To sedno najnowszego postanowienia Sądu Najwyższego.

SN nie powiedział wprawdzie, czy brak drogi dojazdowej jest wadą działki i czy można skorzystać z rękojmi jak przy innych wadach rzeczy, żądając np. obniżenia ceny. W każdym razie SN nie znalazł w tym braku niedogodności ani podstawy do obniżenia ceny drogi koniecznej.

Dojazd na słowo

Iwona F. domagała się ustanowienia drogi koniecznej dla jej działki, którą w październiku 2001 r. wraz z mężem kupiła od miasta Łódź, by prowadzić tam działalność gospodarczą. Działka nie miała jednak drogi, jedynie mgliste zapewnienie, że przejazd będzie przez sąsiedni teren należący do spółdzielni mieszkaniowej. Tymczasem spółdzielnia dojazd zagrodziła.

Sąd Rejonowy w Łodzi ustanowił służebność drogi koniecznej dla państwa F. oraz każdoczesnego właściciela tej nieruchomości, obciążając działki sąsiednie, w tym działkę będącą nadal własnością miasta. Oczywiście za wynagrodzeniem, po cenach rynkowych, od samego miasta 41,2 tys. zł. Dodajmy, że wcześniej w trakcie sporu F. korzystali z przejazdu po tej działce, płacąc wynagrodzenie miastu.

Sąd zachowanie miasta ocenił jako nieprofesjonalne, skoro doszło do zbycia nieruchomości bez zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Nie znalazł jednak podstaw do przypisania miastu działania podstępnego, celowo wprowadzającego w błąd nabywców, a w efekcie do obniżenia ceny służebności – czego żądali F. Gotowi byli zapłacić jedynie 382 zł. W ich ocenie miasto sprzedało nieruchomość z wadą fizyczną, i obecne żądanie przez sprzedawcę pełnej ceny za drogę dojazdową narusza zasady współżycia społecznego. Uważali, że na podstawie art. 5 kodeksu cywilnego wynagrodzenie winno być zmniejszone o „nadpłatę" przy kupnie działki bez drogi oraz o czynsz za korzystanie z przejazdu przed ustanowieniem służebności. Sąd Okręgowy werdykt utrzymał i tak sprawa trafiła do SN.

Sąd Najwyższy nie przychylił się do tego żądania.

Cena służebności

W uzasadnieniu postanowienia SN wskazał, że ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje zawsze odpłatnie, nawet wtedy, gdy obciążenie nie wywołuje żadnego uszczerbku majątkowego, a obowiązek zapłaty wynagrodzenia może zniknąć tylko wtedy, gdy właściciel zrzeknie się go (art. 145 k.p.c.). Wynagrodzenie stanowi ekwiwalent ograniczonych uprawnień właściciela nieruchomości. W tym wypadku 382 zł stanowiłoby jego pozór.

– W spornej umowie sprzedaży (notarialnej) dokładnie opisano nieruchomość. Należy zatem wykluczyć, że kupujący, przeznaczając ją na działalność gospodarczą, nie zapoznali się z kwestią dostępności działki do drogi publicznej – wskazała sędzia SN Anna Kozłowska.

– Nie przesądzając, czy niemożność urządzenia zjazdu z nieruchomości można traktować jako wadę fizyczną, sąd nie ma możliwości obniżenia wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej, także za czasowe odpłatne korzystanie z sąsiedniej działki, gdyż do tego gmina miała prawo. Gdyby tego zaniechała, jej władze naraziłyby się na odpowiedzialność za naruszenie dyscypliny finansowej – dodała sędzia.

Sygn. akt: II CSK 160/17

Stefan Jacyno - adwokat, Kancelaria Wardyński i wspólnicy

Brak dostępu do drogi publicznej nie jest wadą, lecz cechą nieruchomości. Dającą się łatwo sprawdzić. Przy zachowaniu minimalnej staranności nie sposób popełnić błędu. Dlatego dochodzenie roszczeń z rękojmi byłoby wyłączone, nawet gdyby przyjąć, że brak dostępu do drogi to wada fizyczna. Sprzedawca nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział w chwili zawierania umowy (art. 557 § 1 k.c.). Gmina jednak w porządku nie była. Obywatel, zawierając umowę z organem władzy, jest przekonany, że nie spowoduje ona kłopotów, ale im zapobiegnie. Przyczyna tej sytuacji leży jednak głębiej. Ktoś zatwierdził taki podział nieruchomości, by powstały działki bez dostępu do drogi. Obecnie, jeżeli w wyniku podziału ma powstać działka bez takiego dostępu, jej sprzedaż jest możliwa, tylko jeżeli będzie zapewniona służebność drogowa.