W II kwartale br. spółki z rynku kapitałowego sprzedały oczywiście więcej mieszkań rok do roku, ale i więcej względem bardzo udanego I kwartału br. Kiedy przyjrzymy się uważniej, okazuje się, że większość spółek zanotowała spadek sprzedaży, a grupę ciągnęły Atal i Robyg. Jak to interpretować?

Wytłumaczenie jest proste: deweloperzy nie mają co sprzedawać. Atal i Robyg najwyraźniej skutecznie uzupełniły podaż, co było ich sukcesem. Większość firm nie była w stanie tak szybko uzupełnić oferty – a to bierze się z ograniczeń wydawaniu decyzji przez samorządy czy braku gruntów pod szybką zabudowę.

Dużo się mówi o kłopotach deweloperów z podażą, ale jeśli spojrzymy na statystyki GUS, to przecież aktywność jest bardzo wysoka, jeśli wziąć pod uwagę liczbę mieszkań w uruchamianych projektach i w tych, które uzyskały pozwolenie na budowę. W Warszawie, która uchodziła za czerwoną wyspę na deweloperskim rynku, w maju doszło wręcz do niemal boskiej interwencji: wtedy ruszyła budowa i zostały uzyskane pozwolenia dla ponad jednej trzeciej mieszkań w skali pięciu miesięcy. Skąd ten dysonans między narracją deweloperów a statystykami?

Zgadza się, budujemy więcej, zwłaszcza statystyki o rozpoczętych inwestycjach, będące takim prawdziwym papierkiem lakmusowym, są wysokie. Teoretycznie mamy cały czas wzrost. Ale jeśli zobaczymy, ile klienci kupują, to jednak popyt rośnie dalej szybciej niż podaż. W efekcie cały czas spada oferta. Spójrzmy na Warszawę: owszem, maj był wyjątkowy, ale w ciągu pięciu miesięcy ruszyła budowa ponad 6 tys. mieszkań, ale do tego, by podaż odpowiadała popytowi, powinniśmy widzieć raczej 10–14 tys. lokali w uruchamianych projektach. W niektórych miastach czas, w którym oferta przydałaby się do zera – zakładając, że deweloperzy przestaliby z dnia na dzień budować, a popyt się utrzymał – to w niektórych miastach zaledwie dwa–trzy kwartały, czyli bardzo mało. Gdyby udało się zwiększyć produkcję, presja na ceny byłaby mniejsza. Byłaby to też ulga dla rynku wtórnego, bo na rynku pierwotnym ceny rosną o połowę wolniej.

Trudno się dziwić, że popyt sprzyja, bo mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a system emerytalny kolejny raz jest w tym kraju rozmontowywany. Mieszkania są traktowane przez wielu jako jako naturalna lokata. Stąd zakupy na wynajem lub po prostu o charakterze tezauryzacyjnym.

Mała podaż i zwiększony popyt to książkowy przepis na wzrost cen. Kilka dni temu analitycy Credit Agricole pokazali prognozy, które zakładają dalsze podwyżki w latach 2021–2023. Deweloperzy mówią, że ceny są pochodną m.in. kosztów wykonawstwa czy gruntów.

Czy może pan powiedzieć, jak dziś wyglądają takie modelowe koszty?

W tej chwili generalni wykonawcy składają deweloperom oferty na poziomie 5,5 tys. zł za mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.) netto – mówimy o w miarę prostym kilkukondygnacyjnym budynku z garażem podziemnym. Do tego musimy doliczyć koszt gruntu, który teraz się waha od kilkuset złotych w przeliczeniu na mkw. PUM w najmniejszych miejscowościach, przez 1,5 tys. na obrzeżach Warszawy, po nawet kilkanaście tysięcy – bo i takie oferty widzimy – w centrum stolicy. Do tego jeszcze dochodzą koszty architektów, finansowania, prawników. Często się mówi o wysokich marżach deweloperów, ale przecież to są projekty rozpisane na wiele lat, wymagające wręcz nieraz walki z urzędami i instytucjami. Notabene marże były w ostatnich latach stabilne, a od co najmniej dwóch lat się kurczą.

Trudno oczekiwać, by wzrostowy trend cen mieszkań miał się zatrzymać, on będzie odczuwalny szczególnie na tych najtańszych rynkach.

W ostatnim czasie najmocniej rosły ceny materiałów budowlanych, szczególnie stali. Do tego mamy wzrost presji na płace, wykonawcy faktycznie mocno podnoszą ceny usług. nie widzimy żadnych szans na to, by w przyszłości kontraktować budowę taniej niż obecnie, a legislator dokłada kolejne obowiązki, które wpływają na cenę. To np. nowe normy energooszczędności budynków czy deweloperski fundusz gwarancyjny. Od spółek oczekuje się również bardzo dużej partycypacji w nakładach na infrastrukturę, nawet tę niezwiązaną bezpośrednio z daną inwestycją. W skali branży i w przypadku samych dróg publicznych mówimy o kilku miliardach złotych rocznie. Te koszty obciążają nabywców mieszkań.

Bądźmy sprawiedliwi, jeśli deweloper buduje w polu kapusty, trudno się dziwić, że samorządy nie są w stanie udźwignąć dociągnięcia infrastruktury w takie miejsca...

Oczywiście, dzisiaj samorządy są finansowo przyparte do muru. Zwróćmy jednak uwagę, że deweloper stawia blok dla załóżmy 50 rodzin. Jeśli w tej samej okolicy powstanie w rozproszeniu 50 domów jednorodzinnych, to zbudowanie dróg będzie kosztowało gminę znacznie, znacznie więcej.

Ludzie budują domy często dlatego, że nie mają alternatywy, mieszkania bliżej centrum są relatywnie droższe, a to dlatego, że deweloperzy muszą je stawiać na drogich działkach. To prowadzi do rozlewania miast i ten problem będzie narastał.

Ceny mieszkań rosną od 2017 r., a „mieszkaniowa" siła nabywcza się zmniejsza. Nie da się przecież w nieskończoność przerzucać kosztów na klientów...

Jeśli ceny będą dalej rosły, to coraz mniej osób będzie stać na mieszkanie. Dlatego niezbędne jest zwiększanie podaży. Dobrze, że rząd wprowadza program mieszkanie za grunt, czyli że samorządy będą udostępniać działki deweloperom i przekazywać pewną pulę lokali gminom. Skala będzie jednak niewielka. Jeśli w tym roku zostanie podpisana pierwsza umowa, a w przyszłym roku powstanie dzięki temu 3–5 tys. mieszkań, to uznamy to za duży sukces.

Należałoby raczej odblokować zasoby gruntów, które są w rękach gmin oraz innych podmiotów Skarbu Państwa, a które przestały trafiać na rynek po ogłoszeniu programu Mieszkanie+.

Niedawno PZFD składał w resorcie rozwoju kolejny raport z postulatami, których spełnienie relatywnie szybko udrożniłoby podaż.

Konrad Płochocki działa w Polskim Związku Firm Deweloperskich od 2012 r. Zasiada w radzie nadzorczej giełdowego Archicomu. Wcześniej pracował w międzynarodowych kancelariach i instytucjach związanych z obrotem i finansowaniem rynku nieruchomości, w tym w CMS Cameron McKenna. Brał udział w działaniach legislacyjnych, m.in. w powstawaniu ustawy deweloperskiej. Ukończył prawo na Uniwersytecie Warszawskim.