Najem instytucjonalny w Polsce jest jeszcze w powijakach, a już słyszymy o nowej odsłonie rynku, colivingu: czyli oprócz mieszkania najemca oczekuje wielofunkcyjnych przestrzeni wspólnych. Mamy zapowiedzi pierwszych inwestycji nad Wisłą – jak to wygląda na świecie?

Przemysław Chimczak: Rynek mieszkaniowy rozumiany tradycyjnie będzie ewoluował, ale nie spodziewajmy się rewolucji. Ludzie będą nadal kupować mieszkania, chociaż już od jakiegoś czasu robią to inaczej niż kiedyś. W dużych miastach blisko 70 proc. pierwotnego rynku sprzedaje się na cele inwestycyjne, nie jako realizacja tej podstawowej potrzeby, jaką jest mieszkanie.

Ponadto wiele zakupów odbywa się za gotówkę, bo klienci coraz rzadziej chcą brać na siebie trzydziestoletnie zobowiązania. To wszystko prowokuje do rozwoju rynku wynajmu - z czasem również instytucjonalnego.

Tomasz Bojęć: Ten rynek rodzi się między innymi dlatego, że jest odpowiedzią na potrzeby młodych pokoleń. Zobowiązanie wynajmu na rok daje dużą elastyczność zmiany miejsca zamieszkania, miasta, kraju. Mobilność jest dzisiaj szalenie istotna, bo obecnie rynek pracy nie daje nam stabilności. To bardziej konieczność, niż wybór. Nic też nie wskazuje, by miało się to zmienić na przestrzeni lat.

PC: Coliving jest w tym wszystkim formą alternatywy wobec mieszkania - ale nie tego na własność, tylko tego na wynajem. Rynek sprzedaży aż tak się nie zmieni poza jakością. Jednak patrząc na rynek najmu - to jest sinusoida, która się w końcu wypłaszcza.

To tutaj będzie widoczna konkurencja. Między prywatnym rynkiem najmu, mieszkaniami w portfelu instytucjonalnym (który w końcu się pojawi) oraz właśnie alternatywami usługami mieszkaniowymi, takimi jak colivingi.

W Polsce mamy zapowiedzi pierwszych inwestycji typu coliving. Jak to wygląda na świecie – czy to raczej nisza czy znacząca część rynku mieszkaniowego?

PC: Colivingi to nadal nisza, ale niezwykle szybko się rozwija. Gdy dwa lata temu zaczynałem badać ten obszar, znalazłem około 60 realizacji. Na przełomie roku sprawdzaliśmy tempo rozwoju rynku na potrzeby analiz dla naszych klientów.

Na świecie działających colivingów było już ponad 200, zapowiedzi idą w tysiące. Nie mam jednak wątpliwości, że w znaczeniu statystycznym colivingi ani nie są, ani nie będą znaczącą częścią rynku mieszkaniowego. Z pewnością nie w naszej części świata. Niemniej mają bardzo dużą siłę trendsetterską.

TB: Dla porównania, popatrzmy na coworkingi - przez dekadę zdobyły około 4 proc. rynku w skali globalnej. Bardzo dziwne byłoby więc twierdzenie, że coworkingi zastępują tradycyjne biura prawda? Z drugiej strony jednak te kilka procent wystarczyło, by znacząco wpłynąć na zmianę sposobu tworzenia tradycyjnych biurowców.

Nie tylko w takim sensie, że projekty wnętrz poszczególnych firm przypominają coraz bardziej coworkingi, ale też całe budynki się zmieniają. Zarządcy biur zatrudniają community managerów, zmieniają lobby w bardziej użytkowe i rozrywkowe. Uczą się chętnie od tego małego, zajmującego ledwie kilka procent sektora.

PC: Ten sam mechanizm można już dzisiaj dostrzec na rynku hotelowym, który od jakiegoś czasu czerpie od colivingów. Ta wymiana jest zresztą obustronna. Myślę, że właśnie w taki sposób colivingi mogą zmienić mieszkalnictwo, także w naszym kraju. Właściwie już docierają do nas głosy dotyczące rynku stricte mieszkaniowego, który zaczyna przemycać wątki colivingowe - zanim jeszcze jakakolwiek inwestycja colivingowa w naszym kraju została oddana do użytku!

Firmy z sektora nowoczesnych usług ciągną do polskich miast stwarzając miejsca pracy, ale o pracowników wcale nie jest łatwo. Według waszego raportu, to właśnie mieszkania typu coliving, adresowane do generacji Y, mają dużą szansę być doskonałym narzędziem w walce o talenty. Jak rozruszać ten rynek? Jakie są wasze rekomendacje w tym zakresie?

TB: Regularnie stykamy się z sektorem IT, bo jedną z usług jaką świadczymy jest doradztwo w doborze technologii dla inwestycji naszych klientów. Rzeczywiście, firmy z którymi rozmawiamy wskazują na znaczący problem rotacji pracowników. Co bardzo istotne - coraz trudniej jest ich przekonać wysoką pensją czy znaczącą podwyżką.

Tak zwana kompensacja to już nie tylko gotówka, bo pensje są na tyle wysokie, a chłonność tak ogromna, że zawsze znajdzie się ktoś, kto zaproponuje więcej. Co ciekawe, ten stan rzeczy pomału wychodzi już z ograniczenia do branży IT, zaczyna dotykać specjalistów bardzo różnych sektorów. Przy czym oni już wiedzą, czego wymagać, bo obserwują, czego wymaga IT.

Warunkiem koniecznym jest więc ciekawa praca, ambitne zadania i poczucie sprawczości. To jednak czasami również za mało. Pracownika trzeba przekonać benefitami, czasem niematerialnymi. Wysokie ubezpieczenie, vipowska opieka zdrowotna, krótki dzień pracy, uzupełniony firmowymi wyjściami "na piwo", opłacone wakacje dla całego zespołu, choćby nawet w formie miesiąca pracy na Bali. Nie ma w tym grama przesady.

PC: W tym wszystkim niebagatelną rolę, już od dawna, gra miejsce pracy. To, co oferują właśnie coworkingi, często spełnia znaczącą część potrzeb. Nie chodzi o to, że pracownicy całymi dniami grają na playstation - z reguły nie robią tego wcale.

Chodzi o to, że mają możliwość zagrać, kiedy zechcą. Znaczące jest też to, że do pracy mogą dojechać metrem, tramwajem, rowerem czy hulajnogą. Nawet ci, którzy wolą jeździć samochodem, chcą czuć, że to ich wybór, a nie konieczność. Że mogą do pracy dojechać tramwajem, kiedy będą tego chcieć.

Jest tu też miejsce dla "benefitu mieszkaniowego". Polityka łowienia talentów - tak dla miast, jak i biznesu - opiera się na tworzeniu odpowiednich warunków tak pracy, jak i życia w ogóle. Dlatego bardzo często słyszymy, że rynek pracy czeka na colivingi, bo często może być dla nich rozwiązaniem nie tylko do ściągnięcia pracownika, ale też zatrzymania go - dzięki ciekawemu miejscu do życia.

Czy czołowi deweloperzy w Polsce zainteresują się colivingiem? Bardzo trudno jest ich namówić na budowanie bloków dla funduszy zajmujących się najmem instytucjonalnym...

TB: To nie do końca prawda. Po pierwsze, problem nie tyle leży w deweloperach, co w sytuacji prawnej, która jest niejasna. Wciąż czekamy na ustawę, która umożliwi sprawnie budować budynki do najmu instytucjonalnego, sprzedawać funduszom, a później wynajmować na sensownych warunkach.

Po drugie, mówiąc o deweloperach często skupiamy się wyłącznie na rynku mieszkaniowym, a pod tym pojęciem mieszczą się również ci, którzy budują biurowce i hotele. Dla nich wejście w rynek colivingów, akademików czy budynków pod najem instytucjonalny jest zupełnie naturalny, bo choćby biurowce dokładnie na takich zasadach się buduje.

Nie ulega wątpliwości, że rynek deweloperów stricte mieszkaniowych ma pewien dystans do wszystkich form inwestycji budowlanych, które są sprzedawane funduszom. Oczekiwania takiego inwestora są zupełnie inne, niż oczekiwania klienta indywidualnego, który chce kupić jedno mieszkanie i przeznaczyć je na wynajem.

On skupia się na innych kwestiach, co innego ma dla niego wartość, niż dla funduszu, który miałby kupić cały budynek, czy zespół budynków. To zrozumiałe, że deweloperzy mieszkaniowi mają ten dystans, bo brak im w tym doświadczenia, a bez problemu mogą skutecznie sprzedawać mieszkania rozproszonym inwestorom. Więc nie czują potrzeby, by zmieniać swoje zwyczaje.

PC: Z wszystkimi formami colivingowymi, w których mieszczą się również prywatne akademiki czy domy senioralne, jest dodatkowo ten problem, że właściwie jedyną sensowną formą sprzedaży inwestycji oznacza znalezienie inwestora.

Najlepiej takiego, który ma już swoją spółkę zarządzającą takimi obiektami. Tym samym taki inwestor ma określone oczekiwania co do charakteru obiektu, usług które się w nim znajdują, przestrzeni wspólnych itd. To oznacza, że trzeba go znaleźć na odpowiednio wczesnym etapie projektu - w innym wypadku deweloper sam będzie musiał stworzyć komórkę zarządzającą, albo znaleźć operatora który wejdzie w gotowy obiekt, co odbije się na cenie.

To stanowi znaczne ryzyko inwestycyjne. Większość inwestycji deweloperskich jest kredytowana, a często jest tak, że najbardziej opłacalny scenariusz sprzedaży obejmuje realizację obiektu i zarządzanie nim przez kilka lat, co pozwoli na potwierdzenie jego wartości.

Mamy wówczas rzeczywiste tabele zysków i możemy wystawić na rynek sprawdzony produkt. Jednak niewielu deweloperów jest w stanie pozwolić sobie na zamrożenie pieniędzy na tak długi czas, nie mając przecież gwarancji, że wszystko pójdzie, jak trzeba. To wymaga skali, bądź odpowiednio dużego rozeznania rynku. Dlatego ogromna część deweloperów zwracając się do nas o doradztwo w sprawie colivingów.

Tematem tegorocznej edycji konferencji Real Impactor jest jakość życia jako usługa. Jakie usługi uważacie państwo za najpotrzebniejsze i kto miałby je dostarczyć – strona publiczna czy prywatna?

TB: Obie strony. Chociaż z pewnością tą odpowiedzialnością można się sensownie podzielić. Najważniejsza ludzka potrzeba to bezpieczeństwo. Możemy je rozpoznawać na różnych poziomach - bezpieczeństwo to dach nad głową, ale też możliwość pracy i zarabiania odpowiednich pieniędzy, wolność od głodu, czy zmęczenia. Wolność przed zbędnymi kosztami. Paradoksalnie zarzucana ekonomii współdzielenia (która zmieniła produkty w usługi, tworząc ruch "Living as a Service") defraudacja własności doprowadza do wyrównywania szans i wzrostu poczucia bezpieczeństwa. Dziś, by mieć samochód, którego czasami potrzebuję, nie muszę brać kredytu na kilkadziesiąt tysięcy, tylko zainstalować aplikację do carsharingu. Mając dostęp nie musimy mieć rzeczy na własność. To największa rewolucja myślenia, jakiej doświadczamy od kilkudziesięciu lat.

Zarówno sektor prywatny jak i publiczny jest w stanie odpowiadać na te potrzeby. Po stronie publicznej musi być zawsze w całości to, na czym strona prywatna nie jest w stanie zarobić, bo nigdy w to nie zainwestuje. Więc dostępna ekonomicznie kultura, sztuka, rozrywka. To też są usługi, a dzięki ekonomii współdzielenia stają się bardziej dostępne. Bo łatwiej nam kupić bilet, łatwiej go zwrócić.

Jako usługi możemy traktować również opiekę zdrowotną i edukację - wieloletnie doświadczenia wszystkich krajów tzw. pierwszego świata pokazują, że to musi być domena publiczna, aby działało skutecznie.

W tym zakresie, możliwość wynajmu sprzętu czy narzędzi, zamiast ich zakupu, umożliwia tańsze i lepiej realizowane procesy. Do tego oczywiście, zwłaszcza na poziomie lokalnym, kwestie mobilności. Dobra komunikacja publiczna - miastowa i międzymiastowa - to usługi, które sektor publiczny powinien bardzo silnie rozwijać. Dziś dodatkowo mobilność poprawia też dostęp do wypożyczanych rowerów czy hulajnóg, które pozwalają na likwidację tzw. martwej mili w komunikacji publicznej, czyli odległości między miejscem w którym się znajdujemy, a przystankiem z którego wyruszy nasz tramwaj, czy autobus.

PC: I tu pojawia się sektor prywatny, który obecnie tworzy te rozwiązania. Natomiast to co jest domeną prywatnej strony, to usługi dodatkowe. Rzeczy, które nie są nam niezbędne, ale poprawiają jakość życia w wyraźny sposób. Jak przyprawy do obiadu. Na przykład – handel który nie tylko drenuje portfel, ale też dostarcza doświadczenia. Dostępność do filmów przez netflixa, czy muzyki przez spotify - to wszystko są już dzisiaj usługi podnoszące jakość życia, które sektor prywatny nam dostarcza. To samo dotyczy wspomnianego car sharingu.

Oczywiście, w wielu obszarach sektory te mogą się przecinać. Choćby jeśli chodzi o mieszkanie w formie usługi, to bez wątpienia rolą podmiotów publicznych może być współpraca z sektorem prywatnym w celu stworzenia wielu alternatywnych form zamieszkiwania. Jeśli miasto, państwo, czy w ogóle podmioty publiczne będą wspierać deweloperów i inwestorów w tworzeniu sensownych colivingów, domów studenta czy senioralnych, to łatwiej będzie rozwinąć ten rynek. Narzędzi jest przy tym sporo - choćby Partnerstwo Publiczno-Prywatne. To samo dotyczy ostatecznie wielu innych obszarów nie tylko sposobu zamieszkiwania. Ostatecznie, wszystko to o czym wspominamy już się dzieje. Rewolucja myślenia już się dokonała, my teraz po prostu doświadczamy jej owoców.

Przemysław Chimczak i Tomasz Bojęć to współtwórcy firmy think co. – real estate research lab, specjalizującej się w programowaniu inwestycji. Interdyscyplinarny zespół złożony z architektów, ekonomistów, badaczy i projektantów analizuje, jak przestrzeń może lepiej odpowiadać na potrzeby użytkowników, jednocześnie generując wyższe przychody. Specjalnością firmy jest obserwacja trendów ekonomiczno-społecznych oraz ich wpływu na rynek nieruchomości. Przemysław Chimczak będzie prelegentem podczas tegorocznej edycji organizowanego przez „Rzeczpospolitą" kongresu Real Estate Impactor w Gdyni.