Rynek wtórny: ile za mieszkanie używane

O sytuacji na rynku wtórnym mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse Franchise:

W listopadzie nastąpiła kontynuacja pozytywnych trendów sprzedażowych na rynku wtórnym. Wśród miast, w których jeszcze przed miesiącem odnotowywano dość znaczące wzrosty cen transakcyjnych, zwyżki udało się utrzymać tylko w Poznaniu. Droższe mieszkania kupujemy też w Gdańsku, gdzie średnia cena przekroczyła 5,5 tys. zł za mkw.

Mimo niższych wartości w listopadzie dość mocno trzymają się ceny mieszkań w Łodzi. Ostatnie miesiące na rynku wtórnym można zaliczyć do udanych. Przy odpowiednio skalkulowanych cenach ofertowych w segmencie popularnych mieszkań nie ma dużych problemów ze znalezieniem nabywcy. Przedłużająca się sprzedaż w grupie najbardziej popularnych lokali może być wynikiem niewłaściwej wyceny na początkowym etapie sprzedaży.

Dlatego przymierzając się wystawienia mieszkania na sprzedaż, warto zwrócić szczególną uwagę na właściwą kalkulację ceny. W Warszawie we wrześniu i październiku średni czas oczekiwania na transakcję to niecałe trzy miesiące. To jeden z lepszych wyników w ostatnich latach. Dość dobrej koniunktury na rynku wtórnym nie można jednak powiązać ze zmianami, jakie wchodzą w życie od 1 stycznia w związku z wdrożeniem kolejnych regulacji związanych z Rekomendacją S.

Przypomnijmy, że chodzi o 20 proc. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt. W praktyce wiele banków oferuje możliwość wpłaty 10 proc. przy jednoczesnym ubezpieczeniu pozostałej kwoty. Taki model sprawia, że potencjalni nabywcy nie podejmują decyzji pod presją czasu, ponieważ w porównaniu do obecnej sytuacji, podniesienie wkładu własnego niewiele zmienia w podejściu banków do kredytobiorców.

O ile czasem zdarzało się, że końcówka grudnia była gorącym okresem, o tyle teraz jedynie lokalne podwyżki cen mieszkań mogą być czynnikiem, który może zachęcić do podjęcia decyzji o zakupie jeszcze w tym roku.

We wszystkich analizowanych miastach ceny transakcyjne są wyższe niż przed rokiem. Jednak w ostatnim miesiącu tylko w Gdańsku mieliśmy do czynienia ze znaczącymi ich zwyżkami. Dziś średnia cena mkw. w tym mieście wynosi 5,5 tys. zł i jest o 3,5 proc. wyższa niż przed rokiem. Do głosu doszli tu nabywcy mieszkań o podwyższonym standardzie, a na liście transakcji coraz częściej znajdują się mieszkania z pułapu cenowego ponad 8 tys. zł za mkw.

W sąsiedniej Gdyni statystycznie jest taniej. Średnia cena nabywanych mieszkań wyniosła 5,2 tys. zł za mkw. Patrząc na ceny lokali w perspektywie roku, także tu mamy do czynienia ze wzrostami, o 5,1 proc. Nieco drożej jest także w Krakowie i Poznaniu. Między tymi dwoma miastami jest jednak znacząca różnica. W stolicy Małopolski kupujemy mieszkania średnio za niecałe 6,2 tys. za mkw., co daje 2,7 proc. wzrostu w porównaniu do zeszłego roku.

Natomiast w Poznaniu ostatnie transakcje sprawiły, że w listopadzie średni koszt wyniósł 5,7 tys. zł, czyli prawie o 11 proc. więcej niż 12 miesięcy temu. To najwyższe zmiany cen spośród wszystkich analizowanych miast. Po kilku miesiącach sukcesywnych wzrostów wydatków, jakie trzeba ponieść na zakup mieszkania w Łodzi, przyszedł czas na uspokojenie rynku – ceny obniżyły się do poziomu niespełna 3,6 tys. zł za mkw.

Nadal jednak jest to stawka o ponad 300 zł wyższa niż w połowie tego roku. Na rynku nieruchomości we Wrocławiu i Warszawie nie obserwujemy większych zmian. W stolicy średnia cena transakcyjna wynosi ponad 7,5 tys. zł, czyli 1 proc. mniej niż przed miesiącem. Jednocześnie jest to o 3,6 proc. więcej niż przed rokiem.