Rynek wtórny dopiero odżył

Jaki był kończący się rok na rynku wtórnym – i dla pośredników, i dla ich klientów? Czym różnił się od poprzedniego, czego szukali klienci? Czy rynek pierwotny miał dużą przewagę nad wtórnym? Zapytaliśmy o to pośredników w obrocie nieruchomościami.

Mariusza Kania Metrohouse Franchise

– Rok upłynął pod dyktando deweloperów. Jeśli spytamy o nastroje w branży deweloperskiej, większość wypowiedzi będzie entuzjastycznych. Bo to deweloperzy rozdawali w tym roku karty. Nawet włączenie do programu „MdM" ofert z rynku wtórnego nie stanowiło przełomowego momentu i nie poprawiło istotnie koniunktury na rynku wtórnym. Nowe mieszkania, dzięki znacznie wyższym limitom cen, i tak są uprzywilejowane. Choć sytuacja poprawiła się w części miast powiatowych, gdzie dotychczas „MdM" nie miał prawa istnieć z uwagi na brak inwestycji deweloperskich, to już w Warszawie i Krakowie znalezienie mieszkania z rządowym wsparciem to wybór z ofert o fatalnej lokalizacji, ewentualnie do remontu.

Jednocześnie na „MdM" zyskała cała branża. Dzięki wzrostowi popularności rynku pierwotnego poprawiliśmy wyniki sprzedażowe wynikające z kooperacji z deweloperami. Klienci, oprócz najczęściej sprzedawanych lokali mających 40–50 mkw., poszukiwali również ofert spoza tego zakresu. Deweloperzy, skupieni na budowie tzw. kompaktowych mieszkań, spotykali się ze zwiększoną liczbą zapytań np. o duże mieszkania trzypokojowe o wyższym standardzie. Tych na rynku pierwotnym nie ma wcale tak wiele, pozostaje więc rynek wtórny.

Obserwujemy mniejsze niż zwykle zainteresowanie kawalerkami. Grupa osób szukała też tanich domów i segmentów, zwłaszcza wybudowanych w ostatnich kilkunastu latach. Jeśli sprzedając mieszkanie trzypokojowe, uda się niewielkim nakładem środków przeprowadzić się do domu, jest to poszukiwany produkt.

Oceniamy, że średnio co druga transakcja jest finansowana kredytem hipotecznym. Są oczywiście pewne uwarunkowania geograficzne, ale jeżeli mówimy o skali ogólnopolskiej, tak to właśnie wygląda. W porównaniu z ubiegłymi latami można mówić o spadku poziomu finansowania zewnętrznego. Wielu nabywców uruchamia oszczędności z lokat, bo oprocentowanie depozytów nie zachęca do lokowania pieniędzy w bankach.

Agnieszka Grotkowska Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście

– Rok 2015 był kolejnym dobrym rokiem na rynku nieruchomości. Średnie ceny utrzymywały stały poziom. Maleją różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co świadczy o bardziej realnej wycenie nieruchomości ze strony właścicieli, ale też o mniejszej skłonności do obniżek. Przeciętna różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w naszym biurze wynosiła 6 proc. w przypadku mieszkań i 9 proc. w przypadku domów.

Największym zainteresowaniem cieszyły się dwa pokoje w cenie do 300 tys. zł i trzy pokoje za 450–500 tys. zł.

Można powiedzieć, że rok 2015 był bardzo podobny do roku 2014. Nie zaobserwowaliśmy znaczących zmian na rynku, które w wyraźny sposób wpłynęłyby na wzrost lub spadek sprzedaży. W dalszym ciągu utrzymuje się wysoka sprzedaż na rynku pierwotnym. Deweloperzy przeżywają kolejny dobry rok, oddają coraz więcej inwestycji, rozpoczynają nowe projekty, a to pociąga za sobą duży popyt na działki pod osiedla.

W dalszym ciągu przeważająca liczba transakcji wspierana jest kredytem, chociaż transakcje gotówkowe stanowią spory udział, ponad 30 proc. Zakup nieruchomości jest alternatywną formą inwestowania w czasach, gdy kredyty hipoteczne osiągają rekordowo niskie ceny, a oprocentowania lokat są bliskie 0 proc.

Joanna Lebiedź ReMax Action/Lebiedź Nieruchomości

– Mijający rok sprzyjał sprzedaży małych mieszkań (średni kredyt hipoteczny wynosił 212 tys. zł). Ceny w tym segmencie zachowywały się stabilnie, z niewielką tendencją wzrostową w samej końcówce roku. Sprzedaż mieszkań do 55 mkw. odbywała się płynnie. Natomiast segment lokali większych (powyżej 80 mkw.) oraz domów i działek nadal znajduje się w zapaści. Ceny domów i dużych mieszkań spadają. Na razie nic nie wskazuje na to, aby ta tendencja miała się odwrócić. Problemem w przypadku tego segmentu jest wysoka cena, a więc przy średniej wysokości kredytu droższe nieruchomości po prostu są dla Kowalskiego niedostępne.

Drugim czynnikiem zniechęcającym potencjalnych zainteresowanych do zakupu domów są znaczące koszty utrzymania oraz ewentualne wysokie koszty dojazdu w przypadku domów zlokalizowanych na obrzeżach miast.

Stosunkowo nieźle w 2015 roku radził sobie rynek najmów. Zarówno młodzież wchodząca w życie, jak i osoby przyjeżdżające do stolicy za chlebem w znaczącej mierze wybierają wariant wynajmu zamiast zakupu finansowanego długoterminowym kredytem hipotecznym. Decyzje takie są o tyle uzasadnione, że najemca nie wiąże sobie na szyi pętli kredytowej, co w przypadku zmiany miejsca pracy może za jakiś czas okazać się kłopotliwe. Poza tym dość duża podaż daje spore możliwości wyboru.

Nie można też nie wspomnieć, że rok 2015 był dobry dla deweloperów. Pomocny był program „MdM".

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

– To był dobry rok dla polskiego rynku nieruchomości. Pierwsze półrocze 2015 r. należało jednak do deweloperów. To oni skupiali na sobie zainteresowanie kupujących. Druga połowa roku przyniosła widoczne ożywienie na rynku wtórnym i zwiększenie liczby transakcji. Przyczyniła się do tego głównie nowelizacja programu „MdM" wprowadzająca możliwość skorzystania z ulg przy zakupie mieszkania również na rynku wtórnym. Mniej zamożni klienci zaczęli rezygnować z zakupu mieszkań na rynku deweloperskim, poszukując tańszych ofert z dopłatą. Mieszkania używane stały się atrakcyjnym towarem szczególnie w tych miastach, w których ich pula dostępności w programie „MdM" była największa. Ceny ofertowe już nie podlegały tak znacznym negocjacjom, a i lokale sprzedawały się szybciej.

Klienci na rynku wtórnym kupowali najczęściej mieszkania 5–10-letnie, 1–2-pokojowe, do 50 mkw., w dobrych lokalizacjach i standardzie. Nabywali je na potrzeby własne i z przeznaczeniem na wynajem. Nie było dużego zainteresowania zakupem dużych lokali i apartamentów. Od lat rynek premium rządzi się swoimi prawami i wielu klientów na nim nie inwestuje. W tym roku dominowały inwestycje w mieszkania w tzw. segmencie popularnym, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Małgorzata Pressler Freedom Nieruchomości Olsztyn

– Rok 2015 przyniósł sporo zmian na rynku nieruchomości. Jedną z nich było ustabilizowanie się cen mieszkań, które w ostatnich latach systematycznie spadały. Podaż lokali była na podobnym poziomie, ale na rynku pojawiło się więcej kupujących. Również średni czas sprzedaży mieszkań skrócił się o kilka miesięcy. Początek roku przyniósł więcej niż zwykle transakcji gotówkowych. Klienci szukali nieruchomości pod inwestycje, głównie na wynajem. Powodem tego były m.in. niskie stopy procentowe, które zmobilizowały do poszukania innych alternatyw niż lokata w banku, o czym mówili sami kupujący.

We wrześniu "MdM" objął też rynek wtórny. To spowodowało bardzo duże zainteresowanie mieszkaniami spełniającymi jego kryteria. Głównymi zainteresowanymi zaś byli single, pary oraz rodziny z co najmniej trójką dzieci.

Ostatni kwartał był intensywny i zaowocował licznymi transakcjami, które w większości były kredytowane, w tym w ramach „MdM". Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2- i 3-pokojowe w bardzo dobrym standardzie oraz nowym budownictwie. Mało atrakcyjne dla poszukujących okazały się mieszkania do remontu. Tego typu lokale musiały mieć odpowiednio niską cenę, ok. 3 tys. zł za mkw. w Olsztynie, aby zrekompensować koszty remontu i czas na jego wykonanie.

Pośrednicy mieli w kończącym się roku ręce pełne roboty. Był to intensywny czas dla wszystkich stron na rynku nieruchomości.

Opinia

Michał Krajkowski, główny analityk w firmie Notus Doradcy Finansowi

Zgodnie z rekomendacją S w 2016 roku kwota udzielonego kredytu nie może przekroczyć 85 proc. wartości nieruchomości. Możliwe jednak będzie udzielenie kredytu w wysokości do 90 proc., pod warunkiem ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego lub ustanowienia innego zabezpieczenia na papierach wartościowych lub oszczędnościach kredytobiorcy. Koniecznie trzeba jednak pamiętać, że o ostatecznym poziomie kredytu lub ewentualnych stosowanych zabezpieczeniach decyduje bank kredytujący. Rekomendacja S narzuca tylko minimalne wymagania, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby bank udzielający kredytu stawiał znacznie bardziej rygorystyczne wymogi.

Możemy jednak przypuszczać, że część banków zdecyduje się na udzielenie kredytu z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Myślę jednak, że najczęściej stosowanym zabezpieczeniem będzie ubezpieczenie brakującego wkładu własnego.

Zastaw na papierach wartościowych NBP lub Skarbu Państwa czy zabezpieczenie na środkach zgromadzonych na IKE lub IKZE będzie rzadko stosowane przez banki, choćby z racji problemów ze zmianą wartości tych aktywów wynikających z ryzyka inwestycji w IKE/IKZE.

Oczywiście nie możemy także wykluczyć, że część banków będzie wymagać 15-proc. wkładu własnego, nie stosując żadnych dodatkowych zabezpieczeń. Tak jak jest to w kilku bankach, które już od kilku lat wymagają 20-proc. wkładu własnego do kredytu.

Z naszych informacji wynika, że co najmniej pięć instytucji deklaruje chęć udzielania kredytów z 10-proc. wkładem własnym przy zastosowaniu ubezpieczenia brakującego wkładu. Oznacza to, że możliwe będzie uzyskanie kredytu z wkładem własnym na dotychczasowym poziomie, chociaż może być to droższe niż dziś.

Jednak podwyższenie kosztów kredytu będzie wynikać bardziej z wprowadzenia podatku bankowego niż ze zmian wynikających z zabezpieczeń stosowanych przy kredytach z niskim wkładem własnym.