruchomość za ponad 1,3 mln zł. Podatnik postanowił się upewnić, jak opodatkować zysk z przypadającej mu części spieniężonej nieruchomości. Zwłaszcza czy na PIT należny skarbówce ma wpływ to, że część pieniędzy wydał na realizację zapisu.
Fiskus odpowiedział, że kwota zapisu testamentowego nie może być traktowana jako koszt obniżający podstawę obliczenia PIT ze sprzedaży. W ocenie fiskusa do kosztów odpłatnego zbycia podatnik może zaliczyć jedynie wydatki na akt notarialny. Od reszty w ocenie urzędników powinien zapłacić 19 proc. PIT.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie podzielił tego stanowiska. Uznał, że podział spadku polegający na sprzedaży majątku spadkowego i podziale uzyskanej sumy między spadkobierców w ogóle nie podlega PIT.
Fiskus zaskarżył to orzeczenie. NSA oddalił jego skargę kasacyjną, ale na nowo wyłożył przepisy. Przede wszystkim nie podzielił stanowiska WSA, że w sprawie nie ma zastosowania ustawa o PIT. Zgodził się z fiskusem, że czym innym jest nabycie spadku, a czymś innym sprzedaż nieruchomości spadkowej. Ta czynność podlega przepisom ustawy o PIT.
Realny zysk
Jeśli jednak chodzi o sposób opodatkowania takiego zbycia, NSA opowiedział się po stronie podatnika, choć uznał, że wydatek na zaspokojenie zapisobierców nie może być kosztem podatkowym takiej transakcji. W ich katalogu nie ma zapisów spadkowych.
Jednak – jak tłumaczył sędzia NSA Tomasz Zborzyński – w sporze należy odnieść się do strony przychodowej. W ocenie sądu w opisanym przypadku przychodem nie może być cała cena.
Z wykonanego zapisu podatnik nie uzyskuje bowiem realnego przysporzenia. W konsekwencji przychodem ze sprzedaży nieruchomości spadkowej będzie cena, ale z wyłączeniem zapisu testamentowego.
Wyrok jest prawomocny.
sygn. akt II FSK 715/15
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Parnerzy
Przepisy podatkowe pozostają surowe dla zbywających nieruchomości nabyte w spadku. Spadkobiercy nie przysługuje prawo do rozliczenia nieomal żadnego kosztu przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat. W mojej ocenie ustawodawca powinien rozważyć, czy taki stan rzeczy jest pożądany. Sytuacji takich jak ta dałoby się bowiem uniknąć bez dużych strat dla fiskusa, gdyby spadkobierca mógł rozpoznać koszty poniesione przez spadkodawcę. Analogiczna regulacja obowiązuje podczas zbywania np. jednostek funduszy inwestycyjnych lub akcji (art. 22 ust. 1m ustawy o PIT). Wydaje się, że jej wprowadzenie byłoby słuszne także na potrzeby zbywania jakiegokolwiek majątku spadkowego.