- Pandemia COVID-19 spowodowała niemały chaos na światowych rynkach. Ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych stosunkowo najłagodniej ten trudny czas przechodzi rynek magazynów – oceniają eksperci firmy doradczej Axi Immo. - Po korektach można na nowo panować inwestycje. Zmieniona struktura finansowania projektów może jednak spowodować ewolucję, zwiększając zainteresowanie obiektami budowanymi w formule BTO (build to own) i BTS (build to suit) przy redukcji tych powstających typowo spekulacyjnie – przewidują.

Deweloper i bank

Eksperci Axi Immo podkreślają, że projekty BTO (build to own) nie są nowością. Stanowią alternatywę dla klientów zainteresowanych własną inwestycją, niekoniecznie w popularnej lokalizacji logistycznej. - Obiekty są budowane dla klienta na własność. Deweloper pełni funkcję wykonawczą, ale jego odpowiedzialność za projekt jest większa niż w przypadku generalnego wykonawcy – tłumaczą analitycy. - Odpowiada za pełen proces deweloperski od planowania, poprzez procedury administracyjne, po oddanie obiektu gotowego do użytkowania.

Na strukturę podaży na rynku magazynowym może wpłynąć zaostrzająca się polityka banków finansujących inwestycje. - Dotychczas 20-30-proc. próg wkładu własnego pozwalał na pozytywne rozpatrzenie wniosku i rozpoczęcie inwestycji. W ten sposób powstawało wiele obiektów typowo spekulacyjnych, które w bardzo szybkim tempie były komercjalizowane – przypominają eksperci Axi Immo. - Doświadczenie deweloperów pozwalało zakładać, że w określonym regionie może w przyszłości powstać zapotrzebowanie na konkretny typ magazynu. Dlatego banki częściej decydowały się udzielić kredytu. Zakładały, że obiekt jeszcze przed zakończeniem budowy zostanie w pełni skomercjalizowany.

Dziś ten próg wynosi ponad 50 proc., co jak oceniają eksperci Axi Immo, będzie jedną z przyczyn ograniczenia inwestycji spekulacyjnych na rzecz obiektów BTS, czyli budowanych na konkretne zamówienie.

Na czyim gruncie

- Jednak klienci, czyli przyszli właściciele magazynów, stoją przed decyzją - jaka forma inwestycji będzie lepsza w perspektywie następnych dziesięciu lat? Obiekt szyty na miarę (BTS) czy obiekt przygotowany na wyłączność i na własność (BTO)?

Oba warianty mają wiele zalet. Inwestycje BTO mogą powstać na gruncie zaproponowanym przez dewelopera, na gruncie własnym firmy lub wybranym w specjalnej strefie ekonomicznej – tłumaczą analitycy. - Inwestycje BTS (poza wymienionymi) mogą też powstawać w ramach już istniejących czy planowanych parków logistyczno-produkcyjnych na gruntach dewelopera.

Zdarza się, że inwestycje BTO powstają w mniej oczywistych lokalizacjach poza głównymi rynkami logistycznymi. - Celem klientów jest zapewnienie dostępu do wykwalifikowanych pracowników, oferują im relatywnie krótki i prosty dojazd do obiektu. Różnicą jest także to gdzie uiszczana jest opłata. Co oczywiste, stawiając na obiekt własny nie musimy płacić czynszu, firmę interesują wyłącznie koszty związane z eksploatacją – wyjaśniają eksperci Axi Immo. - To właściciel decyduje jak zarządzany jest obiekt i dba o jego modernizację. W formule BTS możemy skorzystać z opcji leasingowania takiego obiektu, który będzie pewnego rodzaju poduszką finansową i może być bardziej elastycznym rozwiązaniem. Zazwyczaj wiąże się to również z dłuższą umową najmu, na 10-15 lat.

- Historia rynku powierzchni magazynowych w Polsce pokazuje, że rok do roku transakcje BTS stanowią ok. 20-30 proc. całkowitego popytu – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni magazynowych i logistycznych w Axi Immo. – Na koniec pierwszego kwartału 2020 r. 36 proc. najemców zdecydowało się na taką formę najmu. Rozwiązania BTS nie mają ograniczeń, dlatego mogą z niej skorzystać operatorzy logistyczni, branże spożywcza i FMCG, odzieżowa czy produkcja. Doświadczenie deweloperów aktywnych na polskim rynku kwalifikuje ich do realizacji niemal każdej najbardziej skomplikowanej inwestycji. Ale i mniejsi lokalni deweloperzy są również w stanie dostarczyć wysokiej klasy powierzchnię magazynową w mniej popularnych lokalizacjach na logistycznej mapie Polski.

- Spodziewamy się wzrostu zainteresowania inwestycjami w formule BTO. Klienci jako właściciele magazynów będą mieli większą swobodę w decydowaniu, na jaki wariant inwestycji zdecydować się w nowych warunkach rynkowych – komentuje Marek Kosielski, dyrektor działu BTS w Axi Immo. - Dzięki zgromadzeniu własnego kapitału nie muszą ubiegać się o kredytowanie całości inwestycji lub jej części. Budowa obiektu w formule BTO nie zamyka drogi do najmu, gdyż w momencie zmiany strategii firma może zdecydować się na sprzedaż obiektu w formule sale and leaseback, czyli sprzedaży i leasingu zwrotnego, który pozwala właścicielowi sprzedać obiekt instytucji finansowej, a następnie stać się najemcą tego samego obiektu. Jest to rozwiązanie, które pozwala na uwolnienie środków i ich reinwestycję.