- Październik był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski poszły w górę. W skali roku sporo podrożały mieszkania w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. Taniej jest w Łodzi - podaje Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker.

Droga Warszawa

- Najnowsze notowanie indeksu cen transakcyjnych to 853,56 pkt, co jest najwyższym wynikiem od września 2011 roku - podaje Bartosz Turek z Open Finance. - Indeks jest wskaźnikiem obrazującym zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Jest obliczany na podstawie median cen mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Powstaje od końca 2007 r.

Jak podkreśla Bartosz Turek, indeks przez trzy lata był stabilny. -W największych miastach ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. W tym roku jest inaczej. Październik był kolejnym miesiącem lekkiego wzrostu cen lokali - mówi.

- Licząc miesiąc do miesiąca indeks wzrósł piąty raz z rzędu, a od początku roku obniżył się tylko raz - w maju. Obecny poziom indeksu to wartość o 4,2 proc. wyższa od tego sprzed roku i 0,4 proc. wyższa niż miesiąc temu - wskazuje analityk Home Brokera.

A Bartosz Turek dodaje, że po wiosennej obniżce do poziomu poniżej 7 tys. zł za mkw. przeciętna cena mieszkania w Warszawie utrzymuje się znów na poziomie około 7,3 tys. zł. - Taki stan utrzymuje się już ponad dwa lata. Licząc rok do roku, średnia cena w stolicy spadła o 0,9 proc., a miesiąc do miesiąca – o 0,2 proc. Można więc uznać, że stawki utrzymują się na stabilnym poziomie - podkreśla analityk Open Finance. - Stolica to jednak rynek bardzo zróżnicowany. Wśród transakcji klientów Open Finance i Home Brokera znalazło się kilka takich z ceną poniżej 5 tys. zł za mkw., ale są i takie po kilkanaście tys. zł za mkw. Najdroższe transakcje odbywają się ze średnią ceną trzykrotnie wyższą od najtańszych. Największy wpływ na ceny nieruchomości mają lokalizacja i standard mieszkania. Do najdroższych dzielnic zaliczają się Śródmieście, Mokotów, Wilanów, Żoliborz, Wola, Ursynów i Ochota.

Ceny w górę w większości miast

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że ceny mieszkań wzrosły w zdecydowanej większości badanych miast. Patrz: Przeciętne ceny mieszkań.

- Licząc rok do roku spadki odnotowaliśmy tylko w Łodzi, gdzie dzisiejsza stawka jest o 3,6 proc. niższa niż przed rokiem. Za mkw. mieszkania trzeba tam zapłacić 3611 zł. Największy wzrost w skali roku zaobserwowaliśmy w Katowicach (o 19,4 proc.) i Lublinie (10,4 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że Katowice są relatywnie niewielkim rynkiem (pod względem liczby transakcji w badaniu) i wahnięcia cen zdarzają się w takich miejscach częściej. Należy więc traktować je z ostrożnością - mówi Bartosz Turek. - Ale już na Kraków i Wrocław, gdzie analizujemy ok. 300 transakcji, a ceny rosną o 8 proc., warto zwracać baczniejszą uwagę. Rynki te są atrakcyjne zarówno ze względu na położenie geograficzne, rozwój biznesu, jak i atrakcyjność turystyczną - podkreśla.

A Marcin Krasoń komentuje, że hossa na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. - Korzystają na niej przede wszystkim deweloperzy, którzy wyznaczają kolejne rekordy sprzedaży lokali. Tradycyjnie ostatni kwartał roku jest pod tym względem szczególnie udany. Powód? Zarówno deweloperom jak i kupującym zależy na tym, aby zawierać transakcje - mówi analityk Home Brokera. - Chodzi nie tylko o to, aby zakończyć ważne sprawy przed nowym rokiem. Deweloperzy chcą się pochwalić jak najlepszymi wynikami sprzedaży, a kupujący chcą uniknąć wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego. Analityk przypomina, że od stycznia 2017 roku, chcąc kupić mieszkanie, trzeba będzie mieć 20 proc. wkładu własnego. - Połowę będzie można zastąpić ubezpieczeniem, ale oznacza to dodatkowe koszty i wyraźne ograniczenie oferty banków, z których można będzie skorzystać. Obecnie wstępne deklaracje banków sugerują, że w styczniu jedynie co drugi zainteresowany będzie pożyczaniem pieniędzy na mieszkanie osobom bez 20-proc. wkładu własnego - mówi Marcin Krasoń.

Transakcje gotówkowe

- Warto podkreślić, że takiej hossy na rynku nie byłoby, gdyby na zakupy nie ruszyli inwestorzy. Ci szukają alternatywy dla skromnie oprocentowanych lokat i znajdują ją w mieszkaniach na wynajem - mówi Bartosz Turek. - Jest to rozwiązanie o wyższym ryzyku i wymagające od inwestora znacznie większego zaangażowania, ale zyski - nawet dwa - trzy razy wyższe niż na lokatach, wiele osób przekonują. Efekt? Szacunki Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w pierwszym półroczu na tylko siedmiu największych rynkach Polacy wydali na nowe mieszkania aż 7 mld zł gotówki. Jest to najwyższy wynik w historii. Co niemniej ciekawe, zakup przeciętnego „M" aż w dwóch trzecich był finansowany gotówką. Kredyt odpowiadał więc jedynie za brakującą część - oczywiście mowa tu o statystycznej transakcji zakupu nowego lokalu.

Według Marcina Krasonia początek przyszłego roku powinien przynieść dobre wyniki dotyczące liczby zawieranych transakcji połączone ze spadkiem przeciętnej ceny transakcyjnej. - Ten pozorny paradoks łatwo wytłumaczyć. Będzie to jedynie techniczna zmiana wywołana uruchomieniem w styczniu kolejnej transzy środków na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych" w kwocie niecałych 340 mln zł. Pamiętajmy, że do tego wsparcia kwalifikują się przede wszystkim tanie lokale - mówi analityk Home Brokera. - Jeśli w całej masie sprzedanych nieruchomości tych z niższą ceną będzie więcej, średnia cena transakcyjna spadnie. Efekt ten powinien minąć tak szybko, jak się pojawi.