W stronę Śląska spoglądają także zagraniczne firmy. Rozmowa z Michałem Dobrowolskim

Rzeczpospolita: W Warszawie biurowce rosną jak grzyby po deszczu. Czy aglomeracja śląska jest dla deweloperów równie atrakcyjna?

Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający spółką Brema Development:

Region przeszedł duże zmiany w ostatnich latach. Dziś śląskim rynkiem interesują się zarówno duże firmy o zasięgu globalnym, jak i działające na mniejszą skalę spółki lokalne. W Katowicach podaż nowoczesnej powierzchni biurowej wzrosła w ostatnich pięciu latach. Dziś rynek oferuje ok. 460 tys. mkw. biur. To mniej więcej tyle, ile jest w Łodzi czy Poznaniu. Deweloperzy interesują się tym rynkiem, bo i firmy szukające biur coraz częściej spoglądają w kierunku Katowic.

Co ich tu przyciąga?

Miasto jest doskonale skomunikowane, i to nie tylko z pozostałymi miastami aglomeracji, ale także z Krakowem, Wrocławiem i Warszawą, gdzie firmy często mają swoje centrale. Pracownicy biur nie mają problemów z dojazdem z miasta do miasta. Kuszą także stawki najmu. Czynsze za mkw. biura to 11,5–13,5 euro, a więc mniej niż w Krakowie, we Wrocławiu, w Warszawie. To sprawia, że deweloperzy są skłonni budować biura dla konkretnych firm, które upatrzyły sobie ten rynek.

W Katowicach, jak w innych miastach regionu, wciąż można budować w centrach, które oferują dostęp do pełnej miejskiej infrastruktury. Dwie najbardziej rozwojowe ulice – Chorzowska i Roździeńskiego – przebiegają przez ścisłe centrum miasta i spotykają się na rondzie i przy Spodku. Deweloperzy wciąż niewystarczająco doceniają odcinek rondo–rynek oraz ul. Sokolską – dwie bardzo dobre lokalizacje w ścisłym centrum, z ogromnym potencjałem ze względu na skomunikowanie i infrastrukturę. To obszar, który można wykorzystać pod inwestycje wielofunkcyjne – biurowe i handlowe.

Region przestaje się kojarzyć tylko z kopalniami.

Dla wielu inwestorów śląski rynek nadal jest egzotyczny, niemniej widać dość odważne ruchy. Inwestorów, poza ofertą atrakcyjnych działek, przyciąga także otwartość miast i pomoc, na jaką można liczyć w urzędach.

Nie bez znaczenia jest także rozwój regionu, a zwłaszcza Katowic, i zmiana postrzegania Śląska. Dziś to już nie tylko kopalnie, ale coraz bardziej liczące się ośrodki biznesowe, w których siedziby mają m.in. IBM, PwC czy Capgemini. Dużym atutem regionu są jego strategiczne położenie oraz dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa, kolejowa i lotnicza, z Airport Katowice na czele. Prężnie działa tu także Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna. Katowice są bardzo atrakcyjne dla firm outsourcingowych. Szacuje się, że w ostatnich latach sektor ten urósł tutaj aż o 40 proc. Katowice mogą się pochwalić także skutecznością przyciągania inwestorów z zagranicy. Pod tym względem zajmują piąte miejsce w Europie.

Na pewno łatwiej tu o ziemię niż w Warszawie.

Dobre działki często leżą latami. Pod tym względem Katowice są bardzo atrakcyjne dla deweloperów. Nietrudno tu o rozsądnie wycenioną parcelę w dobrej lokalizacji.

Które firmy już są na śląskim rynku komercyjnym?

Od kilku lat aktywna jest firma Skanska, która przy ul. Chorzowskiej buduje biurowiec Silesia Business Park. Rynkiem interesuje się także Echo Investment. Deweloper realizuje m.in. kompleks biurowy A4 Business Park, a także Galerię Libero. W Katowicach obecny jest także gigant – spółka GTC, która stworzyła Centrum Biurowe Francuska. Inwestuje tu także Griffin Real Estate, deweloper m.in. Supersamu – galerii handlowej z częścią biurową. Jedną z największych inwestycji, tuż przy Spodku, prowadzi krajowa firma TDJ. Grupa LC Corp oddała niedawno inwestycję Silesia Star. Nasza firma w kwietniu ukończyła budynek BREMA o powierzchni 11,6 tys. mkw.

460 tys. mkw. biur już istnieje. A ile jest w budowie?

W Katowicach buduje się ponad 35 tys. mkw. powierzchni. Planowane są kolejne inwestycje, m.in. wzdłuż al. Roździeńskiego i na odnogach ul. Chorzowskiej. W pierwszej połowie 2017 r. oddano do użytku ponad 14 tys. mkw. To niewiele w porównaniu z latami ubiegłymi, ale trzeba pamiętać, że wiele inwestycji dopiero powstaje lub ich budowy zostały właśnie ogłoszone. Wiele nowych biur znajduje najemców jeszcze w czasie budowy. W budynkach dominują open space'y i duże powierzchnie. Nowością na katowickim rynku są BTS, czyli biurowce szyte na miarę, na zamówienie konkretnego najemcy.

Tak budowała pana firma.

Jeden z najemców biurowca BREMA pojawił się przed powstaniem budynku. Jego celem była przeprowadzka do miasta, pod dobry adres. Ważne było też ekonomiczne podejście do tego procesu. BTS okazał się idealnym rozwiązaniem. Pierwszymi najemcami biurowca są showroom MDD, Kancelaria Statima, a także firma informatyczna BPSC. Czynsz w naszym biurowcu wynosi 12,5 euro za mkw. Firm decydujących się na własne biurowce będzie w Katowicach więcej.

Kto wynajmuje biura w tym regionie?

Przede wszystkim dominują firmy z regionu, prowadzące działalność ogólnopolską lub firmy ogólnopolskie. Szacuje się, że stanowią one 60 proc. najemców. Są to np. PKP Cargo, BPSC SA, Tauron. Reszta przypada na duże firmy i koncerny międzynarodowe, które wybierają region, a zwłaszcza Katowice, na swój oddział lub siedzibę główną.

Jakie inwestycje planuje pana firma? Wejdzie do kolejnych miast?

Rozpoczynamy wstępne prace nad nowym kompleksem biurowym, który powstanie przy ul. Chorzowskiej w Katowicach, a więc w ścisłym centrum na jednej z najpopularniejszych ulic biznesowych regionu. Projekt jest na bardzo wczesnym etapie, ale mogę powiedzieć, że odejdziemy od ogólnie przyjętych standardów na katowickim rynku, tworząc ciekawą inwestycję. Na razie skupiamy się na rozwoju w Katowicach. Ten rynek ma ogromny potencjał , ale spore dziury w ofercie, które chcemy zapełniać kolejnymi inwestycjami.