fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Nie tylko e-commerce napędza branżę?

materiały prasowe
Stawiamy na magazyny szyte na miarę, czyli dla konkretnych odbiorców – mówi Paweł Sapek, szef na region CEE w Prologis.
Magazyny dobrze znoszą pandemię, cieszą się wzięciem najemców i inwestorów. Głównym motorem wzrostu jest e-commerce. Na jak długo starczy tego paliwa?

E-commerce kształtuje popyt od dawna, pandemia ten trend nasiliła. Należy pamiętać, że to poziom konsumpcji jest jednym z najważniejszych czynników popytu w branży nieruchomości logistycznych. Analitycy naszego działu badań (Prologis Research) zwracają uwagę na sytuację bez precedensu: pandemia w pięć miesięcy sprawiła, że branża handlowa przyspieszyła rozwój o ponad pięć lat. Jeśli dodamy do tego wyłaniające się nowe nawyki konsumenckie i idący za tym rozwój e-commerce, który wymaga około trzy razy więcej powierzchni w porównaniu z tradycyjnym modelem dystrybucji, możemy przypuszczać, że w perspektywie długoterminowej handel elektroniczny będzie miał nadal istotny wpływ na rynkowy popyt. Można przewidywać, że do wzrostu popytu przyczynią się przede wszystkim firmy z branży spożywczej, medycznej, produktów konsumenckich i różnorodnej sprzedaży detalicznej, a najatrakcyjniejszymi nieruchomościami będą – bez zmian – te zlokalizowane jak najbliżej konsumentów.

Z naszych danych wynika także, że za wzrost popytu w ostatnich miesiącach odpowiada nie tylko e-commerce – ponadprzeciętny popyt zaobserwowano też między innymi wśród dostawców z sektora spożywczego oraz artykułów gospodarstwa domowego. Ten stan rzeczy potwierdza, że firmy zaczynają odchodzić od modelu efektywnościowego na rzecz zwiększania odporności łańcucha dostaw i zaspokojenia nowych potrzeb konsumentów. Jednym słowem, firmy muszą na bieżąco reagować, aby zachować ciągłość działania w nieprzewidywalnych warunkach.

Wasza branża to także hale służące produkcji przemysłowej. Jak radzi sobie ta grupa najemców i jakie są perspektywy?

Klienci przemysłowi stanowią około 15 proc. naszego portfela w Europie Środkowej i reprezentują różnorodne branże, z wielu sektorów gospodarki. Jak dotąd żaden z naszych klientów nie raportował nam większych problemów operacyjnych, a wszystkie zakłady produkcyjne zlokalizowane na terenach naszych parków logistycznych działają. Co więcej, z kilkoma klientami prowadzimy obecnie rozmowy dotyczące rozbudowy zajmowanych przez nich budynków produkcyjnych, a w Pradze podpisaliśmy nową umowę z klientem produkcyjnym z branży motoryzacyjnej.

Dużo mówi się o szansie, jaką może przynieść nearshoring. W przypadku biur doradcy obserwują już pytania inwestorów w tej sprawie – na celowniku są polskie rynki regionalne. Czy widać już podobną aktywność w przypadku magazynów?

Przeniesienie części procesów biznesowych do innego kraju, aby zbliżyć dostawców do finalnego odbiorcy produkcyjnego może okazać się jedną z najważniejszych zmian strukturalnych na rynku po pandemii. Chcąc przygotować się na przyszłe zakłócenia, wiele firm może stopniowo przenosić swoje procesy produkcyjne do różnorodnych lokalizacji, zarówno w kraju jak i poza jego granicami. Jednak pierwsze skutki nearshoringu będzie można zauważyć dopiero za kilkanaście miesięcy, ponieważ firmy produkcyjne najpierw muszą odpowiednio zmodyfikować i przemodelować swoje łańcuchy dostaw. Zatem o przeniesieniu produkcji z krajów azjatyckich do Europy będzie można mówić dopiero w dłuższej perspektywie.

Mimo że produkcja generuje znacznie mniejszy popyt na nieruchomości logistyczne niż obsługa konsumentów w łańcuchach dostaw, to zmiana lokalizacji może przyczynić się do powstania nowych ośrodków konsumpcji. Z naszych analiz wynika, że coraz większym zainteresowaniem cieszą się ośrodki produkcyjne wymagające mniejszych nakładów finansowych, takie jak Meksyk czy właśnie Europa Środkowo-Wschodnia. Kraje Europy Środkowej – w tym Polska – mogą być istotnym beneficjentem nearshoringu, szczególnie jeśli chodzi o branżę motoryzacyjną.

Boom w ostatnich latach zachęcał do spekulacyjnego stawiania magazynów (czyli bez pozyskania przedwstępnych umów najmu). Czy dziś podejście jest ostrożniejsze?

W I połowie 2020 roku w Polsce było w budowie prawie 600 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, co stanowiło około 40 proc. podaży. Tak duża powierzchnia w połączeniu z popytem, który nie jest przecież nieograniczony, może bardzo negatywnie wpłynąć na stawki czynszu. Trudno wyrokować o najbliższej przyszłości tego typu inwestycji – z jednej strony mamy e-commerce napędzający branżę, z drugiej – gospodarka działa w czasie dużej niepewności i zmienności, co nie sprzyja długoterminowym prognozom. Pamiętajmy też, że główny motor obecnego popytu – czyli handel elektroniczny – wymaga odpowiedniej powierzchni logistycznej, która nie zawsze jest dostępna w obiektach spekulacyjnych. Tu zdecydowanie lepiej sprawdzają się BTS-y – obiekty dostosowane dokładnie do indywidualnych potrzeb najemców. Popyt na „szyte na miarę" magazyny nie maleje – w Polsce od dwóch lat nie wybudowaliśmy obiektu spekulacyjnego – stawiamy na projekty dla konkretnych klientów.

W podwarszawskich Jankach mamy w budowie ogromną inwestycję dla właściciela sieci detalicznej RTV Euro AGD, gdzie powstaje jedno z największych w Europie centrów dystrybucyjnych dla handlu tradycyjnego oraz e-commerce. Z kolei w Prologis Park Ruda Śląska powstał budynek zaprojektowany dla Grupy Raben. Dzięki indywidualnemu podejściu do każdego detalu nasi klienci mają pewność, że powierzchnia, którą im dostarczamy, będzie efektywnie wspierała ich operacje przez kolejne lata.

Ile magazynów oddaliście do użytkowania w tym roku, jakie są zapatrywania na najbliższą przyszłość?

Na naszych rynkach w Europie Środkowej, czyli w Polsce, Czechach, Słowacji i na Węgrzech podpisaliśmy od początku 2020 r. kontrakty opiewające w sumie na 1,27 mln mkw., co odpowiada całości wynajętej powierzchni w 2019 r. – a rok się jeszcze nie skończył. W tym czasie w naszym regionie oddaliśmy do użytku cztery budynki o łącznej powierzchni 135,5 tys. mkw. Zakupiliśmy też teren o powierzchni 13 ha z możliwością budowy dwóch budynków o łącznej powierzchni 60 tys. mkw., który przeznaczymy na potrzeby naszego nowego parku logistycznego w Budapeszcie.

Aktywność inwestycyjna odzwierciedla w pewnym stopniu nastroje panujące na rynku w związku z pandemią – co prawda w II kwartale nie rozpoczęliśmy w Europie Środkowej żadnej inwestycji, ale już w III kwartale ruszyliśmy z budową obiektu o powierzchni 11 tys. mkw. w ramach Prologis Park Ruda Śląska. Idzie to w parze z ogólną poprawą nastrojów wśród naszych klientów w Europie, którzy dostosowali działalność do nowych warunków i przygotowali się do drugiej fali pandemii.

Czy w czasie pandemii łatwiej, czy trudniej o ziemię pod inwestycje?

Tereny inwestycyjne w najbardziej atrakcyjnych regionach obecnie są już trudno dostępne, między innymi ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, bardzo dynamiczny rozwój branży w ostatnich latach i idącą za tym dużą absorbcję terenów inwestycyjnych. W mojej ocenie pandemia nie ma na tę sytuację wpływu i nie zmieniła jej w żaden sposób.

CV

Paweł Sapek jako senior vice president i regional head na region Europy Środkowej jest odpowiedzialny za liczący ponad 4 mln mkw. portfel grupy w Polsce, Czechach, na Słowacji i Węgrzech. Ma ponad 20-letnie doświadczenie w branży nieruchomości i zarządzaniu. Wcześniej pracował w Segro Poland, firmie usługowej Ove Arup & Partners oraz Washington Group. Jest absolwentem marketingu i zarządzania w Akademii Ekonomicznej w Katowicach. ?

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA