Do podwyżek opłat za lokale spółdzielcze (własnościowe i lokatorskie) stosuje się dwie ustawy: o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: ustawa spółdzielcza) oraz o ochronie praw lokatorów (dalej: ustawa lokatorska). Ta ostatnia nie dotyczy właścicieli. Nie są oni lokatorami w jej rozumieniu Do nich stosuje się tylko ustawę spółdzielczą.

Trzeba też pamiętać, że przepisy tych ustaw różnie rozstrzygają te same kwestie. Wtedy pierwszeństwo mają przepisy korzystniejsze dla spółdzielcy.

Czytaj także:

Co warto wiedzieć o podwyżce opłat za mieszkanie

Co robić kiedy rachunki za mieszkania idą w górę

Kwestionuje się uchwały, a nie to, że ma być drożej

Prowadzący lokale użytkowe mogą płacić więcej, ale bez przesady

Podwyżka nie może być zaskoczeniem. Spółdzielnia ma obowiązek zawiadomić o niej na piśmie. Musi to zrobić minimum dwa tygodnie przed upływem terminu wnoszenia opłat niezależnych (za media), a w wypadku opłat zależnych – trzy miesiące wcześniej.

Tak jak najemców, spółdzielców obowiązują zasady z ustawy lokatorskiej, czyli opłaty można podnosić dwa razy w roku i nie częściej niż co sześć miesięcy. Obowiązują też dwa typy podwyżek: te, które przekraczają w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej, oraz te, które wynoszą mniej.

Ustawa lokatorska pozwala kwestionować w sądzie tylko podwyżki przekraczające 3 proc. Ustawa spółdzielcza nie stawia takich wymagań i jest dużo bardziej korzystna niż lokatorska. Oznacza to, że na jej podstawie spółdzielcy mogą zaskarżyć każdą podwyżkę. Te 3 proc. nie dotyczy również opłat za media.

Ustawa spółdzielcza mówi, że wszyscy, nie tylko członkowie spółdzielni, mają prawo domagać się kalkulacji opłat, a uzasadnienie ich zmiany musi być zawsze dołączone do pisma z podwyżką.

Członek może też żądać od spółdzielni udostępnienia protokołów z posiedzeń zarządu oraz rady nadzorczej (gdzie zapadają decyzje o podwyżkach). Jeżeli na podstawie kalkulacji i zebranych informacji uzna, że podwyżka jest wygórowana, może ją kwestionować na dwa sposoby.

Spółdzielcy mogą skorzystać z postępowania wewnątrzspółdzielczego (jeżeli statut spółdzielni to przewiduje), a następnie udać się do sądu. Mogą też, pomijając drogę wewnątrzspółdzielczą, zwrócić się od razu do sądu (osoby, które nie są członkami spółdzielni, od razu muszą wystąpić do sądu).

W pierwszym wypadku spółdzielca odwołuje się do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia. To, do kogo się odwoła, zależy od tego, kto ustalił wysokość opłat. Jeżeli zarząd, właściwa jest rada nadzorcza, jeśli zaś ustalała je rada nadzorcza – trzeba się odwoływać do walnego zgromadzenia.

Każdy z tych sposobów ma wady i zalety. Postępowanie wewnątrzspółdzielcze jest bezpłatne, za sądowe trzeba zapłacić (osoba o niskich dochodach może wystąpić o zwolnienie z koszów). Pierwsze może trwać nawet rok, ale jeżeli rada nadzorcza zbiera się raz w miesiącu, to odpowiedź uzyska się znacznie szybciej.