#RZECZoBIZNESIE: Grzegorz Muszyński: Posiadamy bank ziemi na 120 tys. mieszkań plus

Mieszkanie+ to program, który odniósł sukces, czy musimy jeszcze na niego poczekać?

A Absolutnie odnosi sukces. Oczywiście każdy oczekuje kluczy do mieszkania. Nie patrzy się na budowy, zmiany planów zagospodarowania przestrzennego, specustawy, ceny pracy czy materiałów, a do kluczy dochodzi się w 4-10 lat, w zależności jak duża i skomplikowana jest inwestycja.

Są samorządy, z którymi współpracuje się nam doskonale. Mogę pochwalić Katowice, gdzie ta współpraca jest optymalna. Ale i tam zmiana planu zagospodarowania przestrzennego trwa 9 miesięcy.

Każda prywatna firma deweloperska wie jak długo buduje się w Polsce. My jesteśmy firma? państwowa?, ale nie mamy żadnych ekstra preferencji. Stajemy z prywatnymi deweloperami jak równi z równym.

Dane GUS za okres styczeń–kwiecień 2019 r. pokazują, że oddano do użytku 63 tys. mieszkań (9 proc. więcej niż przed rokiem). Deweloperzy oddali blisko 40 tys. mieszkań. W ramach programu Mieszkanie+ oddano 867 mieszkań, a w budowie są 663. Wygląda to mizernie.

40 tys. oddali wszyscy deweloperzy w całej Polsce. My obecnie mamy zlecone w biurach architektonicznych 18 tys. mieszkan?. Można powiedzieć, że w poro?wnaniu z rynkiem deweloperskim jesteśmy najlepsi. Żaden deweloper nie ma tylu mieszkan? w projektowaniu. Musimy poro?wnywac? jabłka do jabłek a nie do kwiatów.

Projekty, które deweloperzy dzisiaj oddaja? robili 6-8 lat temu.

A ile wam zajmuje okres przygotowania od momentu, kiedy jest zgoda, żeby daną działkę nabyć?

Od momentu znalezienia lokalizacji do otrzymania decyzji inwestycyjnej mija minimum 2 lata. Wtedy wiemy, że w danym miejscu możemy wybudowac? 500 mieszkan?, mamy na nie s?rodki, wiemy jak be?da? wyglądały i w jakiej be?da? cenie. Dopiero później przechodzimy do projektowania. To trwa 1-1,5 roku. Później jest okres budowy od 2 do 3 lat.

W porównaniu z deweloperem wasz okres produkcyjny jest zdecydowanie dłuższy?

Deweloperów, którzy maja? pieniądze we własnym sejfie jest niewielu. My potrzebujemy dwóch lat od pomysłu do pozyskania pieniędzy. Deweloperzy maja? podobny proces pozyskiwania środków i podejmowania decyzji. Pewnie 90 proc. inwestycji powstaje w sposób podobny, czyli ze środków powierzonych, a nie własnych.

Oczywis?cie maja? przewagi, że moga? wybierac? dowolne lokalizacje. My najpierw idziemy z pomysłem na komitet inwestycyjny, po?z?niej na komitet inwestycyjny TFI a po?z?niej komitet banku. Deweloper tak długiej drogi nie ma.

Dzisiaj, razem z KZN posiadamy bank ziemi, kto?ry jest najwie?kszym, bo na blisko 120 tys. mieszkan? w całej Polsce. Są? to lokalizacje wymagaja?ce inwestycji.

Projektujemy juz? 18 tys. mieszkan?, kolejne 17 tys. mamy złoz?one w TFI. Ok. 20 tys. mieszkan? mamy u siebie na stołach i przygotowujemy wnioski inwestycyjne. W przestrzeni PFR Nieruchomości zbliz?amy sie? do 60 tys. mieszkan?.

To ciągle nie 100 tys., o których była mowa w zapowiedziach premiera. Taka deklaracja była potrzebna?

W polityce czasami stawia się poprzeczkę wysoko. Naszym wyzwaniem jest, żeby do niej doskoczyć.

Można powiedziec?, że budowa Gdyni czy Centralnego Okręgu Przemysłowego, to tez? był szalony pomysł. Byc? moz?e tam tez? były opo?z?nienia, a ktos? zapowiedział więcej niz? było zrobione. Lepiej pokazac? skale? moz?liwos?ci, niz? stawiac? niskie wymagania.

Rosnące ceny materiałów, usług budowlanych i problem ze znalezieniem pracowników również odczuwacie?

Dzisiaj tego nie odczuwamy, bo przede wszystkim projektujemy. Biura projektowe sa? chętne do wspo?łpracy z nami. Na nasze konkursy zawsze przychodzi ok. 30 biur projektowych pierwszej ligi. Pracuja? z nami biura warszawskie i krakowskie, za chwile? be?da? wrocławskie. Jesteśmy przeddzien? ogłoszenia dużych konkursów w Gdańsku, kolejnych we Wrocławiu i Warszawie na Pradze.

Dzisiaj deweloper sprzedaje dziurę w ziemi. Mało który sprzedaje mieszkania, które są wykończone. W biznesie budowlanym każdy sprzedaje marzenia. W naszym przypadku wszystkie się materializują.

Idziemy w takie miejsca, gdzie prywatny biznes nie istnieje. Np. w Wałbrzychu rozmawiałem z prezydentem. Za każdym razem zachwalał program, który dla niego był niezwykle ważnym wydarzeniem. Ludzie na niego głosowali, bo zauważyli dźwigi, których przez ostatnie 30 lat tam nie było. Dźwig jest dowodem, że miasto się rozwija. Wałbrzych to miasto skrzywdzone przez transformacje? systemowa?. Dopiero teraz zaczyna stawać na nogi.

Jaka będzie cena metra?

To zależy od przetargu. Nasze czynsze sa? ok. 20 proc. niższe niz? to, co można dostac? na rynku. W żaden sposo?b nie doprowadzamy do brutalnej optymalizacji. Nasze budynki sa? zrobione w bardzo dobrym standardzie. Skromnie, ale budujemy w standardzie porównywalnym z rynkiem deweloperskim.

Wykorzystujecie prefabrykaty?

Chcieliśmy z nimi wejść w tym roku, ale będzie kłopot. W przyszłym roku pokażemy, jak można budować z prefabrykatów w dużej skali. Drobną prefabrykację już stosujemy w Katowicach. Robimy np. klatki schodowe czy stropy. Idziemy w kierunku ścian zewnętrznych.

Szybciej stawia się taki budynek?

Dwukrotnie szybciej.

Jest więc szansa, że program Mieszkanie+ przyspieszy?

Jest szansa, z?e w ogo?le w Polsce budownictwo sie? zmieni. Be?dziemy prekursorem.

Oczywis?cie przy bardzo skomplikowanych budowach be?da? budynki lane. Jednak przy budownictwie wielorodzinnym, nie wymagaja?cym po?łokra?głych s?cian itd., wro?cimy do prefabrykacji. To s?wietnie funkcjonuje w Skandynawii i na Zachodzie.

Dla kogo jest Mieszkanie+?

Naszym gło?wnym rynkiem sa? osoby, kto?re sa? poza systemem bankowym i nie moga? dostac? kredytu hipotecznego. To jest 40 proc. rynku tych, kto?rzy chca? miec? mieszkania. Sa? to zazwyczaj młodzi ludzie. Bez wsparcia od rodzico?w wkład własny jest nie do udz?wignie?cia.

Nie konkurujemy z deweloperami, bo oni ida? do tych, kto?rzy sa? w stanie uzyskac? kredyt hipoteczny.

Pojawia sie? druga przestrzen?, szczego?lnie w duz?ych miastach, ludzi, kto?rzy zmieniaja? model z?ycia. Powstaje grupa młodych, kto?rzy mo?wia? „nie musze? miec? mieszkania, z?eby w nim mieszkac?". W Wiedniu wie?kszos?c? ludzi mieszka w wynaje?tym mieszkaniu.

Nieduz?e gminy w Polsce, jak Jarocin, odkryły, z?e z?eby miec? biznes trzeba s?cia?gna?c? ludzi. Tam włodarze podje?li takie wyzwanie. Opro?cz dopłat rza?dowych do mieszkan? wprowadzili własne dopłaty, z?eby s?cia?gna?c? ludzi. Dzie?ki ludziom maja? podatki, dotacje na szkołe? czy szpital. To ludzie stanowia? o biznesie danego miasta. Mam nadzieje?, z?e samorza?dowcy w innych miastach tez? to zrozumieją.

CV

Absolwent Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego, Politechniki Lubelskiej i University of Illinois w USA. W 2016 roku był członkiem zarządu ds. inwestycji w PKP PLK SA. Od 2007 do 2013 roku prezes Portu Lotniczego Lublin SA. W tym czasie spółka zrealizowała pierwszą na tę skalę inwestycję w Polsce po 1989 roku – budowę i uruchomienie międzynarodowego lotniska w Lublinie.

Nieruchomości Mieszkanie Plus

Mieszkanie+ to program, który odniósł sukces, czy musimy jeszcze na niego poczekać?

Pozostało 95% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj