W tym samym wyroku potwierdził, że deweloper odpowiada za wadę prawną lokalu, polegającą na wzniesieniu budynku wbrew postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nawet jeśli budynek został dopuszczony do użytkowania. Dewelopera obarcza również odpowiedzialność za jednostronną zmianę postanowień umowy przedwstępnej. W takich sytuacjach konsument może skutecznie odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Wady fizyczne i prawne

Opublikowany niedawno wyrok Sądu Rejonowego w Tczewie zapadł 13 maja 2015 r. (sygn. akt I C 1156/15). Dotyczył powództwa, jakie Anna i Agnieszka S. wytoczyły Wiesławie i Krzysztofowi P. którzy w ramach działalności gospodarczej budowali i sprzedawali mieszkania. Kobiety wpłaciły 6 tys. zł zaliczki z tytułu rezerwacji mieszkania położonego na parterze budynku składającego się z trzech segmentów. W każdym segmencie były 2 mieszkania , w tym jedno dwupoziomowe. Kobiety zarezerwowały lokal jednopoziomowy z prawem do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego. Kilka dni później zawarły z firmą deweloperską umowę przedwstępną sprzedaży zarezerwowanego lokalu.

Dla sfinansowania zakupu wymarzonego mieszkania powódki zaciągnęły w banku kredyt i zapłaciły za jego ubezpieczenie. Zainwestowały pieniądze w zakup różnych materiałów budowlanych, bo miały dodatkowe wymagania dotyczące usytuowania ścianek działowych i wykończenia mieszkania. Zapłaciły też za wykonanie mebli kuchennych na wymiar.

W trakcie odbioru mieszkania kobiety zwróciły uwagę na wady w lokalu i niezgodności stanu faktycznego z zadeklarowanym w umowie. Przede wszystkim nie godziły się na usytuowanie śmietnika w sąsiedztwie ich ogródka. Była to dla nich istotna kwestia, bo jedna z pań chorowała na astmę. Kobiety argumentowały, że z planu zagospodarowania terenu (który był integralną częścią umowy przedwstępnej) wynikało, że śmietnik miał być zlokalizowany w innym miejscu.

Oprócz tego Anna i Agnieszka S. zakwestionowały rozliczenie kosztów prac adaptacyjno-wykończeniowych oraz metraż mieszkania. Deweloper poinformował je, że pomiar powykonawczy ujawnił większą powierzchnię użytkową mieszkania niż zapisano w umowie przedwstępnej, wobec czego powódki powinny do umówionej ceny dopłacić prawie 4 tys. zł. Kobiety się na to nie zgodziły, bo pomiar był robiony nie w ich obecności, a gdy same chciały sprawdzić jego poprawność, zostały usunięte z mieszkania przez pracowników dewelopera.

Zgodnie z umową przedwstępną, podpisanie umowy ostatecznej, przenoszącej własność mieszkania, miało nastąpić do 30 grudnia, ale z winy dewelopera trzeba było kilkakrotnie przekładać wizytę u notariusza. W końcu strony spotkały się w kancelarii notarialnej 28 lutego, jednak i wtedy nie doszło do podpisania umowy. Nie tylko z tej przyczyny, że deweloper nie usunął wszystkich niedoróbek, ale także z powodu ujawnienia się nowej okoliczności: przedmiot umowy był obarczony wadą prawną. Zgodnie z umową deweloper miał sprzedać powódkom lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym. Postanowił jednak wyodrębnić trzy lokale przez co przekształcił budynki jednorodzinne w wielorodzinne, niezgodnie z umową i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Umowa zerwana dwa razy

Anna i Agnieszka S. poinformowały dewelopera, że nie kupią mieszkania obarczonego wadą prawną. Notariusz zaproponował stronom rozwiązanie umowy przedwstępnej. Deweloper zobowiązał się zwrócić wszystkie otrzymane od klientek pieniądze.

Pomimo tych ustaleń deweloper wysłał powódkom pismo, że to on odstępuje od umowy. Jako przyczynę podał ... niestawienie się powódek u notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Zwrócił im tylko część pieniędzy. Następnie naliczył powódkom karę umowną w wysokości ponad 30 tys. zł.

W pozwie przeciwko właścicielom firmy deweloperskiej, oprócz niezwróconej części ceny lokalu i materiałów budowlanych, Anna i Agnieszka S. zażądały także zwrotu wydatków poniesionych w związku z inwestycją: m.in. kosztów kredytu hipotecznego, w tym ubezpieczenia i kosztu zamówionych na wymiar mebli kuchennych. W sumie ponad 66 tys. zł

Pozwani właściciele firmy deweloperskiej nie uznali powództwa. Ich zdaniem Anna i Agnieszka S. odstąpiły od umowy z bagatelnej przyczyny, jaką był spór co do sposobu liczenia powierzchni lokalu. Stwierdzili też, że zmiana usytuowania śmietnika wynikła z nowych obowiązków wprowadzonych przez tzw. ustawę śmieciową. Ich zdaniem przedłożone notariuszowi dokumenty lokalu były prawidłowe i przyjęte przez organy budowlane. Budynek został wybudowany zgodnie z planem miejscowym i jest domem jednorodzinnym szeregowym. Wszystkie prace w lokalu powódek zostały wykonane zgodnie z przepisami, zasadami sztuki budowlanej i dyspozycjami klientek.

Kłamstwa wyszły na jaw

Sąd ustalił, że fakt przekształcenia segmentów dwulokalowych w trzylokalowe potwierdził podczas kontroli powiatowy inspektor nadzoru. Deweloper złożył wtedy oświadczenie do protokołu, że ponieważ nie było chętnych na mieszkania dwupoziomowe, zdecydował się wyodrębnić z nich dwa lokale jednopoziomowe. Inspektor nadzoru stwierdził, że w jego ocenie zwiększenie ilości lokali mieszkalnych w jednorodzinnym budynku mieszkalnym o zabudowie szeregowej niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym nie wymaga podjęcia jakichkolwiek działań w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane.

Zdaniem Sądu właściciele firmy deweloperskiej wielokrotnie mijali się z prawdą, co potwierdzały dokumenty i zeznania niektórych świadków.  Uznał, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z wyłącznej winy dewelopera. W ocenie Sądu powódki jako pierwsze skutecznie odstąpiły od umowy przedwstępnej. Natomiast deweloper nie miał do tego podstaw. Tym samym naliczenie przez niego kary umownej było nieuzasadnione.

Planu nie zmienia się jednostronnie

W obszernym uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że okolicznością uzasadniającą odstąpienie od umowy przez Annę i Agnieszkę S. była m.in. lokalizacja śmietnika inna niż przewidziana w planie zagospodarowania nieruchomości.

- Plan zagospodarowania nieruchomości stanowił integralną część umowy przedwstępnej, nie była zatem możliwa jednostronna zmiana jego postanowień. Jeżeli faktycznie celem pozwanego było ułatwienie segregacji odpadów przez mieszkańców budynku, to powinien on albo uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali, którzy zawarli umowy przedwstępne, albo pozostawić tę kwestię do rozważenia zawiązującej się wspólnocie mieszkaniowej – wyjaśnił Sąd.

Dom niezgodny z prawem

Drugą okolicznością uzasadniającą odstąpienie od umowy przedwstępnej była wada prawna przyrzeczonego lokalu mieszkalnego. Pozwani uzyskali pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. I takie budynki deweloper miał prawo budować zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta. Działania pozwanych wprost naruszyły więc wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ale nie tylko. Prawo budowlane stanowi, że budynek jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. Ostatecznie wzniesione przez dewelopera budynki były więc zbudowane niezgodnie z prawem.

- Art. 36a ust. 1 ustawy Prawo budowlane przewiduje, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Pozwani takiej decyzji nie otrzymali. Udzielone im pozwolenie na budowę przewiduje, że inwestycja dotyczy jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej – stwierdził Sąd uznając, że przyrzeczony powódkom lokal, obarczony był wadą prawną, a to uzasadniało odstąpienie od umowy.

Cena za metry przewidziane umową

Ostatnią przyczyną odstąpienia powódek od umowy z winy dewelopera było domaganie się przez niego dopłaty do ceny mieszkania z powodu większego niż umówiony metrażu. Sąd ustalił, że łącząca strony umowa przedwstępna została zawarta po zgłoszeniu przez pozwanego zakończenia prac budowlanych w budynku. Deweloper wiedział więc, jaką powierzchnię użytkową ma lokal oferowany powódkom. Skoro do umowy wpisał powierzchnię mniejszą niż rzeczywista, to strony wiązała ta podana w umowie wartość.

Umowa przewidywała jednak możliwość dokonania przez dewelopera korekty ustalonej już ceny mieszkania, jeśli powierzchnia wybudowanego lokalu będzie się różnić o +/- 3 proc. w stosunku do powierzchni wyjściowej. Oznacza to, że deweloper zagwarantował sobie prawo do jednostronnej zmiany istotnego elementu umowy, na wypadek gdyby jej przedmiot okazał się inny deklarowany. Pozwani argumentowali, że dla stron umowy wiążąca jest powierzchnia lokalu wskazana w urzędowym zaświadczeniu o samodzielności lokalu, a ta - po dokonaniu pomiaru powykonawczego – okazała się większa.

- Powierzchnia użytkowa lokalu wskazana w zaświadczeniu Starosty o samodzielności lokalu nie była wiążąca pod tym względem ani dla powódek ani dla Sądu. Istotą zaświadczenia o samodzielności lokalu nie jest potwierdzanie jego powierzchni, lecz stwierdzanie cech samodzielności – podkreślił  Sąd. Przywołał słowa pracownika Starostwa Powiatowego, który w korespondencji skierowanej do powódek stwierdził, że powierzchnia lokalu pozostaje poza zainteresowaniem organów administracji i nie jest przez nie badana.

W efekcie jednostronną zmianę metrażu lokalu, za który pozwani domagali się zapłaty, Sąd uznał za nieuprawnioną.

- Na obecnym etapie rozwoju techniki jest możliwa do jednoznacznego ustalenia powierzchnia użytkowa lokalu w istniejącym budynku. Jeśli pozwani,  jako profesjonaliści, zobowiązali się sprzedać konsumentom lokal, który w późniejszym czasie, zgodnie z umową, mieli dostosować do upodobań powódek pod względem usytuowania ścian działowych, winni w umowie przewidzieć ostateczną powierzchnię lokalu - wyjaśnił Sąd.

W jego ocenie Anna i Agnieszka S. skutecznie odstąpiły od umowy przedwstępnej z winy dewelopera. W tej sytuacji pozwani właściciele firmy deweloperskiej mieli obowiązek zwrócić klientkom uiszczone przez nie świadczenia umowne. Sąd zasądził od nich nieco mniej niż żądały powódki, bo 60,5 tys. zł. Zauważył bowiem, że powódki nie zapłaciły jeszcze pełnej ceny za zamówione meble kuchenne, więc szkoda po ich stronie z tego tytułu też była mniejsza.

Wyrok jest nieprawomocny.