Ostatnie apartamenty w warszawskim Cosmopolitanie, luksusowej wieży przy ul. Twardej, zmieniły właścicieli w czasie pandemii. Ile lat ten drapacz chmur był w ofercie?

Przedsprzedaż zaczęła się w 2013 roku. Pozwolenie na użytkowanie apartamentowca, w którym powstało 236 mieszkań, dostaliśmy w połowie 2014 roku. Wszystkie mieszkania sprzedaliśmy więc w mniej więcej sześć i pół roku. Na początku tego roku zamykaliśmy transakcje z końca zeszłego. Dziś już nie mamy co sprzedawać.

Jak zmieniały się ceny lokali w Cosmopolitanie?

Szły tylko w górę. W ciągu czterech lat wzrosły o ok. 25 proc. Najdroższe mieszkania kosztowały prawie 45 tys. zł za metr.

Apartamenty okazują się bardziej odporne na rynkowe zawirowania. W czasie pandemii klienci ich szukają?

Zdecydowanie tak. Analizy HLSM wskazują na dynamiczny wzrost zainteresowania nieruchomościami tej klasy. Pytań o nie jest trzy razy więcej. W czasie kryzysu i recesji uciekamy z kapitałem tam, gdzie jest najbezpieczniej. A luksusowe mieszkania ze złotymi adresami nie traciły i nie tracą na wartości. Z funduszy wycofano 20 mld zł. Inflacja rośnie, giełda jest rozchwiana, a nieruchomości wydają się stosunkowo łatwym i bezpiecznym biznesem.

Jest już rynek wtórny mieszkań w Cosmopolitanie?

Właściciele pozbywają się ich niezwykle rzadko. Dla bogatych klientów nieruchomości premium to swego rodzaju dzieła sztuki. Kolekcjonują najlepsze adresy. Mają w kolekcji lokale w najbardziej prestiżowych budynkach Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Krakowa, ale może to być także Konstancin, dom za granicą lub rodzinna miejscowość z posiadłością.

Kupują je nie po to, by w nich na stałe mieszkać, ale by je po prostu mieć. Niektórzy przebywają w nich tylko dwa–trzy razy w roku.

Cosmopolitan nie zostanie więc oklejony ogłoszeniami o wyprzedażach mieszkań?

Na pewno nie. Na naszym apartamentowcu nie pojawi się rząd bannerów z ofertami sprzedaży lokali, co jest bardzo prawdopodobne na rynku mieszkań popularnych.

Najbardziej wartościowe aktywa trzymamy najdłużej. Nawet jeśli ktoś jest zmuszony do wyprzedaży majątku, najpierw pozbywa się tego, co dla niego najmniej wartościowe, z czym ma najsłabszy związek emocjonalny. Na pierwszy ogień mogą iść akcje, obligacje.

Luksusowa nieruchomość jest z reguły sprzedawana najpóźniej, a transakcja odbywa się w ciszy. Nawet jeśli sprzedający jest zmuszony obniżyć cenę, to ta przecena mówi wyłącznie o jego kondycji, nie o wartości nieruchomości czy kondycji całego rynku.

Lokali popularnych już dziś pozbywają się ci, którzy kupili je z myślą o wynajmie krótkoterminowym.

Pandemia wielu popsuła szyki, wywracając kruche biznesy do góry nogami. Część mieszkań oferowanych wcześniej na doby trafia teraz na rynek najmu długoterminowego, część jest rzeczywiście wyprzedawana. Inwestujący w lokale popularne wstrzymują się z transakcjami.

A można wynająć mieszkanie w Cosmpolitanie?

Na doby nie można. Nie sprzedawaliśmy lokali na wynajem, żeby z luksusowej wieży nie zrobił się luksusowy hotel. Jest, oczywiście, jakaś pula apartamentów, które są wynajmowane. Są to jednak długie, dwu-, trzyletnie kontrakty. Lokale wynajmują m.in. menedżerowie najwyższego szczebla. Często nie chcą się wiązać na stałe z jednym adresem. Kiedy umowa się kończy, przeprowadzają się do innej prestiżowej nieruchomości lub wyprowadzają z kraju. Po prostu nie chcą się nudzić.

Tyle że tego prestiżu nie ma na rynku za dużo. Budynki premium można zliczyć na palcach.

Luksusowej wieży nie da się wyprodukować w ciągu roku czy dwóch lat.

Ale każdy rynek ma swoje premium. W Warszawie nieruchomości tej klasy stanowią 1 proc. rynku. W innych miastach jest to 3 proc.

Pandemia przedefiniuje rynek apartamentów? Zamiast luksusowych szklanych wież będą powstawać mniejsze, kameralne apartamentowce?

Nikt nie wie, jak długo potrwa pandemia. Skutki ekonomiczne będą zapewne długotrwałe. Z danych GUS wynika, że w kwietniu wydano niemal o 28 proc. mniej pozwoleń na budowę niż przed rokiem.

W najbliższej przyszłości nie pojawią się nowe nieruchomości premium, ale miejsce na nowe apartamentowce z pewnością jest, tak jak są pieniądze na rynku. Najbogatsi mieli i mają za co kupować. Wzrost zamożności Polaków jest stabilny. Skutki kryzysu najbardziej odczują najsłabsi ekonomicznie.

Część kupujących mieszkania popularne zmienia plany. Zamiast droższego lokalu wybierają tańszy na peryferiach. To kusząca oferta zwłaszcza dla tych, którzy będą częściej pracować zdanie. A czy bogaci zamiast supermieszkania w śródmieściu nie wybiorą superdrogiej rezydencji pod miastem?

W tej grupie klientów nie ma „zamiast". Oni już te rezydencje albo mają, albo będą mieć. Tak jak mają też apartament w sercu miasta. Na rynku premium nie ma takich rozterek: coś za coś.

Na zwykłym rynku kupujący już czekają na wielkie przeceny.

Okazje na pewno się pojawią. Na razie jest wielkie wyczekiwanie.

Użyję trafnego opisu rynku jednego z amerykańskich analityków: sprzedający oczekują cen z wczoraj, kupujący – z jutra. No i nie mogą się dzisiaj spotkać.

Polskie luksusowe nieruchomości są już na światowym poziomie?

Pod względem wielkości, głębokości rynku – nie. Nie mamy tylu luksusowych nieruchomości. Nasze ceny też pozostają daleko w tyle. Nie sprzedajemy apartamentów po 80–90 mln euro. Wskaźnik luksusu na polskim rynku nieruchomości to 6 (przez tyle trzeba pomnożyć średnią cenę mieszkań), podczas gdy w Londynie – 10, a Nowym Jorku – 12. Rozwarstwienie rynku nie jest więc u nas jeszcze tak wielkie, co oznacza potencjał do wzrostów cen w tych najlepszych adresach. Pod względem jakości, designu i wykonania polskie apartamenty są już na światowym poziomie.

Jakie plany ma Tacit?

Koncentrujemy się teraz na rynku hotelowym. We Wrocławiu mamy pięciogwiazdkowy hotel The Bridge, w Warszawie – hotel Nobu. Rozwijamy też firmę HLSM, która analizuje rynek nieruchomości premium. Doradzamy deweloperom, co i gdzie mogą wybudować, co się sprawdzi na danym rynku. Uczestniczymy w całym procesie, od wyboru działki po kampanię marketingową.

Sprzedając mieszkania w Cosmopolitanie, odbyliśmy ok. 3 tys. rozmów. Wiemy doskonale, czego oczekują klienci.

CV

Karolina Kaim, od grudnia 2014 roku prezes Tacit Investment. Twórczyni marki High Level Sales & Marketing. Wcześniej przez 15 lat budowała i zarządzała Platan Group. W latach 1991–1999 tworzyła podstawy Jones Lang LaSalle na polskim rynku i brała udział w kierowaniu firmą. Jest członkiem Executive Committee ULI (Urban Land Institute w Polsce), a także ambasadorem fundacji White Star