Dlaczego mielibyśmy nie być drugą Japonią?

Liczba mieszkań w metropoliach rośnie wolniej od popytu, co przekłada się na rosnące ceny, ogranicza wzrost wielkich miast i wypycha wiele osób z mniejszych miejscowości na emigrację. Kolejne rządy są niezdolne do zreformowania blokujących inwestycje mieszkaniowe i korupcjogennych regulacji wykorzystania gruntów. Rząd PiS zamiast reformy proponuje program „Mieszkanie plus".

Po 1989 roku wzrost liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce nie ustępuje temu, który ma miejsce w Czechach i na Węgrzech. Może nawet jest szybszy. Jednak w 1989 roku zaczynaliśmy z niższego pułapu. Kilka lat temu OECD zbadało, jak szybko podaż mieszkań odpowiada na popyt w 21 krajach członkowskich. Jakkolwiek dla Polski autorzy dysponują dość krótkimi danymi (jedynie za lata 1999-2006) to wyniki nie napawają optymizmem. Polska na tym tle wypadła w środku stawki, z podażą relatywnie słabo dostosowującą się do popytu w długim okresie. To problem, ponieważ większość z badanych krajów ma prawdopodobnie mniej pilne potrzeby mieszkaniowe ze względu na brak bagażu lat komunizmu.

Co blokuje dostosowania liczby mieszkań w dużych miastach do potrzeb przyjezdnych? Badania empiryczne ze świata są zgodne: restrykcyjne regulacje wykorzystania gruntów. Im bardziej restrykcyjne są strefy i gęstości zabudowy, prawo budowlane, wymogi środowiskowe, im bardziej czasochłonne uzyskiwanie pozwoleń na budowę, tym trudniej o nowe budownictwo mieszkaniowe, które zaspokoiłoby potrzeby przyjezdnych. Dlatego młodych spoza wykształconej klasy średniej coraz rzadziej stać na mieszkanie w Nowym Jorku czy San Francisco, które od lat zaostrzają regulacje wykorzystania gruntów, a w jednolicie restrykcyjnej Wielkiej Brytanii ludzie w średnim wieku coraz później kupują swój pierwszy dom. Jednocześnie w Japonii czy Teksasie ceny pozostają umiarkowane. Badania skupiają się jednak głównie na Stanach Zjednoczonych – czy ten problem występuje również w Polsce?

Przyglądając się doniesieniom medialnym o kolejnych przewinieniach deweloperów można odnieść wrażenie, że w Polsce każdy może budować co i gdzie chce, jednak nic bardziej mylnego. W ostatnich miesiącach kontrowersje wywołał projekt specustawy tymczasowo wyłączającej duże inwestycje mieszkaniowe z wielu rygorów planowania przestrzennego. Skąd taki pomysł?

Rząd prawdopodobnie zorientował się, że jeżeli będzie musiał spełnić te same wymogi, z którymi dzisiaj na co dzień zmagają się prywatni inwestorzy, to nie ma szans wyrobić się z budową znacznej liczby mieszkań w ramach programu „Mieszkanie plus" w cyklu wyborczym. Jednym z powodów, dla których pierwsze mieszkania z programu zostały oddane we wsi pod Jarocinem i Białej Podlaskiej, a nie w Warszawie, była trudność uzyskania zgody i poradzenia sobie z protestami przy budowie w stolicy.

Deweloperzy są zmuszeni dokonywać większości inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, które są znacznie bardziej skomplikowane i czasochłonne niż zwykłe pozwolenia na budowę. W Warszawie nikt nawet nie marzy o otrzymaniu tzw. wuzetki w ustawowym terminie 60 dni. Realny czas oczekiwania sięga nawet pół roku. Każda budowa jest w pewnym stopniu uciążliwa dla sąsiadów, a protesty nic nie kosztują, więc zalewają samorządowe kolegia odwoławcze. W Warszawie oznacza to opóźnienie budowy znowu nie o ustawowe 60 dni, ale zwykle przynajmniej jeszcze o rok. Oczywiście zakładając, że SKO nie dopatrzyło się w decyzji błędów formalnych urzędu i nie odesłało jej z powrotem.

Przejście tego procesu pozwala inwestorowi budować, chociaż często drugie tyle albo dłużej zajmują protesty w sądach administracyjnych. Długi proces uniemożliwia budowę na kredyt, bo inwestor zbankrutuje zanim cokolwiek będzie mógł zbudować i sprzedać. Spółdzielnie i mniejsi deweloperzy ograniczają przez to skalę działalności, a dużym deweloperom kurczy się konkurencja. W efekcie liczba mieszkań rośnie wolniej, a ceny szybciej.

Mało elastyczne regulacje planowania przestrzennego również blokują budownictwo mieszkaniowe w wielkich miastach, czyli tam, gdzie jest najbardziej potrzebne. Na świecie jest jednak miasto, którego populacja rośnie, a ceny mieszkań pozostają stabilne. To liberalne Tokio.

Gdyby reguły planowania przestrzennego były w Polsce równie elastyczne, jak w Japonii, rząd mógłby swoim odłożyć do szuflady swój kontrowersyjny projekt. Problemu nie stanowiłyby inwestycje mieszkaniowe na rozległych gruntach PKP w wielkich miastach, które obecnie są zaklasyfikowane jako kolejowe.

W Japonii w strefie zaklasyfikowanej pod daną działalność zawsze można lokalizować działalność mniej uciążliwą, np. mieszkaniową w usługowej lub przemysłowej, a usługową w przemysłowej. Takie rozwiązanie minimalizuje uciążliwość, a jednocześnie nie wymaga drobiazgowego centralnego planowania miasta i nie blokuje inwestycji. Potencjalne korzyści z liberalizacji regulacji wykorzystania gruntów podobnej do wprowadzonej w Japonii w połowie lat 90. są znaczne. Po pierwsze, odblokowanie dostępu młodych z mniejszych miejscowości do wysokopłatnych miejsc pracy w wielkich miastach. To kwestia równości szans obywateli.

Po drugie, przyspieszenie wzrostu gospodarczego, dzięki umożliwieniu lepszego dopasowania miejsc pracy i pracowników. Badania dla USA pokazują gigantyczne straty spowodowane utrudnionymi migracjami do najbardziej produktywnych miast.