Ryzyko kursowe nie jest przeszkodą

Zagraniczne fundusze chętnie kupują w Polsce biurowce, magazyny i galerie handlowe – najemcy tych obiektów płacą czynsze denominowane w euro, inwestorzy nie ponoszą tym samym ryzyka kursowego i mogą cieszyć się stabilnymi wpływami.

A co z rozwijającym się w Polsce rynkiem alternatywnych nieruchomości komercyjnych, jak prywatne akademiki czy portfele mieszkań na wynajem? Tu z natury rzeczy najemcy płacą czynsze w lokalnej walucie.

Apetyt na ryzyko

– Inwestorzy, z którymi mieliśmy okazję do tej pory rozmawiać o potencjale polskiego rynku, podnoszą tę kwestię przy ocenie ryzyka – przyznaje Maximilian Mendel, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych w firmie doradczej JLL.

– Możemy wyróżnić trzy podejścia. Dla najbardziej konserwatywnej grupy jest to czynnik wykluczający: fundusze te gromadzą kapitał w euro i tylko w tej walucie chcą inwestować. Nie przekonuje ich nawet zdecydowanie wyższa niż w krajach „starej" Europy wysoka rentowność tego typu projektów. Dla drugiej grupy ryzyko kursowe jest na tyle poważnym zagrożeniem, że decydują się zmitygować je stosując hedging. Nie rozwiązuje to jednak ryzyka całkowicie, a tylko zmniejsza jego skalę, do tego znacząco obniża atrakcyjność inwestycji z powodu dodatkowych kosztów, bo w porównaniu z innymi krajami UE poza strefą euro poziom opłat hedgingowych jest w Polsce wysoki – dodaje.

Trzecia grupa to inwestorzy, którzy ze względu na długi horyzont inwestycji nie obawiają się niewielkich zmian relacji zł/euro lub wierzą, że prędzej czy później problem rozwiąże się sam, tj. Polska przyjmie walutę europejską.

Jaka praktyka?

Jak z tematem radzą sobie deweloperzy przygotowujący prywatne akademiki i mieszkania na wynajem, które docelowo mają trafić do funduszy?

Catella ma w portfelu kilka pięter luksusowego wieżowca Złota 44 i blok na warszawskiej Woli. We wrześniu pierwsi najemcy sprowadzą się do akademika i dwóch bloków w Krakowie.

– Catella w odniesieniu do inwestycji w nieruchomości w krajach, w których walutą nie jest euro, każdorazowo zawiera umowę hedgingu. Równocześnie myślimy o refinansowaniu części inwestycji na polskim rynku kredytem w złotych, co może wydatnie obniżyć koszty hedgingu. Oczywiście optymalną sytuacją byłaby taka, w której euro byłoby walutą obowiązującą – komentuje Dariusz Węglicki, menedżer Catelli w Polsce.

– Z punktu widzenia inwestorów zagranicznych, stopy zwrotu na polskim rynku są na tyle atrakcyjne, że co najmniej rekompensują ryzyko walutowe. Warto zauważyć, że inwestorzy na rynku nieruchomości nie pochodzą jedynie ze strefy euro i zabezpieczenie ryzyka kursowego jest stałym elementem ich planowania finansowego – mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent, platformy budującej portfel kilku tysięcy mieszkań na wynajem. – Nawet gdy inwestorzy ze strefy euro mają w Polsce nieruchomości z czynszem denominowanym w euro, to nie gwarantuje im uniezależnienia od wahań kursu. Osłabienie złotego w dłuższym terminie przekłada się na trudności najemców z realizacją płatności za rosnące dla nich czynsze w złotych, co często prowadzi do czasowych obniżek czynszów lub innych dodatkowych zachęt, a w skrajnych przypadkach – do upadłości klientów, co oznacza okresy bez czynszu o ogóle. To przekłada się na zmniejszenie zwrotów dla inwestora z powodu wahań kursu walut – zauważa.

Z denominowaniem czynszów dla studentów i najemców mieszkań w euro postanowił zaeksperymentować Golub GetHouse, właściciel akademików Livinn i lokali na wynajem Inspirentals. – Mieszkania na wynajem i akademiki cieszą się dużym zainteresowaniem funduszy. Aby sprostać ich oczekiwaniom nie tylko pod względem wysokiej jakości i konkurencyjności produktu, przygotowujemy różne rozwiązania dostosowujące nasze inwestycje do globalnego rynku nieruchomości. Jednym z nich jest wprowadzenie euro jako waluty, w której zawierane są umowy najmu – mówi Jakub Bartos, head of residential w Golub GetHouse.

– Naszym najemcom umożliwiamy płatność w złotych, dokonywana jest ona na podstawie średniego kursu według NBP obowiązującego w dniu poprzedzającym zawarcie umowy najmu. Na podstawie umów zawieranych w akademiku LivinnX Kraków możemy stwierdzić, że rozwiązanie to zostało bardzo dobrze przyjęte i zamierzamy je wdrażać w naszych wszystkich projektach – podsumowuje.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 90% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj