fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Naszym celem jest budowa w Polsce portfela 800 mieszkań na wynajem

materiały prasowe
Nie boimy się być w gronie pionierów tworzących rynek – mówi Peter Noack, partner w Zeitgeist Asset Management.
Budujecie bank nieruchomości w Polsce już od kilku lat. Niedawno doszło do największej transakcji. Za 81 mln euro kupiliście od Orange kompleks dawnej siedziby Urzędu Telekomunikacyjnego i Telegraficznego w Warszawie. To w sumie 49 tys. mkw. powierzchni – aktualnie biurowej. Jak ją wykorzystacie?
To projekt długofalowy. Orange wyprowadzi się z budynku w ciągu pięciu–siedmiu lat, więc w początkowej fazie będziemy czerpać przychody z najmu. Ten czas wykorzystamy na przygotowanie koncepcji. Dziś trudno mi dokładnie powiedzieć, jaką ten obiekt będzie pełnić funkcję. To będzie wymagało przede wszystkim konsultacji z konserwatorem – bo część to zabudowania jeszcze z lat 30. – oraz z władzami miasta.
Na pewno stworzymy tam mieszkania na wynajem, bo tym się głównie zajmujemy. Są spore szanse, że stary biurowiec zachowa swoją funkcję. Rozważamy też hotel. Co do wieży – zobaczymy. Architektonicznie to na pewno wyzwanie, bo jest tam najwięcej infrastruktury technicznej Orange. Nieruchomość położona jest w samym sercu Warszawy, a więc jesteśmy świadomi dużej odpowiedzialności wobec mieszkańców i historii. Mamy czas na planowanie, na pewno stworzymy coś dobrego.
Czy po tej dużej transakcji planujecie kolejne inwestycje w Polsce?
Zgromadziliśmy już sporo aktywów w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, niewątpliwie musimy się skupić na zagospodarowaniu tych projektów. Niemniej mamy pięć, sześć inwestycji w toku, więc będziemy powiększać bank nieruchomości, także poza stolicą. Staramy się szukać budynków zabytkowych – z racji takiej a nie innej historii w Polsce to oczywiście nie zawsze jest możliwe.
Rynek najmu instytucjonalnego mieszkań dopiero się u nas tworzy. Czym przyciągnęła was Polska?
Właśnie tym, że ten rynek trzeba stworzyć, wchodzenie tu w segment biurowy nie byłoby tak interesujące. Nie boimy się być w gronie pionierów, szukamy swojej niszy. Mamy doświadczenie z Czech, Niemiec i Austrii, wiemy, jak rozwijać takie projekty i jak bezpieczne jest to dla inwestorów. Z najmu nie osiąga się spektakularnych zwrotów, tylko stabilne i relatywnie bezpieczne – dzięki rozproszeniu najemców. W biurowcu odejście jednego dużego najemcy może być kłopotem.
Jakie stopy zwrotu uzyskujecie z najmu mieszkań w Pradze?
Nie ujawniamy takich danych, osiągamy założone wyniki. Mamy obłożenie rzędu 95–97 proc. Ten odsetek może się trochę obniżyć, bo wprowadzamy na rynek łącznie aż 12 projektów. Zazwyczaj znalezienie najemców zabiera nam miesiąc–dwa.
Jak duży portfel chcecie zbudować w Polsce? Czy docelowo będziecie go chcieli sprzedać innemu graczowi?
Nasza strategia zakłada zbudowanie stabilnego, generującego powtarzalne przychody z najmu portfela. W perspektywie trzech–pięciu lat chcemy mieć ok. 0,5 tys. mieszkań w Pradze i ok. 800 w Polsce. To taki bazowy plan. Nie można wykluczyć, że część zasobów będzie sprzedawana, zastępowana innymi. Mamy zamiar zachować taką strategię. Fundusz ma podejście bardzo długoterminowe – i nie jest to lat pięć, tylko bardziej pięćdziesiąt.
Uważam, że 800 mieszkań będzie nam dawać dobry udział w rynku, w Polsce najem instytucjonalny nigdy nie osiągnie takich rozmiarów jak w Niemczech.
Kiedy oddacie pierwsze mieszkania na naszym rynku?
To zajmie trochę czasu, bo w Polsce trudno o cały budynek, który pozwalałby czerpać przychody z najmu już od chwili zakupu. Rozmawialiśmy z tutejszymi deweloperami, oni nie są chętni do transakcji portfelowych, uzyskując znacznie lepsze marże ze sprzedaży detalicznej. Ale nawet jeśli któryś zgodziłby się coś dla nas zbudować, zajęłoby to dwa lata.
Wszystko musimy więc stworzyć od zera, szukając nieruchomości, które można dostosować. Zaczynamy prace przy ul. Wrzesińskiej przy Porcie Praskim, około 120 lokali powinniśmy oddać na przełomie 2020 i 2021 r. Przy ul. Długiej przy Starym Mieście trwają place planistyczne, rozmawiamy z konserwatorem. Nie ma presji, bo działają tam biura i przynoszą dochód z najmu. Niewykluczone, że dzięki innym transakcjom, które negocjujemy, będziemy mogli wejść na rynek jako wynajmujący trochę wcześniej.
Macie jeszcze w banku dawną Pocztę Główną i działkę przy ul. Cystersów w Krakowie...
Pocztę kupiliśmy również od Orange w formule sell & lease back, mamy więc trzy lata na planowanie. To dobra nieruchomość pod hotel, nie wykluczamy jednak innych funkcji. Z pewnością bez zmian będzie działać w tym miejscu placówka pocztowa. Dostosowanie działki przy Cystersów do naszej strategii zajmie trochę czasu, na razie rozważamy tam przeznaczenie mieszkaniowe i komercyjne.
Czy podejście naszych deweloperów do instytucji jako klientów może się u nas zmienić?
Kiedy ceny mieszkań są za wysokie, ludzie przestają kupować i szukają możliwości wynajęcia.
Czy będziecie budować też u nas akademiki?
Z taką myślą kupiliśmy stary biurowiec na warszawskim Solcu. Zobaczymy, jak rozwinie się wasz rynek, to wciąż świeży temat. W Pradze mamy prawie pół tysiąca łóżek w czterech budynkach, mieszkaniami studenckimi zarządza nasz własny operator – Zeitraum. To jednak zupełnie inny rynek niż Warszawa. W Pradze jest ponad 30 prywatnych uczelni, samych studentów ze Stanów Zjednoczonych jest około 30 tys. W Warszawie też są zagraniczni studenci, ale raczej ze wschodu, poza tym stolica przyciąga ludzi z innych polskich miast. Myślę, że zaproponujemy podobny produkt, co w Pradze, ale głównie dla polskich studentów. W Pradze odsetek zagranicznych najemców to około 60 proc. Jeden z naszych budynków w całości służy na przykład zagranicznym studentom jednej uczelni.
Peter Noack jest współzałożycielem i partnerem zarządzającym Zeitgeist Asset Management. Czeski fundusz powstał w 2014 r. Dziś zarządza aktywami rzędu 0,5 mld euro, głównie mieszkaniami na wynajem i akademikami. Noack wcześniej pracował na rynku nieruchomości instytucjonalnych w Niemczech, Europie Środkowo-Wschodniej oraz w Turcji dla Hochtief Development i Rödl & Partner w Niemczech i w Czechach. Ukończył Wydział Prawa na Uniwersytecie Goethego we Frankfurcie. ?
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA