fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Coworki: zostaną tylko najlepsi

Stworzenie dobrej przestrzeni coworkingowej nie jest proste i wymaga specjalistycznej wiedzy. Brak najemców zmiecie biuro z rynku
AdobeStock
Słabsi operatorzy elastycznych biur musieli się już z rynku odmeldować. Niewykluczone są konsolidacje. Kto wygra?

Elastyczne biura, jak każdy biznes, są nastawione na zyski i obarczone ryzykiem. – Jeśli model lub produkt się nie sprawdzi, to czeka go taki sam los jak każdego innego przedsięwzięcia komercyjnego – mówi Jerzy Węglarz, ekspert firmy Biuro Na Miarę. Na razie nic na to nie wskazuje, ale na rynku, jak mówi ekspert, pojawia się jednocześnie wiele konkurencyjnych projektów. Łatwiej o błąd.

Marże z coworków przy pełnym obłożeniu to ok. 10–20 proc. – Trzeba więc dość szybko zapełnić powierzchnię, aby mieć na koszty: czynsz, opłaty eksploatacyjne, obsługę, a dalej – na zaspokojenie inwestorów – wyjaśnia Węglarz. – Dlatego operatorzy coworkingowi zobowiązują się do długoterminowego najmu (10–15 lat), oczekując w zamian zachęt finansowych od deweloperów. To np. niższy czynsz na start czy dofinansowanie wykończenia powierzchni.

Ideały i potknięcia

Ogromne znaczenie ma trafny wybór budynku i jego przygotowanie.

– Odpowiedni adres i design, dostęp do światła dziennego, wysoka efektywność powierzchni to tylko niektóre z cech idealnej powierzchni coworkingowej – wylicza Jerzy Węglarz. – Nie bez znaczenia jest też publicity i marketing, które nakręcają popyt. Do tego dochodzi odpowiednie przeszkolenie handlowców. Produkt nie jest łatwy, a powierzchnie sprzedaje się głównie na stanowiska pracy. Ten biznes najlepiej się sprawdza przy większej skali działania. Jedna recepcja na małe piętro „kosztuje" więcej niż na dwa duże. Dotyczy to też kosztów marketingu, zarządzania i administracji.

Jeśli koncepcja się nie sprawdzi i zabraknie środków na dalszą działalność, najpierw przepada kaucja zabezpieczająca. Potem scenariusze są dwa. Ten lepszy: inny operator lub właściciel budynku przejmuje powierzchnię, organizuje swój coworking i kontynuuje działalność.

– Gorszy scenariusz jest taki, że właściciel budynku przejmuje powierzchnię i eksmituje podnajemców, bo nimi de facto są klienci biur coworkingowych. To jednak jak dotychczas marginalne przypadki – zastrzega Jerzy Węglarz.

Na rynku jest już też kilka biur coworkingowych, gdzie powierzchnię wynajmuje się bezpośrednio od właściciela. Taki produkt oferuje np. marka Własne B., BeeCreative czy Grzybowska 43.

Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie doradczej Savills, dodaje, że na fali mody na coworking, obok ekspansji największych operatorów, powstały też małe lokalne firmy oferujące elastyczne powierzchnie. – Część musiała po pewnym czasie zweryfikować swoje plany biznesowe, co jednak pozostaje bez większego wpływu na ocenę całego rynku coworków i biur serwisowanych – podkreśla. – Wśród dużych graczy być może prędzej czy później dojdzie do konsolidacji czy weryfikacji opłacalności biznesowej wybranych lokalizacji, na razie jednak nie mamy wiedzy, by coś takiego się działo. Nie wszyscy operatorzy raportują obłożenie, ale niektórzy chwalą się wręcz 100-proc. poziomem wynajęcia w niektórych budynkach.

Ekspert Savillsa nie ma wątpliwości, że dynamiczny rozwój rynku elastycznych biur to fenomen ostatnich lat. W 2018 r. w Warszawie i na głównych regionalnych rynkach wynajęto ponad 121 tys. mkw. takich powierzchni, co oznacza niemal 120-proc. wzrost, licząc rok do roku.

– Dużym wyzwaniem jest zatem szybki wzrost podaży takich projektów i ich rosnącą konkurencyjność – mówi dyrektor. – Nadal jednak ich udział w całkowitej podaży powierzchni biurowej jest stosunkowo niewielki, w Warszawie to ok. 2–3 proc. Rozwój tego sektora w stolicy nie będzie już też najprawdopodobniej tak dynamiczny, potencjał mają rynki regionalne – ocenia.

Elastyczne powierzchnie coraz częściej wybierają korporacje. Przestrzenie są wykorzystywane nie tylko przy prowadzeniu krótkoterminowych projektów. Korzystają z nich także przedstawicielstwa lub oddziały polskich lub zagranicznych firm. – Propagowanie takich rozwiązań wspiera także nowy standard rachunkowości MSSF16 – mówi ekspert.

Obłożenie jak w hotelu

Grupa IWG, zrzeszajaca na polskim rynku takie firmy, jak Spaces czy Regus, elastyczne powierzchnie oferuje w ośmiu największych miastach. Jak podaje Rafał Gabteni, dyrektor regionalny Grupy IWG w Polsce, średni wskaźnik wynajęcia w większości centrów to 74 proc. Grupa umowy z deweloperem podpisuje zwykle na co najmniej dziesięć lat.

– Produkt, jeśli porównamy go z tradycyjnymi biurami z długim najmem, wymaga wiele uwagi zarówno od sektora sprzedaży, marketingu jaki i operacji – podkreśla dyr. Gabteni. – Najwięksi coworkingowi gracze mają większe szanse na rozwój i pozostanie konkurencyjnymi. Obłożenie przestrzeni coworkingowej lubię porównywać do obłożenia hotelu: nigdy nie spodziewasz się przecież, że hotel będzie w 100 proc. zajęty przez całą dobę.

Dużym wskaźnikiem obłożenia (średnio 95 proc.) mogą się też pochwalić biura Mindspace. Ten globalny operator działa w siedmiu krajach. Itay Banayan, wiceprezes działu projektów i nieruchomości w Mindspace, informuje, że w ostatnim roku operator niemal podwoił liczbę swoich przestrzeni. Rozpoczął także strategiczne partnerstwo ze spółką inwestycyjną Globalworth. W Warszawie oferuje powierzchnie w Hali Koszyki. Planuje w Polsce kolejne otwarcia.

– Coworking na dobre zadomowił się na rynku nieruchomości – ocenia Itay Banayan. – Coraz więcej firm, niezależnie od wielkości, zdaje sobie sprawę z ogromnych korzyści płynących z elastyczności, jaką oferuje. Stworzenie dobrej przestrzeni i osiągnięcie wysokiego poziomu obłożenia wymaga jednak specjalistycznej wiedzy. Z tego powodu niektóre z 22 tys. przestrzeni coworkingowych na całym świecie, mają problemy, by wypełnić się najemcami i utrzymać rentowność. Stwarza to okazję do konsolidacji, która nastąpi w przyszłości.

Trzy lokalizacje w Warszawie ma WeWork (w Hotelu Europejskim, w Cedecie i w Browarach Warszawskich).

– We wrześniu planujemy otwarcie kolejnego biura w biurowcu Mennica Legacy Tower – zapowiada Piotr Łagowski, head of growth w WeWork. – Będzie to jedna z największych pod względem powierzchni lokalizacja w Europie Środkowo-Wschodniej. W przygotowaniu jest także kolejne biuro na ul. Grzybowskiej, które zostanie oddane do użytku w 2020 r. Ponieważ społeczność WeWork w Polsce stale się powiększa, a elastyczne powierzchnie cieszą się coraz większym zainteresowaniem wśród firm każdej wielkości, chcemy się dalej rozwijać i sukcesywnie poszerzać naszą sieć – zapowiada.

Polskie biura WeWork ponad 80-procentowe obłożenie osiągają w ciągu kilku pierwszych miesięcy użytkowania. – Warszawa jest świetnie prosperującym rynkiem – komentuje Piotr Łagowski. – Pod względem wielkości elastycznych powierzchni biurowych zajmuje dziewiąte miejsce w Europie, a dynamika wzrostu tego segmentu nieruchomości jest tutaj najwyższa na kontynencie.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA