Warszawski Służewiec i okolice ronda Daszyńskiego to największe skupiska biurowców w Polsce. Z danych firmy doradczej Savills wynika, że stolica ma już niemal 5,6 mln mkw. biur, z czego na Służewcu jest ponad 1,1 mln mkw., a na Woli (tzw. Zachodnie Centrum) - 690,5 tys. mkw. W centralnym obszarze biznesu, czyli ścisłym centrum miasta, jest ponad 881,4 tys. mkw. powierzchni biurowej.
We własnym tempie
Stolicę gonią regiony. Jak mówi Jan Szulborski, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa w firmie doradczej Cushman & Wakefield, jednym z największych skupisk powierzchni biurowej w miastach regionalnych jest gdańska Oliwa, gdzie powstały Olivia Business Centre, kompleks Alchemia, a w budowie jest kompleks Wave. - Całkowita powierzchnia biurowa w tym rejonie to ponad 260 tys. mkw., czyli ok. 33 proc. wszystkich zasobów - szacuje ekspert.
Dodaje, że we Wrocławiu jedną z większych stref biurowych jest zachodnia część miasta, ograniczona ul. Legnicką i Robotniczą. - Znajdują się tam Business Garden Wrocław, Cu Office, Diamentum Office, Carbon Tower, West House, siedziba Santander Banku czy kompleks budynków Millennium Tower - podaje Jan Szulborski.
Także Wioleta Wojtczak, dyrektor działu badań i analiz w firmie doradczej Savills, podkreśla, że w każdym z miast regionalnych są lokalizacje wyróżniające się większą koncentracją biurowców. - W Krakowie są to m.in. okolice ul. Armii Krajowej w północno-zachodniej części miasta i okolice al. Jana Pawła II i ulicy Lublańskiej/Bora Komorowskiego - wskazuje. - Ważną lokalizacją są też tereny w okolicy ul. Puszkarskiej/Kamieńskiego, korytarz ul. Wadowickiej i Wielickiej, okolice ul. Dekerta/Klimeckiego/Powstańców Wielkopolskich, a także południowo-zachodnia część miasta w okolicy ul. Bobrzyńskiego, centrum miasta w korytarzu ul. Pawiej-Powstania Warszawskiego-al. Pokoju i Zabierzów, który położony jest na obrzeżach miasta z Eximius Park.
W Krakowie powstają m.in. kolejne etapy DOT Office i Podium Business Park. - Planowany jest również park biurowy The Park Kraków (ul. Kuklińskiego/Saska), który zapewni do 100 tys. mkw., a także park biurowy w okolicy ronda Ofiar Katynia (ok. 45 tys. mkw.) - mówi Wojtczak. - Największe istniejące skupiska biur to m.in.: Bonarka 4 Business, Enterprise Park, Green Office & DOT Office, Quattro & Tertium Business Parks, 03 Business Park, Fabryczna Office Park, Korona Office Park. - W Łodzi biurowce zlokalizowane są głównie w centrum oraz w dzielnicy Widzew, a za główne lokalizacje biurowe można uznać skrzyżowanie Marszałków (Piłsudskiego i Rydza-Śmigłego) i skrzyżowanie ul. Piotrkowskiego i al. Piłsudskiego - wskazuje ekspertka Savillsa.
Wyróżnia też okolice al. Kościuszki i ul. Wólczańskiej i ronda Solidarności. - Do tej listy od niedawna można dodać także tzw. Nowe Centrum Łodzi, które w kolejnych latach stanie są jedną z kluczowych lokalizacji biurowych w mieśce - mówi. - W Poznaniu dobrym przykładem jest kompleks Business Garden Poznań z powierzchnią ok. 88 tys. mkw. zlokalizowany na zachodzie Poznania, Malta Office Park (28 tys. mkw.) i Malta House (14,7 tys. mkw.) zlokalizowane na wschodzie Poznania, w rejonie jeziora maltańskiego oraz budynki zrealizowane na placu Andersa: PFC (35 tys. mkw.), Andersia Tower (10 tys. mkw.), ABC (10,5 tys. mkw.) i planowany projekt Andersia Silver (44 tys. mkw.).
- Każdy z regionalnych rynków biurowych ma swoją charakterystykę, każdy z nich rozwija się w swoim tempie - komentuje Wioleta Wojtczak. - Kraków i Wrocław maja już po ponad 1 mln mkw. biur, a trzecim rynkiem na podium jest Trójmiasto, w którym podaż powierzchni to już niemal 800 tys. mkw. Zasoby biurowe w Łodzi, Katowicach i Poznaniu wynoszą ponad 500 tys. mkw., a najmniejsze wśród miast regionalnych są Szczecin i Lublin, gdzie podaż wynosi poniżej 200 tys. mkw.
Koniec zagłębi i sypialni
- Dynamiczny rozwój rynków regionalnych spowodował, że dzielnice biurowe zaczęły powstawać także poza Warszawą, przede wszystkich w największych miastach jak Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Łódź - komentuje Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland. Firma w miastach regionalnych przygotowuje kilka projektów. Największy to Nowe SOHO w Nowym Centrum Łodzi. - Złoży się na niego kilka kwartałów zróżnicowanej funkcjonalnie i architektonicznie zabudowy w samym sercu miasta.Istotną część stanowić będą biura - zapowiada dyrektor Zagórski. - Pracujemy też, po sukcesie biurowca .big, nad kolejną inwestycją w Krakowie. Kreo ma mieć ok. 21 tys. mkw. W planach mamy też projekt w Katowicach. Stale też poszukujemy ciekawych terenów pod kolejne inwestycje.
Ekspert Ghelamco podkreśla, że zabudowa biurowa i mieszkaniowa powinny się uzupełniać. - Budowanie stricte biurowych zagłębi lub mieszkalnych sypialni na szczęście odchodzi w niepamięć - podkreśla. - W Warszawie przerobiliśmy to na Służewcu, który z dzielnicy przemysłowej przeobraził się w typowo biurową. Błędy próbuje się dziś naprawić, wprowadzając tam zabudowę mieszkaniową i rozbudowując komunikację publiczną. Na Woli inwestycje mieszkaniowe, biurowe i handlowo-usługowe niemal od początku idą w parze. Obok siebie powstają takie projekty jak biurowo-usługowy kompleks The Warsaw HUB i sukcesywnie rozbudowujące się osiedle 19. Dzielnica. W większości miast regionalnych z racji ich mniejszej skali do takich sytuacji nie zdążyło dojść, a zabudowa biurowa często powstaje w sąsiedztwie terenów mieszkalnych.
Adam Pietkiewicz, współwłaściciel spółki deweloperskiej Megapolis, zwraca uwagę, że rozwój oferty biurowej regionów postępuje równolegle z rozwojem stolicy. - Czasem są to znacznych rozmiarów parki biurowe, a czasem mniejsze projekty - mówi. - Parki biurowe w regionach mają wiele korzyści, które korporacje potrafią docenić. Rozwijana przez nas inwestycja Bielany Business Point z uwagi na położenie w pobliżu Wrocławia i głównych tras komunikacyjnych Dolnego Śląska jest wybierana przez firmy zarządzane przez osoby regularnie odwiedzające oddziały spółki na świecie. Pozwala to uniknąć korków, które utrudniają dojazd do centrum miasta. Położenie na południu Polski sprzyja także rozwojowi przedsiębiorstw współpracujących z sąsiadującymi od południa krajami. Bielany Business Point to pięciokondygnacyjny budynek oferujący 12 tys. mkw. powierzchni biurowej, w odległości ok. 15 minut drogi od lotniska i w bezpośrednim sąsiedztwie węzła autostradowego, łączącego trasę A4 i drogi krajowe.
W Katowicach, jak mówi Maciej Wójcik, partner zarządzający spółką TDJ Estate, nowoczesne powierzchnie biurowe są skoncentrowane w śródmieściu. - Największe biurowce powstają w okolicach ul. Chorzowskiej (m.in. Face2Face Business Campus, Silesia Business Park, Katowice Business Point), al. Roździeńskiego (.KTW, Altus, Silesia Star) i katowickiego rynku (Global Office Park, Nova Silesia) - wskazuje Maciej Wójcik. - Centralna lokalizacja przyciąga deweloperów, którzy w ostatnim roku zwiększyli aktywność w tym rejonie. I choć obiekty są bardziej rozproszone niż w stolicy, to patrząc na mapę Katowic, tutejsze zagłębie biurowe zyskuje wyraźny kształt.
TDJ Estate w centrum Katowic, w bezpośrednim sąsiedztwie Spodka i prestiżowej Strefy Kultury, buduje kompleks .KTW. Pierwsza wieża jest już gotowa. Siedziby mają tam m.in. Fujitsu Global Delivery Center, Teleperformance Poland, Citi Handlowy, EY, mBank oraz Gastromall Group, Kancelaria KKP Legal, Kinnarps i Świat Prasy. Deweloper rozpoczął już budowę drugiego etapu kompleksu. 133-metrowy budynek dostarczy 40 tys. mkw. biur. - Osiedla mieszkaniowe nie wpływają na lokalizacje centrów biurowych tak jak dostępność komunikacji zbiorowej i sąsiedztwo infrastruktury usługowej (m.in. przedszkola, żłobki, obiekty handlowe) - komentuje Maciej Wójcik. - Widzimy odwrotną relację - osiedla powstają wokół nowych kompleksów biurowych. Przykładem jest nasza inwestycja mieszkaniowa Pierwsza Dzielnica w bezpośrednim sąsiedztwie Strefy Kultury. Wierzymy, że projektując osiedla niedaleko biurowców, można osiągać synergiczne efekty.
