fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Sprzedaż gruntów rolnych: to już koniec wolnego handlu ziemią

123RF
Od 30 kwietnia swobodnie będzie można sprzedać tylko działki rolne o powierzchni mniejszej niż 3000 mkw.

Od soboty wchodzi w życie ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej.

Najważniejsze zmiany wprowadzone zostały do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ukur). Są przewidziane dla gruntów rolnych wiejskich i tych leżących w granicach administracyjnych miast. Zmiany odczują wszyscy.

Jakie ograniczenia

Do tej pory właściciel prywatnych gruntów rolnych mógł je sprzedać, komu chciał. Państwo do obrotu nimi się nie wtrącało. Od soboty nieruchomości rolne o powierzchni 0,3 ha i więcej będzie można sprzedawać tylko na nowo określonych zasadach. Osoba, która się im nie podporządkuje, musi liczyć się z tym, że ważność transakcji w każdej chwili zostanie zakwestionowana. Może to zrobić osoba posiadająca w tym interes prawny (np. brat sprzedającego niezadowolony z faktu, że działkę sprzedał on spółce, a nie jemu) oraz Agencja Nieruchomości Rolnej. Wystarczy, że wniosą do sądu powództwo o stwierdzenie nieważności umowy (art. 9 ust. 1 ukur).

Dlatego nie ma co ryzykować. Od soboty osoba, która chce sprzedać nieruchomość, musi w pierwszej kolejności kupca poszukać wśród rolników indywidualnych spełniających ustawowe kryteria.

Rolnik, czyli kto

Nowelizacja ukur praktycznie nie zmienia definicji rolnika indywidualnego: jest nim właściciel, użytkownik wieczysty, samoistny posiadacz lub dzierżawca nieruchomości rolnych. Łączna powierzchnia jego użytków rolnych nie może przekraczać 300 ha. Musi mieć też kwalifikacje rolnicze. Chodzi m.in. o wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe) oraz odpowiedni staż pracy w rolnictwie. Rolnik indywidualny powinien też co najmniej pięć lat mieszkać w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, i jeszcze w tym czasie osobiście prowadzić to gospodarstwo, tzn. pracować w nim oraz podejmować wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej.

Uwaga!

Rolnik indywidualny nie musi być ubezpieczony w KRUS.

Co wtedy, gdy nie znajdzie się chętnego do kupna rolnika? Będzie można sprzedać grunt osobie (firmie), która nie jest rolnikiem indywidualnym, ale pod warunkiem, że wyrazi na to zgodę w formie decyzji administracyjnej prezes Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Jej uzyskanie nie będzie proste. Zbywca musi wykazać, że:

- nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego lub kościelną osobę prawną, związek wyznaniowy;

- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, np. jest to spółka, która od lat zajmuje się produkcją rolną;

- w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

W jaki sposób udokumentować, że nie było nabywców wśród rolników, czy też wykazać wspomnianą rękojmię? Niestety, przepisy są bardzo lakoniczne. Nie ma w nich nawet delegacji ustawowej do uregulowania tych kwestii w rozporządzeniu. W efekcie trzeba będzie poczekać, aż ANR przygotuje już swoje wewnętrzne uregulowania (patrz ramka).

Mecenas Maciej Obrębski radzi, by zanim ukształtuje się praktyka, przed transakcją zwracać się z pytaniami na piśmie do ANR.

Za zgodą Agencji

Agencja Nieruchomości Rolnych może również wyrazić zgodę na nabycie gruntu na wniosek osoby fizycznej (niebędącej rolnikiem indywidualnym) zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która: posiada kwalifikacje rolnicze albo chce je uzupełnić, korzysta ze wsparcia unijnego oraz daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Taka osoba musi się też zobowiązać ANR do zamieszkiwania przez co najmniej pięć lat od dnia nabycia nieruchomości w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa.

Gdy prezes ANR odmówi wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości rolnej na rynku prywatnym, sprzedającemu zostaje jeszcze jedna furtka z art. 2a ust. 6 ukur. Może żądać od ANR, by ta nabyła jego nieruchomość za zapłatą jej wartości rynkowej. Ma na to miesiąc od dnia, w którym decyzja odmowna ANR stała się ostateczna. ANR ma zaś obowiązek nieruchomość nabyć po cenie rynkowej, którą ustali na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zbywca niezadowolony z zaproponowanej kwoty może się odwołać do sądu o ustalenie innej sumy albo wycofać swoje żądanie nabycia nieruchomości. Gdy to zrobi, to Agencja Nieruchomości Rolnych może żądać od niego zwrotu kosztów poniesionych na wycenę.

Z jakimi dokumentami do Agencji

- Wnioski o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej można złożyć we właściwym ze względu na położenie nieruchomości oddziale ANR osobiście, przez pełnomocnika lub przesłać pocztą.

- Wniosek musi zawierać: dane personalne zbywcy oraz nabywcy, informacje o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań, dane z ewidencji gruntów i budynków, księgi wieczystej oraz o ewentualnych obciążeniach.

- O niemożności nabycia nieruchomości przez m.in. rolnika indywidualnego, kościół, skarb państwa, samorządy może świadczyć np. dowód wywieszenia ogłoszenia o sprzedaży.

- Rękojmią należytego prowadzenia działalności rolniczej przez nabywcę mogą być założenia do niej wraz z opinią ośrodka doradztwa rolniczego, informacja o kwalifikacjach rolniczych albo ich uzupełnianiu, lub o doświadczeniu w działalności rolniczej, opinię organizacji społeczno-zawodowej rolników, w tym izby rolniczej. Rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej osoby prawnej można ustalić np. na podstawie jej statutu oraz kwalifikacji zatrudnionych, którzy prowadzić będą działalność rolniczą.

- Osoba fizyczna, która chce prowadzić gospodarstwo rolne, do wniosku powinna dołączyć dokumenty: potwierdzające kwalifikacje rolnicze, skorzystanie z pomocy PROW i oświadczenie o zobowiązaniu się do mieszkania 5 lat w gminie położenia jednej z nieruchomości, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa.

Kogo nie obowiązują restrykcje

Nieruchomość można zbyć bez zgody Agencji Nieruchomości Rolnej:

- jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa,

- w toku postępowania restrukturyzacyjnego,

- osobie bliskiej (tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, małżonkowi). Swojej rodzinie nieruchomość można podarować, wydzierżawić, sprzedać, przekazać w formie umowy dożywocia.

Przekazanie nieruchomości rolnych na rzecz osób bliskich będzie mogło nastąpić niezależnie od powierzchni nieruchomości, czyli nawet gdy będzie to więcej niż 300 ha:

- dokonać zapisu windykacyjnego

Ograniczenia w obrocie nie obejmują również nieruchomości:

- będących własnością kościołów i związków wyznaniowych,

- o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, czyli 3 tys. mkw.,

Dla właścicieli prywatnych działek to bardzo istotny wyjątek. Oznacza, że tak jak do tej pory swobodnie można sprzedawać i nabywać działki o powierzchni mniejszej niż 3 tys. mkw. I co najważniejsze, nie ma ryzyka, że ważność transakcji zostanie podważona. Zmian w prawie nie powinny więc odczuć osoby, które planują się osiedlić na wsi lub zakupić grunt w celach rekreacyjnych, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczonych na inne cele, odziedziczonych.

Gospodarstwo rolne po rodzicach będących rolnikami odziedziczyło dziecko, które nie ma wykształcenia rolniczego i wyprowadziło się do miasta. Musi liczyć się z tym, że odziedziczonym gruntem nie będzie mogło swobodnie dysponować. Będą je obowiązywały zasady obrotu ziemią z nowej ustawie. Nie ma obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszły odziedziczone nieruchomości rolne.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA