Wszystko dla najemcy? Czy rzeczywiście właściciel biurowca za wszelką cenę będzie zatrzymywał klienta, aby nie mieć wolnej przestrzeni? Daruje mu długi? A czego nie zrobi? Zapytaliśmy o to ekspertów.

Dwa razy tyle wakacji

Renata Osiecka, partner w Axi Immo

– Dziś, zwłaszcza w Warszawie, warunki dyktują najemcy biur. W stolicy na koniec I kwartału 2016 r. było ponad 14 proc. pustostanów. Kwartalnie będzie ich więcej o 1–2 proc. Tylko do końca roku, i tylko na stołecznym rynku, przybędzie ponad 300 tys. mkw. biur. Kolejne 300 tys. jest w fazie budowy lub zaawansowanych planów. Naturalną konsekwencją takiego stanu rzeczy jest większa presja ze strony najemców na obniżkę stawek czynszów – zarówno w nowych obiektach, jak też tych kilku- lub kilkunastoletnich.

Deweloperzy, aby przyciągnąć najemców, oferują zwolnienia z czynszów i wykończenie biur. Standardowe trzy–sześć miesięcy tzw. wakacji czynszowych może być wydłużone dwukrotnie lub więcej.

Znacznemu obniżeniu ulega też całkowity czynsz za wynajem. Np. w centrum Warszawy stawki wywoławcze w nowych obiektach wynoszą średnio 14–24 euro za mkw., a poza centrum wahają się w granicach 11–17,5 euro za mkw. Ale stawki efektywne są średnio o 15–25 proc. niższe niż wyjściowe.

Na znaczeniu zyskuje też funkcjonalność powierzchni, wysokość opłat eksploatacyjnych i ich zakres, jakość obsługi nieruchomości, czyli zarządzanie obiektem, oraz szybkość reakcji na problemy i potrzeby najemców. Deweloper nie zejdzie jednak ze stawkami poniżej progu opłacalności, tak samo nie będzie tolerował najemcy zalegającego z płatnościami ponad ustalenia zawarte w umowie najmu.

Duży dostanie więcej

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor w BNP Paribas Real Estate Poland

– Wiele zależy od samego najemcy, kim jest, jaka jest jego historia i jakie ma perspektywy. Im większy, tym więcej dostanie, bo ma większą siłę przebicia. Pod warunkiem, że przekona właściciela, że ma realne opcje wyjścia z zajmowanego biura.

Wiele zależy również od sytuacji wynajmującego, ilości i jakości zwalnianej powierzchni, warunków, na jakich została zawarta poprzednia umowa i jaka jest jego dalsza strategia inwestycyjna.

Wynajmujący biura są mniej lub bardziej zdeterminowani. Często obniżają czynsze nawet o około 30 proc.

Zadłużony najemca nie będzie jednak na liście kandydatów do zatrzymania go w budynku.

40 procent rabatu

Piotr Capiga, ekspert Cushman & Wakefield

– Aby zachęcić najemcę do przedłużenia umowy, właściciel budynku może stosować różne rozwiązania. Podstawowym z nich jest zaproponowanie nowej, niższej stawki czynszu. Obniżki mogą być znaczące i sięgać nawet 30–40 proc. Jest też możliwość negocjacji daty wdrożenia nowych warunków najmu. Niekiedy deweloperzy zgadzają się, aby obniżoną stawkę zastosować na rok lub nawet dłużej przed wygaśnięciem obowiązującego kontraktu najmu.

Warto też zaproponować najemcy budżet na odświeżenie lub przebudowę biura. To rozwiązanie jest szczególnie istotne przy rywalizacji z nowymi biurowcami.

Zmiany na rynku biur wpłynęły również na uelastycznienie postanowień zawartych w umowach najmu. W trakcie renegocjacji najemcy mogą wnosić o zmianę uprzednio zawartych niekorzystnych klauzul na takie, które poprawiają ich pozycję i są obecnie powszechnie akceptowane przez deweloperów – np. możliwość podnajmu czy zwolnienie z obowiązku przywracania powierzchni do stanu z momentu zajęcia biura.

Starania wynajmujących o utrzymanie najemców w budynkach mają głębokie uzasadnienie. Czas potrzebny na znalezienie nowego najemcy to rok lub nawet dłużej. Negocjacje z firmą obecną już budynku mogą okazać się rozwiązaniem mniej kosztownym dla wynajmującego.

Agresywna polityka

Andrzej Brochocki, wspólnik w Kancelarii Brochocki

– Chcąc zatrzymać najemcę w biurowcu, trzeba pamiętać, że choć nadal istotną rolę odgrywają koszty najmu, to liczy się też wygląd i standard budynku.

Istotna jest również infrastruktura techniczna i udogodnienia. Na przykład dostęp do miejsc parkingowych czy sali konferencyjnej często jest kartą przetargową, by zatrzymać najemcę.

Także stojaki na rowery lub starannie zaaranżowana zielona przestrzeń wokół lub wewnątrz budynku to teraz właściwie obowiązkowe elementy nowoczesnego biura.

Jeżeli właściciel budynku jest świadomy sytuacji na rynku, to zdaje sobie sprawę, że wyprowadzka i znalezienie nowego najemcy wiążą się z bardzo dużymi kosztami. Z uwagi na dużą liczbę nowych inwestycji deweloperzy wprowadzają agresywną politykę cenową, aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom najemcy.