Mieszkania drożeją. Jest drogo, ale do bańki jeszcze daleko

Ludzi szukających mieszkania do życia lub jako formy ulokowania kapitału interesuje głównie to, co będzie się działo z cenami. Jakie są wasze zapatrywania?

W Warszawie trzeba już płacić ponad 10 tys. zł za mkw., co wydaje się absurdalnie drogo. Ale jeśli popatrzeć, ile kosztowały lokale dekadę temu i ile wtedy Polacy zarabiali, a także na te same wskaźniki dziś, to okazuje się, że obecnie dostępność mieszkań jest większa. Jest drogo, ale więcej zarabiamy. Wypadamy też w miarę tanio w porównaniu z innymi europejskimi rynkami. Wydaje się więc, że jest przestrzeń do dalszego wzrostu. Wszystko zależy od tego, jak będzie wyglądać relacja popytu i podaży.

Dziś wszędzie słychać o kupowaniu mieszkań. Jeśli ktoś ma wolną gotówkę, to zazwyczaj gromadzi ją na lokacie, ale dziś bank daje 1–1,5 proc. w skali roku, w promocji może 2 proc. Biorąc pod uwagę podatek i inflację, to oznacza realną stratę, a nie na tym polega oszczędzanie. Inwestowanie np. na giełdzie to temat wymagający wiedzy, ale kupowanie mieszkań jest czymś powszechnym. Nic dziwnego, że na tym rynku ludzie chcą lokować pieniądze.

Cała sztuka polega na tym, by nie stracić. Nawet gdyby usiąść z kalkulatorem, nie da się wszystkiego przewidzieć, zwłaszcza w długim terminie. Nie jest łatwo oszacować stawkę najmu, trudno powiedzieć, czy uda się znaleźć uczciwego najemcę, czy lokal będzie pracować bez przerw, a nie stać pusty, generując koszty. Zawsze warto być ostrożnym przy układaniu planu, lepiej dać się miło zaskoczyć, niż srogo rozczarować.

Warto kierować się zasadą, by mieszkanie miało jak najmniej mkw. przy jak największej liczbie pokoi.

Jaki dziś przewidywany zakres zwrotu z najmu wydaje się zdroworozsądkowy?

Patrząc na analizy rynkowe, wydaje się, że w dużych aglomeracjach to może być średnio 5–7 proc. w skali roku.

Liczba pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów rośnie, podobnie jak wartość udzielanych kredytów hipotecznych. Znaczna część popytu to inwestorzy – czy to stwarza ryzyko przegrzania? Zwłaszcza że deweloperzy coraz częściej w reklamach kładą nacisk na aspekt inwestycyjny.

Nic dziwnego, że deweloperzy się tego chwytają w przekazie marketingowym, bo taka jest potrzeba rynku. Ludzie szukają mieszkań na wynajem, są projekty, gdzie lokale inwestycyjne stanowią 40–60 proc. w budynku.

Rynek rośnie, rosną ceny, ale moim zdaniem nie mamy do czynienia z bańką. Dziś ceny rosną o kilkanaście procent w skali roku, to oczywiście dużo, ale ponad dekadę temu ceny o kilkanaście procent rosły w kilka miesięcy. Tamtą hossę napędzały zakupy inwestycyjne, ale na kredyt na 140 proc. wartości lokalu, często we frankach. Dziś kredyt wymaga wkładu własnego, dostaniemy go w złotych. System sprawia więc, że nie za bardzo są możliwości bardzo ryzykownych zachowań. Ponadto dużo mieszkań kupowanych jest dziś za gotówkę, to nawet 50–60 proc., nie jest więc tak, że na lokale Polaków nie stać.

Jakie są dziś preferencje zakupowe Polaków, biorąc pod uwagę wiedzę, jaką gromadzicie w Obido.pl?