Według waszych szacunków, w zeszłym roku wzrost miediany cen mieszkań w Sopocie sięgnął 21 proc., do prawie 13,5 tys. zł za mkw., w Warszawie 14 proc., do nieco ponad 9 tys. zł, a w Gdyni 28 proc., do 8,3 tys. zł. Czy przyczyny tych zwyżek, które nastąpiły po kilku latach względnej stabilizacji, już ustały, czy należy się spodziewać kontynuacji trendu?

Wzrost cen mieszkań obserwujemy od mniej więcej czterech lat, w zeszłym roku zwyżki były największe, sięgnęły średnio kilkunastu procent i objęły wszystkie analizowane przez nas miasta. Główną przyczyną podwyżek był wzrost kosztów – deweloperzy walczyli w ten sposób o utrzymanie marż. Według naszych obserwacji wzrost kosztów w ciągu dwóch, trzech lat można szacować na jedną czwartą czy nawet jedną trzecią.

Dziś na głównych rynkach deweloperzy praktycznie nie są w stanie wybudować mieszkań po koszcie twardym, czysto budowlanym, poniżej 4 tys. zł na mkw., a przecież do tego dochodzą koszty miękkie plus cena gruntu. Najczęściej koszty twarde wynoszą 4,5–5,5 tys. zł w byłych miastach wojewódzkich, a w Warszawie ponad 5 tys. zł. Koszty cały czas rosną. Wydaje się, że rynek jest już blisko zatrzymania wzrostu kosztów budowlanych, ponieważ deweloperzy zaczęli ograniczać wielkość oferty. Mniej inwestycji budowlanych przełoży się na mniejszą presję generalnych wykonawców na wynagrodzenia. Zakładamy, że zatrzymanie trendu wzrostowego powinno nastąpić do końca roku.

Dla kosztów inwestycji deweloperskich – a więc i cen mieszkań – równie ważna jest cena ziemi. Jak tu wygląda sytuacja?

Wzrost cen gruntów zaczął się znacznie wcześniej niż wzrost kosztów budowy i cen mieszkań. Dziś w Warszawie za parcele trzeba zapłacić około 3 tys. zł w przeliczeniu na mkw. PUM (powierzchni mieszkalnej – red.). W ścisłym centrum stolicy trudno jest zaś kupić grunt poniżej 5 tys. zł na mkw. PUM. Wzrost cen ziemi w ostatnich latach był bardzo znaczący i taki trend nadal trwa. Inaczej niż przy kosztach budowy w przypadku gruntów nie dostrzegam perspektyw na zmianę trendu. W ostatnich latach deweloperzy poprawiali rekordy liczby produkowanych mieszkań i dostępność działek się skurczyła.

Czy zatem mieszkania w Polsce są drogie, czy jest jeszcze margines wzrostu, który byłby akceptowalny dla klientów?.

Jeśli porównamy z innymi stolicami europejskimi, to Warszawa jest jedną z tańszych aglomeracji. A gdzie jest granica zwyżek? Należałoby spojrzeć na wielkość i strukturę sprzedaży mieszkań. W zeszłym roku nastąpiła korekta po kilku latach wzrostu – część deweloperów jednak na takim rynku zanotowała wzrost. Odpłynęli klienci kupujący mieszkania inwestycyjnie, uznając, że wzrost cen negatywnie wpływa na oczekiwane stopy zwrotu z najmu, biorąc pod uwagę, że czynsze nie rosną tak szybko. Liczba transakcji zakupu lokali na własny użytek była większa rok do roku, akcja kredytowa rośnie. Wydaje mi się, że ten rok powinien być jeszcze dobry pod względem popytu. Spodziewamy się spadku sprzedaży mieszkań o kilka, kilkanaście procent, a więc nie w takim tempie, by deweloperzy byli zmuszeni do obniżania cen.

Czy klienci mogą szukać ratunku na rynku wtórnym?

Główną zaletą rynku wtórnego jest chyba to, że klient widzi, co kupuje i może się szybko wprowadzić – zakup u dewelopera jest najczęściej na etapie dziury w ziemi. Średnie ceny na rynku wtórnym są niższe, ale to wynika z dużego udziału starych lokali w ofercie. Jeśli chodzi o nowsze, to ciężko znaleźć coś wyraźnie tańszego niż u deweloperów.