Mieszkaniowe

Sądowy spór o obniżkę z tytułu rękojmi

Fotorzepa, Jerzy Dudek jd Jerzy Dudek
Jeżeli sprzedana nieruchomość ma wady, kupujący może żądać niższej ceny.
Nie istnieje prosta zależność między kosztami usunięcia wad a obniżeniem wartości budynku – wskazał katowicki Sąd Apelacyjny.
Zakup domu jednorodzinnego z wadami konstrukcyjnymi uprawnia do żądania obniżenia jego ceny na podstawie przepisów o rękojmi. Nie oznacza to jednak, że kupujący odzyska tyle samo pieniędzy, ile włoży w remont budynku. Koszty ewentualnego usunięcia wady przez kupującego mogą mieć bowiem jedynie pomocnicze znaczenie przy obliczaniu, o ile winna nastąpić obniżka ceny wadliwej nieruchomości. Przypomniał o tym Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt I ACa 1254/16). – Rękojmiane obniżenie ceny często niesłusznie sprowadzane jest do pomniejszenia jej o koszty usuwania wad. Tymczasem skorzystanie z tej możliwości polega na zestawieniu ze sobą dwóch wartości: tej, którą ma rzecz pełnowartościowa, oraz tej, którą przedstawia rzecz wadliwa. Zakres obniżenia wyznacza różnica między tymi liczbami – tłumaczy radca prawny Łukasz Mróz.
Sprawa, którą rozpoznawał katowicki sąd, dotyczyła domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym. Zakupiła go A.J. za 210 tys. zł. W ramach tej ceny sprzedający E.Z. zobowiązał się dostarczyć jej także elementy do ogrodzenia nieruchomości za kwotę 10 tys. zł. Zataił jednak, że budynek jest wzniesiony niezgodnie z projektem i ma wady zmniejszające jego wartość i użyteczność. A.J. pozwała więc E.Z. i wniosła o zasądzenie od niego na jej rzecz 75 tys. zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz o zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając żądanie, podała, że koszt usunięcia wad ekspert wycenił na 47 331,39 zł. Ekspertyza kosztowała ją zaś 6150 zł. Powódka dodała, że na kwotę dochodzoną w pozwie składa się jednak nie tylko 53 481 zł (47 331 plus 6150) tytułem obniżenia ceny za nieruchomość, ale i kwota stanowiąca różnicę między kwotą dochodzoną pozwem a kwotą 53 481 zł jako łączne odszkodowanie za stratę finansową wynikającą z konieczności usunięcia wad we własnym zakresie. E.Z. wnosił o oddalenie powództwa. Zaprzeczył, jakoby budynek miał wady fizyczne zmniejszające jego wartość czy użyteczność. Konieczność wykonania niektórych robót tłumaczył tym, że powódka nabyła budynek w stanie surowym. 21 września 2016 r. Sąd Okręgowy w Częstochowie zasądził na rzecz kupującej 22 989,77 zł. W jego ocenie taki był bowiem „zasadny" koszt usunięcia wad mających wpływ na użyteczność i wartość budynku. Chodziło m.in. o niestaranne wykonanie ław i murów fundamentowych, brak izolacji pionowej fundamentów czy nieprawidłowe połączenia więźby dachowej. Sąd apelacyjny, do którego odwołał się zarówno sprzedający, jak i kupująca, sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. „Z motywów zaskarżonego wyroku wynika, że świadczenie zasądzone na rzecz powódki to odszkodowanie z tytułu kosztów usunięcia wad. Powódka nie zgłosiła w tym zakresie roszczenia. (...) Skoro powódka w pozwie zgłosiła roszczenie o obniżenie ceny, o jakim mowa w przepisie art. 560 § 1 k.c., rzeczą sądu była ocena zasadności tego roszczenia w oparciu o przepis art. 560 § 3 k.c." – wskazał sąd drugiej instancji. I podkreślił, że zgodnie z tymi przepisami obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. „Dyspozycja tego przepisu nie wymaga od kupującego usunięcia wady ani wykazywania związanych z tym kosztów. Niezbędne jest natomiast ustalenie wartości rzeczy obarczonej wadą i jej stosunku do wartości rzeczy wolnej od wad. Koszty ewentualnego usunięcia wady przez kupującego mogą mieć jedynie pomocnicze znacznie dla ustalenia wartości rzeczy obarczonej wadami" – czytamy w uzasadnieniu wyroku. Należy jednak pamiętać, że roszczenie o obniżenie ceny z tytułu rękojmi nie wyklucza niezależnego dochodzenia roszczeń odszkodowawczych opartych na art. 471 k.c. W takim przypadku kupująca powinna natomiast wykazać, że rzecz nabyta miała wady, szkodę, jaka z tego wynikła, i związek przyczynowy między wadami i szkodą.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL