Polityka mieszkaniowa jest jednym z filarów zaprezentowanego dziś programu PiS „Polski Ład". Państwo chce wspierać zakup mieszkań, udzielając kredytobiorcom w wieku do 40 lat gwarancji bankowej do 100 tys. zł. Ma też umarzać część kredytu mieszkaniowego (do 160 tys. zł). Na takie wsparcie będą mogły liczyć rodziny wielodzietne.
Propozycje mieszkaniowe komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments:
Łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych to rozwiązanie lepsze niż trenowane przed laty rządowe dopłaty. Dzięki niemu Polacy, którzy mają odpowiednie dochody, będą mogli kupić mieszkanie znacznie wcześniej niż dotychczas. To propozycja skierowana do Polaków którzy nie mają własnego mieszkania.
Grupa ta jest bardzo liczna. Bazując na danych Eurostatu, można oszacować, że tylko w grupie wiekowej od 25 do 34 lat ok. 2,5 mln osób mieszka z rodzicami. Większość ma pracę, a mimo to często nie stać ich na wyprowadzkę. Jaka ma być recepta na rozwiązanie tego problemu? Oczywiście najlepiej byłoby budować więcej, aby mieszkania były łatwo dostępne (w tym kierunku idzie dofinansowanie do budownictwa gminnego, ale też program „Lokal za grunt"). Budowa bloku trwa jednak długo. Nie każdy ma czas, aby latami czekać na własne cztery kąty. I właśnie w tym obszarze mają działać gwarancje kredytowe. Z zapowiedzi wynika, że osobom w wieku do 40 lat rząd udzielać będzie gwarancji do zakupu nieruchomości na kredyt.
Kwota tej gwarancji ma wynosić do 100 tys. zł; ma opiewać na maksymalnie 40 proc. ceny. Więcej szczegółów poznamy, gdy pojawi się projekt ustawy. O co dokładnie chodzi z gwarancjami? Najłatwiej pokazać to na przykładzie. Gwarancja nie jest gotówką, którą dostajemy do ręki. Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie warte 300 tys. zł. Bank wymaga 20-proc. wkładu własnego, czyli chce abyśmy zapłacili sprzedającemu 60 tys. zł z własnej kieszeni, a resztę nam pożyczy. Problem, gdy nie mamy wymaganych 60 tys., bo na przykład płacimy za najem mieszkania tyle, że nie zdążyliśmy jeszcze odłożyć odpowiedniej kwoty na zakup własnego „M".
Mieszkania nie kupimy, bo nie spełniamy wymagań i to pomimo zarobków, które spokojnie wystarczyłyby na spłatę raty kredytu. System gwarancji kredytowych ma właśnie w takiej sytuacji pomóc. Bank widząc, że stoi za nami Skarb Państwa, który gwarantuje wkład własny, z przyjemnością pożyczy nam pieniądze nawet na cały zakup. Uda się to oczywiście tylko wtedy, gdy będziemy mieli stałe dochody, zdolność kredytową i będziemy w oczach banku wiarygodnym klientem. Banki dalej będą musiały to sprawdzać. Największym atutem gwarancji jest więc fakt, że skraca ona drogę do własnego mieszkania.
Poza tym w systemie gwarancji mamy znacznie ograniczone ryzyko podwyżek cen mieszkań, o które oskarżano część deweloperów przy okazji programu „Mieszkanie dla młodych". Firmy, które budowały szczególnie tanie mieszkania mogły podwyższać ceny – jeśli te pierwotnie byłyby niższe niż limity kwalifikujące do dopłat. W przypadku systemu gwarancji problem ten powinien być bardzo wyraźnie ograniczony. I choć gwarancje nie powinny doprowadzić do nadmiernych wzrostów cen, to oczywiście nie będą dla cen zupełnie neutralne, bo nie będą neutralne dla wielkości popytu.
Dzięki gwarancjom osoby, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego będą mogły pomyśleć o własnym mieszkaniu i np. wyprowadzić się od rodziców lub zrezygnować z droższego dziś najmu.
Skala zmian cen nie powinna być jednak duża. Podobny program gwarancji działa w Wielkiej Brytanii czy Nowej Zelandii. I tak na przykład na Wyspach kwestię tę przebadała organizacja charytatywna Shelter. Z badania wynika, że w momencie, w którym z gwarancji kredytowych skorzystało 56 tys. beneficjentów (mniej więcej dwa lata), programowi można było przypisać wzrost cen domów o zaledwie 1,4 proc.
System gwarancji powinien okazać się kilka lub nawet kilkanaście razy bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów w latach 2014-18 w ramach programu „Mieszkanie dla młodych". Gwarancje są rozwiązaniem wielokrotnie tańszym niż bezpośrednie dopłaty. Bez wątpienia cieszyć to powinno Ministra Finansów. Z jego punktu widzenia przychody z podatków, związanych z realizacją takiego programu, powinny być bowiem znacznie wyższe niż koszty jego działania. Do tego gospodarka dostałaby dodatkowy impuls prorozwojowy.
System gwarancji powinien ponadto faktycznie trafiać do osób, które naprawdę wsparcia potrzebują. Wbrew pozorom nie było to w ostatnich latach oczywiste. W przypadku bezpośrednich dopłat z „MdM" możliwość otrzymania sporej kwoty z budżetu powodowała, że wiele osób, które stać było na zakup, decydowało się na zakup z dopłatą, aby zyskać np. kilkadziesiąt tys. zł. Za to osoby, które nie miały wymaganego wkładu własnego do kredytu i tak zostawały często bez mieszkań, bo w większości przypadków nie otrzymywały z banku kredytu, z którym połączone były rządowe dopłaty.
W przypadku systemu gwarancji możliwość zakupu pierwszego mieszkania na kredyt zyskać powinny osoby, które nie spełniają wymagań banków dotyczących wkładu własnego.
Ci, którzy odpowiedni wkład posiadają, nie będą kuszeni do korzystania z pomocy, bo przez to zadłużyliby się na wyższą kwotę (np. 100 proc. czy 95 proc., a nie 80 proc. ceny mieszkania), a więc musieliby potem płacić wyższe odsetki. W ten sposób rządowe wsparcie ma szanse trafiać w większym stopniu faktycznie tam, gdzie jest potrzebne.
Oczywiście, warto też zadbać o to, aby państwowe wsparcie miało jak najmniej skutków ubocznych. Warto więc rozważyć wprowadzenie maksymalnej ceny mieszkania, przy zakupie którego możliwe byłoby korzystanie z gwarancji kredytowych. Mowa jest na razie tylko o tym, że wprowadzony zostanie maksymalny limit ceny mkw. Na razie nie wiemy, jak będzie określany. Jeśli będzie to kalka rozwiązań sprzed lat, to niestety może to spowodować, że w różnych częściach kraju dostęp do wsparcia będzie łatwiejszy lub trudniejszy.
Rząd powinien zadbać też o to, aby ograniczyć ryzyko nadużyć. Dlatego warto też zadbać chociażby o to, aby gwarancja kredytowa nie była pełna, czyli na przykład jeśli bank da kredyt na 95 proc. ceny mieszkania, w ramach czego 15 pkt proc. gwarantuje rząd, to gdyby coś poszło nie tak, budżet powinien oddawać bankowi nie więcej niż np. 95 proc. z gwarantowanych 15 proc. ceny mieszkania. Chodzi po prostu o to, aby bank nie rozdawał kredytów zbyt lekką ręką.
Warto też wprowadzić bezpiecznik, aby po kredyt bez wkładu własnego nie sięgały osoby, które nie mają wystarczających oszczędności. Powód jest prosty – na transakcję niezbędne są czasem całkiem spore pieniądze. Chodzi o opłaty rezerwacyjne, zadatek lub zaliczkę wymagane przez sprzedających, ale też koszty związane z zaciągnięciem kredytu, prowizje za pośrednictwo czy opłaty sądowe i koszty obsługi notarialnej. Brak odpowiednich pieniędzy na etapie przystąpienia do transakcji może oznaczać kłopoty np. utratę zadatku.
Polski Ład mówi też o dofinansowaniu zakupu mieszkań czy budowy domów dla rodzin. I tak rodziny, które zaciągną kredyt, a którym urodzi się drugie dziecko będą mogły liczyć, że rząd przeznaczy na spłatę ich długu 20 tys. zł. Przy trzecim dziecku będzie to dodatkowe 60 tys., a potem po 20 tys. zł za każdą kolejną pociechę.
Drugim podobnym rozwiązaniem jest też zapowiedziany przez premiera Gowina program pod nazwą „Bon Mieszkaniowy". W jego ramach np. rodzina z trójką dzieci będzie mogła liczyć na dofinansowanie w kwocie 100 tys. zł. Pieniądze będzie można przeznaczyć na partycypację w SIM (TBS), ale też na budowę domu czy zakup mieszkania.
Siłą rzeczy element prorodzinny programu raczej nie będzie trzonem wsparcia w obszarze mieszkalnictwa. Bez wątpienia ważniejszy dla większości Polaków będzie system gwarancji.
