Jeśli liczyć na koniec III kwartału, ceny mieszkań na sześciu głównych rynkach urosły w skali roku o 9,5 proc., najmocniej – o 13,9 proc. – w Krakowie, a po ponad 11 proc. w Trójmieście i Wrocławiu. W tym czasie średnia rentowność deweloperów wzrosła o 1,2 pkt proc., do 24,6 proc.

Lekko w górę

Pod lupę wzięliśmy 16 przedsiębiorstw z rynku kapitałowego, które opublikowały sprawozdania finansowe. Średnia rentowność była porównywalna z osiągniętą rok wcześniej. Wyniki poszczególnych deweloperów są bardziej zróżnicowane. Niemniej zdecydowana większość, bo 12 firm, wypracowała marże lepsze – jedne mniej, inne bardziej – niż rok wcześniej.

Stawkę tradycyjnie już otwiera Lokum Deweloper. Działająca we Wrocławiu i Krakowie firma uzyskała po trzech kwartałach br. 36,2 proc. marży, co oznacza utrzymanie poziomu względem analogicznego okresu zeszłego roku. Lokum sprzedaje mieszkania o podwyższonym standardzie, w pilnowaniu kosztów pomaga mu własne generalne wykonawstwo.

Działająca w kilku aglomeracjach Develia (d. LC Corp) uzyskała rentowność rzędu 33,3 proc., a więc również porównywalnie ze stanem na koniec września 2018 r.

Trzecim graczem, który zanotował rentowność wyższą niż 30 proc., jest Archicom. Spółka rodem z Wrocławia, która dzięki przejęciu mLocum stała się graczem ogólnopolskim, pokazała 30,8 proc. marży. To jednocześnie o aż 6,7 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.

– Aktualny poziom marży wynika z realizacji projektów na gruntach zakupionych w przeszłości w cenie dobrej jak na dzisiejsze warunki, a także w oparciu o stałe stawki wynegocjowane w kontraktach z generalnymi wykonawcami – wyjaśnia Tomasz Ślęzak, członek zarządu Archicomu. – Utrzymanie takiego poziomu marż w kolejnych kwartałach będzie mało prawdopodobne. Warunki rynkowe zmieniają się bardzo dynamicznie. Obecnie udział średniej ceny gruntu w powierzchni użytkowej mieszkania (PUM) we Wrocławiu przekracza 1 tys. zł zł, w zależności od lokalizacji. Dla porównania, grunty kupowane kilka lat temu kosztowały o połowę mniej – dodaje. Menedżer zaznacza, że udział kosztów budowy mkw. PUM w cenie mieszkania wynosi dziś blisko 50 proc. – Dane te wskazują bardzo klarownie, jakie czynniki będą wpływać na osiągane przez deweloperów w kolejnych okresach marże. Aktualnie obserwujemy pewną stabilizację kosztów wykonawstwa – mówi Ślęzak. – Archicom realizuje strategię selektywnego zabezpieczania gruntów, uwzględniając przede wszystkim atrakcyjną dla klientów lokalizację i zasobność ich portfeli. Cały czas obserwujemy zarówno zmieniające się preferencje klientów odnośnie do zakupów, jak i czynniki makroekonomiczne – podsumowuje.

Równie imponującą, bo sięgającą 8,6 pkt proc. (do 26,5 proc.) poprawę zanotował JHM Development, koncentrujący się na budowie mieszkań w mniejszych miejscowościach. Jak wyjaśnia Paweł Bruger, rzecznik Grupy Mirbud (należy do niej JHM), znaczna poprawa rentowności wynika z faktu, że duży udział w sprzedaży miały mieszkania gotowe, z inwestycji zrealizowanych w latach przed skokowym wzrostem kosztów realizacji. Zostały one zatem wybudowane taniej względem obecnie stawianych, ale sprzedane po bieżących cenach – a więc z marżami wyższymi niż zakładane kilka lat temu.

Nie brak odchyleń w drugą stronę. Unidevelopment, spółka należąca do Grupy Unibep, zazwyczaj plasowała się wysoko w rankingu, jednak na koniec września br. pokazała 21,5 proc. marży, aż o 12,6 pkt proc. mniej rok do roku.

– Jesteśmy średniej wielkości deweloperem, co oznacza, że jednocześnie prowadzimy sprzedaż nie więcej niż kilku projektów. W takim przypadku realizowana marża brutto jest niezwykle wrażliwa na strukturę portfela projektów – tłumaczy Mariusz Przystupa, wiceprezes Unidevelopmentu ds. finansowych. – Podobnie jak inni deweloperzy mamy w portfelu projekty bardziej i mniej marżowe. Harmonogram realizacji tak się ułożył, że w 2018 r. zdecydowanie przeważały projekty wysokomarżowe, podczas gdy w bieżącym roku ich udział był mniejszy. Patrząc w dłuższej perspektywie, nasza rentowność oscyluje wokół średniej rynkowej – podkreśla.

Z kolei Echo Investment wykazało rentowność 20,5 proc., o 9,4 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Zaksięgowana po trzech kwartałach br. rentowność została skorygowana o wyższe od wcześniej kalkulowanych koszty projektów ukończonych w poprzednich latach. Bez tego marża wyniosłaby 21,5 proc.

Specyficzna księgowość

Przy analizie wyników deweloperów trzeba pamiętać o tym, że spółki mogą zaksięgować sprzedaż mieszkań po tym, jak klienci odbiorą klucze. Sama sprzedaż – rozumiana jako podpisanie umowy deweloperskiej – odbywa się w zdecydowanej większości na etapie dziury w ziemi. Rynek jest tak chłonny, że lokale gotowe stanowią niewielką część oferty.

Przyjmuje się, że budowa osiedla zabiera dwa lata. Oznacza to, że w sprawozdaniach za III kwartał 2019 r. księgowane są inwestycje, które do deweloperskich katalogów trafiły najpóźniej na przełomie lat 2017 i 2018.

Skokowy wzrost kosztów wykonawstwa uwidocznił się pod koniec 2017 r., tak więc najbliższe sprawozdania deweloperów najpełniej pokażą, jak spółki poradziły sobie z presją na marże.

Trzeba też pamiętać, że analizowana rentowność dotyczy zysku brutto ze sprzedaży, a więc przychodów pomniejszonych o koszty wytworzenia mieszkania. Nie uwzględnia to kosztów funkcjonowania spółki, sprzedaży i marketingu, kosztów odsetek od kredytów czy obligacji ani podatku dochodowego. Jest to jednak jedyny poziom pozwalający porównać spółki. Część deweloperów, którzy budują także nieruchomości komercyjne, nie podaje szczegółowych informacji, jak zyski rozkładają się na poszczególne części działalności.

Sufit już blisko?

– Podstawowymi czynnikami wpływającymi na marże deweloperów są ceny mieszkań, koszty wykonawstwa i koszty zakupu gruntów – komentuje Mateusz Mucha, menedżer Domu Maklerskiego Navigator, obserwującego głównie deweloperów, których obligacje notowane są na Catalyst. – Jeśli chodzi o stronę przychodową działalności, to mimo wieszczonego przez wielu spadku lub stabilizacji cen mieszkań, te cały czas bardzo szybko rosną. Na rynku wykonawstwa deweloperzy mówią natomiast o stabilizacji sytuacji i spowolnieniu wzrostu kosztów – dodaje.

Ekspert wskazuje, że w efekcie firmy są w stanie utrzymywać wysokie marże, a nawet delikatnie je zwiększać.

– Ceny gruntów co prawda szybko rosną, jednak wzrost cen mieszkań kompensuje deweloperom również ten koszt, a po drugie obecnie rozliczane są inwestycje budowane na gruntach zakupionych przed dwoma–czterema laty. Ceny gruntów już wtedy rosły, ale daleko im do cen dzisiejszych – mówi Mucha.

Zdaniem eksperta utrzymanie wysokich marż przez deweloperów w kolejnych okresach będzie jednak wyzwaniem.

– Ceny gruntów cały czas bardzo rosną, a równocześnie wzrost cen mieszkań w ostatnich dwóch latach wyprzedza wzrost wynagrodzeń. Do tego dochodzi prognozowane spowolnienie wzrostu gospodarczego. Presja na stabilizację lub spowolnienie wzrostu cen mieszkań będzie więc spora – mówi Mucha. – Warto przy tym podkreślić, że większość deweloperów nie jest nadmiernie zadłużona i jest dobrze przygotowana na taki scenariusz – podsumowuje.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, także spodziewa się, że deweloperzy nie będą w stanie w nieskończoność przerzucać kosztów na klientów.

– Większość firm deweloperskich sprzedała dziś mieszkania oddawane do użytkowania dawno temu: rok, dwa czy nawet więcej, a więc przy niższym poziomie cen. Z drugiej strony rosną też koszty ziemi, wykonawstwa i materiałów, ale te deweloperzy przerzucają na klientów, podnosząc ceny lokali. Nie ma więc co liczyć na gwałtowną poprawę rentowności działalności deweloperskiej, choć mieszkania są dziś znacznie droższe niż rok czy dwa lata temu. Co więcej, ze względu na spodziewane spowolnienie wzrostu cen lokali można nawet spodziewać się presji na pewną obniżkę marż deweloperów – mówi Turek.

Według szacunków JLL po trzech kwartałach br. deweloperzy na sześciu największych rynkach sprzedali 47,7 tys. mieszkań, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r. Jednak wartość mieszkań sprzedanych w ciągu trzech kwartałów br. wyniosła 21,5 mld zł, nie tylko o 7,5 proc. więcej rok do roku, ale też o 3,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2017 r.