fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Łódź płynie wbrew nurtowi

Murapol w Łodzi znalazł w ub.r. nabywców na 448 mieszkań, co stanowiło 13 proc. całkowitej sprzedaży. Deweloper ma w ofercie osiedle Nowa Przędzalnia, realizowane na terenie dawnej fabryki
materiały prasowe
Podczas gdy na szerokim rynku nastąpił pierwszy od lat spadek sprzedaży mieszkań, Łódź ustanowiła nowy rekord, zachowując gigantyczne tempo wzrostu.

W 2018 r. w Łodzi deweloperzy znaleźli nabywców na 4,2 tys. mieszkań, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej. To jedyny rynek z „wielkiej szóstki" (pozostałe to Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań), gdzie sprzedaż urosła. Według szacunków firmy JLL REAS w zeszłym roku sprzedaż w sześciu głównych aglomeracjach skurczyła się o 11 proc., do 64,8 tys. mieszkań.

Skokowe tempo wzrostu łódzkiego rynku obserwowane jest od czterech lat.

– Łódź dużo dłużej niż inne miasta regionalne borykała się z problemami transformacji – komentuje Ewa Palus, analityk rynku nieruchomości w redNet Property Group.

– Dopiero kilka lat temu miasto zaczęło się widocznie rozwijać, podczas gdy Kraków, Wrocław czy Poznań czasy najdynamiczniejszego rozwoju miały już za sobą i mogły ugruntowywać osiągniętą pozycję rynkową. Późniejszy rozwój Łodzi sprawił, że niektóre tendencje widoczne w innych miastach tu są przesunięte w czasie – dodaje.

Ziemia obiecana II

– Łódź jest jednym z najszybciej rozwijających się polskich miast. Jej potencjał dostrzegły kilka lat temu firmy z sektora BPO, SSC i IT, które zaczęły otwierać tu swoje nowe oddziały – mówi Palus. – Nie bez znaczenia jest także rozwój Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w ramach której funkcjonują zakłady produkcyjne z sektora budowlanego, farmaceutycznego, elektrotechnicznego czy spożywczego. Centralne położenie na mapie Polski przyczyniło się do dynamicznego rozwoju branży magazynowanej i logistycznej – wylicza.

Podkreśla, że poprawa sytuacji na łódzkim rynku pracy, dalsze perspektywy jego rozwoju i wzrost wynagrodzeń pozytywnie wpłynęły także na rynek mieszkaniowy.

– Mieszkańcy, którzy wcześniej odkładali decyzję o zakupie pierwszego lub kolejnego większego mieszkania, teraz mogą sobie na nie pozwolić. Powstające nowe atrakcyjne miejsca pracy pozytywnie wpływają też na popyt na rynku najmu – mówi Palus.

Analitycy firmy Walter Hertz zaznaczają, że to tu prowadzona jest największa w Europie inwestycja publiczna: Nowe Centrum Łodzi, polegająca na przebudowę i rewitalizacji 100-hektarowego obszaru w sąsiedztwie zmodernizowanego dworca Łódź Fabryczna.

W aglomeracji w budowie jest ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowej i już niebawem zasoby przekroczą 0,5 mln mkw. Do końca roku liczba pokojów hotelowych w Łodzi ma wzrosnąć o ponad 40 proc. wobec poziomu z 2016 r. Dodatkowo w budowie w Polsce Centralnej jest 295 tys. mkw. powierzchni magazynowych.

Duży potencjał

Deweloperzy w Łodzi nie próżnują. Jak szacuje JLL REAS, w ub.r. na rynek wprowadzono rekordową liczbę 4,6 tys. mieszkań i na koniec roku oferta była najwyższa w historii: sięgała 4,5 tys. lokali. Według prognoz firmy redNet, w tym roku działalność deweloperów na łódzkim rynku powinna utrzymać się na podobnym poziomie.

– Osiągnięcie kolejnego bardzo wysokiego wyniku sprzedaży może być jednak trudne. Rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa wpłyną na wzrost cen mieszkań, co z kolei może osłabić popyt – zastrzega Palus. – Z drugiej strony, w ciągu najbliższego roku podniesienie stóp procentowych jest mało prawdopodobne, w związku z czym kredyty hipoteczne nadal będą stosunkowo łatwo dostępne. Tym samym gwałtowne wyhamowanie popytu na łódzkim rynku nie powinno mieć miejsca – dodaje. I wskazuje, że w aglomeracji planowane są kolejne inwestycje infrastrukturalne, biurowe, magazynowe i przemysłowe, dzięki czemu Łódź ma szansę stać się atrakcyjną alternatywną dla zatłoczonych już innych dużych ośrodków miejskich.

Według szacunków JLL REAS tempo wzrostu średnich cen mieszkań w ofercie w Łodzi w 2018 r. było najniższe w porównaniu z pozostałymi głównymi aglomeracjami – wyniosło 8,1 proc.

Analitycy redNet podają, że w I kwartale ub.r. średnia cena lokali sprzedanych wyniosła 5,17 tys. zł za mkw., a w IV kwartale już 5,66 tys. W przypadku lokali wprowadzanych do oferty było to odpowiednio 5,41 tys. i 5,72 tys.

Łódzki rynek jest rozdrobniony. Według obliczeń redNet największymi graczami byli: Murapol, Atal, Tree Development Group, Mota-Engil Real Estate, Profit Development, Echo Investment oraz Profbud.

– Łódzki rynek mieszkaniowy, który przez długi czas znajdował się na końcu stawki sześciu największych aglomeracji, ostatnio bardzo dynamicznie się rozwija. Wynika to zarówno z coraz atrakcyjniejszego rynku pracy i rosnącej siły nabywczej mieszkańców Łodzi, jak również z rosnącego zainteresowania zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych – mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu. – W Łodzi jesteśmy obecni od 2015 r. Do tej pory zaoferowaliśmy mieszkańcom około 900 lokali, przygotowujemy kolejne. W 2018 r. wypracowaliśmy tutaj jeden z najwyższych rocznych wzrostów sprzedaży spośród wszystkich naszych lokalizacji, wynoszący ponad 56 proc.

– Łódź przyciąga nowych mieszkańców: studentów, pracowników oraz inwestorów – wtóruje Krzysztof Suskiewicz, prezes obecnego na tym rynku Archicomu Polska. – Ceny na rynku nieruchomości w Łodzi nadal są niższe od cen w największych polskich aglomeracjach, co ma duże znaczenie dla inwestorów szukających mieszkań na wynajem: stosunek zaangażowanego kapitału w zakup takiej nieruchomości do uzyskanej ceny najmu jest wyższy niż w innych dużych miastach – dodaje.

Wtórny też atrakcyjny

Potencjał Łodzi dostrzegła też firma Mzuri, zajmująca się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem. W ubiegłym roku powołana została spółka Mzuri CFI Łódź, do której przystąpili inwestorzy na zasadzie crowdfundingu. Zebrane fundusze spółka przeznacza na zakup zamieszkałych kamienic generujących dochód z czynszów, dodatkowo nastawia się na podnoszenie wartości części budynków dzięki remontom. Inwestorzy mają otrzymywać dywidendy.

– Z dużym optymizmem patrzę na łódzki rynek mieszkań na wynajem. Myślę, że, by zrozumieć obecne zjawiska na tym terenie, warto spojrzeć w perspektywie ostatnich dziesięciu czy nawet kilkunastu lat – mówi Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri.

– Przez długi czas region rozwijał się bardzo powoli, wyraźnie zostając w tyle za miastami takimi, jak Wrocław, Poznań czy Kraków, ale od kilku lat wyraźnie nadrabia opóźnienia. Sprzyja temu kilka czynników, a najważniejszymi są ukończenie budowy autostrad A1 i A2 – co uczyniło Łódź i okolice centrum logistycznym, ukończenie remontu trasy kolejowej do Warszawy – co wydatnie skróciło czas podróży między tymi miastami, oraz polityka władz miejskich – nastawiona na przyciąganie inwestorów i odnosząca sukcesy na tym polu – wymienia Artur Kaźmierczak.

Zaznacza, że Łódź wciąż ma dystans do nadrobienia w stosunku do innych dużych miast regionalnych, co może się przekładać na dalszy szybki rozwój.

Kaźmierczak uważa, że łódzki rynek najmu charakteryzuje się kilkoma specyficznymi czynnikami.

– Pierwszym jest relatywnie mała podaż mieszkań na wynajem w dobrym standardzie. Lokali do wynajęcia jako takich nie jest mało, ale wiele z nich nie spełnia oczekiwań najemców. Dzięki temu, oferując mieszkanie odnowione i estetycznie (co nie znaczy, że drogo), umeblowane, można uzyskać premię wobec rynku – podkreśla Kaźmierczak.

– Takich lokali przybywa, a więc i średnie czynsze najmu rosną dynamicznie: od początku 2017 r. do września 2018 r. o blisko 20 proc. Przy tym ceny mieszkań, choć rosną szybko, nadal są relatywnie niskie. Za kawalerkę do remontu na rynku wtórnym trzeba dzisiaj zapłacić 120–140 tys. zł i to wciąż jest okazja inwestycyjna. Jeszcze 4–5 lat temu było to 70–80 tys. zł. W efekcie Łódź oferuje lepsze zwroty z inwestycji niż którekolwiek duże miasto w Polsce: 6,5–7 proc., uwzględniając już prowizję Mzuri za zarządzanie, pustostany i łączne koszty nabycia oraz remontu, wraz z z kosztami transakcyjnymi – szacuje przedstawiciel Grupy Mzuri.

Zaznacza, że jeszcze lepsze zwroty można uzyskać, kupując całe kamienice w Łodzi, co legło u podstaw powołania Mzuri CFI Łódź.

– Dość powiedzieć, że ceny, jakie spółka płaci za wynajętą kamienicę w centralnej lokalizacji miasta nie przekraczają 1,25 tys. zł za mkw. Jednocześnie wydaje się, że perspektywy dla miasta są dobre. Łódź przyciąga coraz więcej biznesu, buduje się w niej na potęgę nowe biurowce, wokół miasta nadal powstają centra logistyczne. Nawet dane demograficzne, przy uważnej analizie, nie wydają się tak niepokojące. Nie widzę poważnych zagrożeń dla inwestycji w mieszkania na wynajem w Łodzi – podsumowuje Kaźmierczak.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA