- Obecnie właściciel chciałaby wykorzystać znajdujące się nad jeziorem pomosty do wynajmu miejsc postojowych dla jachtów lub motorówek. Umowa najmu zawierana byłaby na okres minimum 5 lat. W tym czasie, w okresie od maja do listopada postój motorówki odbywałby się na wodzie i za to byłaby ustalona kwota wynajmu miejsca postojowego. W okresie od listopada do maja część z tych motorówek będzie zabierana przez wynajmującego, a niektóre byłby ściągnięte na grunt – to byłaby kwota wynajmu miejsca postojowego na gruncie. Jednocześnie czytelnik planuje w sezonie wynajmować dodatkowo ok. 30–40 miejsc postojowych na wodzie, a w zależności od uzgodnień również poza sezonem na gruncie. Część właścicieli łodzi korzystających z miejsc postojowych chciałaby również wynająć fragment działki na postawienie przyczep kempingowych, za co również byłaby ustalona w umowie kwota wynajmu. Czy opisany sposób wynajmu miejsc postojowych na wodzie i na gruncie można zakwalifikować jako przychody z najmu prywatnego i opodatkowany stawką 8,5 proc. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych? – pyta czytelnik

Czytaj także: Sprzedaż motorówki po sezonie wyklucza odpisy

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania zawartą w art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów zwolnionych z podatku oraz dochodów, od których zaniechano poboru podatku. Ustawa o PIT dokonuje specyfikacji źródeł przychodów, wyróżniając m.in. :

- pozarolnicza działalność gospodarcza (zob. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, tzw. najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarczą – oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy o PIT.

Natomiast za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, które łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zatem najem do celów podatku dochodowego może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub jako odrębne źródło przychodów, tzw. najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy. Ocena, czy podmiot prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu uzależniona jest od ustalenia, czy ta działalność zarobkowa spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki pozytywne wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT ustawy oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne określone w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT. Jeżeli składniki majątku będą wykorzystywane w taki sposób, że rozmiary tej działalności, powtarzalność, zarobkowy charakter, sposób zorganizowania, jej profesjonalny charakter będą wskazywać, że jest to działalność gospodarcza, wówczas uzyskiwane z tej działalności przychody będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, a nie do przychodów z najmu. A zatem, podatnik może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, nieprofesjonalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Należy jednak podkreślić, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu do właściwego źródła ma całokształt okoliczności faktycznych danej sprawny, sposób wykonywania najmu, a nie wybór tej kwalifikacji dokonany przez podatnika, czy też brak urzędowej rejestracji tej działalności. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą , to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie jako tzw. najem prywatny.

W pytaniu całokształt okoliczności faktycznych sprawy świadczy o tym, że uzyskiwane przez czytelnika przychody z najmu miejsc postojowych na wodzie ok. 30–40, a w zależności od uzgodnień również poza sezonem na gruncie, będą stanowiły przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Prowadzony najem ze względu na sposób jego wykonywania, jego ciągły i zorganizowany charakter nie jest najmem okazjonalnym, lecz realizowany jest w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.W tym stanie faktycznym nie powinno być wątpliwości, iż że czytelnik ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach, świadcząc usługi na rzecz osób trzecich w sposób ciągły i zorganizowany, co wykracza poza zwykły zarząd majątkiem własnym.

Zatem przychody uzyskiwane przez niego z tytułu najmu, należy zaliczyć do pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować na zasadach przewidzianych dla tego źródła (np. według tzw. zasad ogólnych lub tzw. podatkiem liniowym). Przychody te nie mogą być zakwalifikowane do źródła, jakim jest najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i tym samym być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5 proc.

Zaprezentowane stanowisko znalazło potwierdzenie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 marca 2019 r.( 0114-KDIP3-1.4011. 652.2018.2.AC) oraz wyroku NSA z 15 listopada 2017 r. (II FSK 2769/15).

Autor jest doradcą podatkowym

podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1509 ze zm.)

podstawa prawna: ustawa z u 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. DzU z 2019 r., poz. 43)

Pozarolnicza działalność gospodarcza

Każde działanie spełniające przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy PIT, z zastrzeżeniem art. 5b ust. 1 tej ustawy, stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie, bowiem ustawa o PIT nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia go do właściwego rejestru tej działalności. W szczególności działania podatnika, wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. W związku z tym, za pozarolniczą działalność gospodarczą mogą być uznane jego działania, w stosunku do stanowiących własność lub współwłasność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazujące cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od zwyczajowego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie źródło stałego (nie okazjonalnego) zarobkowania.

Ryczały od przychodów ewidencjonowanych

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników z tzw. najmu prywatnego , są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak już wspomniano t , osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt . (art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w tym przypadku wynosi 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5 proc. ?