Inwestorzy dalej kupują w Polsce

Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce I kwartale wyniosła 0,75 mld euro (3,2 mld zł) – oszacowali analitycy CBRE. To o aż 65 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, który jednak był wyjątkowy. Cały 2018 r., obfitujący w duże transakcje portfelowe, okazał się rekordowy: właściciela zmieniły nieruchomości wycenione na ponad 7 mld euro (30 mld zł). Niemniej analitycy CBRE wskazują, że wartość transakcji z I kwartału 2019 r. jest o 27 proc. niższa od średniej z pierwszych kwartałów lat 2016–2018.

Czy po rekordzie czeka nas rok znaczącej korekty?

Handel w odwrocie

– Dane rynkowe z 2018 r., jak również wyniki corocznej ankiety CBRE Investor Survey potwierdzają, że region środkowoeuropejski, a zwłaszcza Polska, cieszą się niezmiennym zainteresowaniem funduszy inwestycyjnych – komentuje Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

– Zmienia się jednak struktura rynku i większą aktywność wykazują inwestorzy z Azji niż fundusze niemieckie i brytyjskie, jak to było dotychczas. Nie możemy również pominąć wpływu cykli koniunkturalnych oraz globalnych trendów. Przewidując pogorszenie wzrostu gospodarczego, nie spodziewamy się w tym roku wyższej wartości niż w roku ubiegłym, kiedy miały miejsce duże transakcje portfelowe, zwłaszcza w sektorze handlowym – dodaje.

Ekspertka podkreśla, że z uwagi na cykliczność rynku inwestorzy często wstrzymują się z zakupami w oczekiwaniu na przeceny – tak właśnie dzieje się na rynku handlowym. – Mimo to kilka centrów zmieniło już właściciela, a kilka portfeli czeka na ostateczną decyzję. Z tego względu, jak również mając świadomość niezmiennie rosnącego zainteresowania obiektami biurowymi, logistycznymi oraz nieruchomościami alternatywnymi, jak mieszkania i akademiki, szacujemy, że całkowita wartość inwestycji w 2019 r. utrzyma się na podobnym poziomie, co w ubiegłym – mówi Mroczek.

Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills, podkreśla, że ubiegły rok był wyjątkowy nie tylko z uwagi na rekordową wartość transakcji, ale także imponującą skalę wzrostu. Wartość transakcji była o ponad 40 proc. wyższa względem 2017 r.

– Obserwujemy duże zainteresowanie naszym rynkiem nieruchomości inwestorów z różnych części świata, w szczególności sektorem biurowym i magazynowym. Dużą aktywność wykazuje kapitał z Azji m.in. z Korei, Malezji, Singapuru, Filipin, ale także ten z tradycyjnych kierunków, takich jak Stany Zjednoczone czy Niemcy – mówi Paczuski. – Widzimy, że to duże zainteresowanie przekłada się na liczbę i wartość transakcji, które są aktualnie negocjowane i w związku z tym oczekujemy, że cały rok ma szansę zamknąć się wolumenem bliskim do ubiegłorocznego – prognozuje.

Ekspert spodziewa się zmiany udziału poszczególnych sektorów. – Wiodącym pozostanie zapewne biurowy, podczas gdy wzrosnąć może udział sektora magazynowego kosztem nieruchomości handlowych. W tym roku mamy szansę na rekord, jeżeli chodzi o wartość transakcji pojedynczego obiektu biurowego czy osiągniętą stopę kapitalizacji. Relatywnie duże zainteresowanie dotyczy hoteli i tzw. sektorów alternatywnych, jak akademiki, mieszkania na wynajem, których udział w wartości transakcji powinien wzrosnąć, chociaż brak jeszcze w Polsce produktów inwestycyjnych z tego segmentu – podsumowuje Paczuski.

– W I kwartale obserwowaliśmy umocnienie się trendów z roku ubiegłego, czyli wysoką aktywność na rynku biurowym i magazynowym, a także rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem alternatywnych klas nieruchomości, w tym hoteli, akademików czy mieszkań na wynajem. Inwestorzy zdecydowanie ostrożniej podchodzą do nieruchomości handlowych i w tym segmencie są najbardziej selektywni – mówi Marcin Kocerba z działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.

– Mając na uwadze toczące się procesy, skalę aktywności inwestorów i dużą dostępność aktywów, jesteśmy zdania, że obecny rok ma szansę zakończyć się równie mocnym wynikiem, co ubiegły – dodaje.

W I kwartale ponad 72 proc. wartość transakcji przypadło na biurowce, 12 proc. na hotele, 11 proc. na magazyny, 5 proc. na obiekty handlowe.

Znaczącymi transakcjami były zakup biurowca Argon w Gdańsku za blisko 100 mln euro przez fundusz z Filipin czy zakup pięciogwiazdkowego hotelu Sheraton w Warszawie przez brytyjski Patron Capital.

Tradycyjnie za 90 proc. transakcji odpowiadają zagraniczni inwestorzy. Eksperci CBRE zwracają też uwagę na kontynuacje trendu rosnącego zainteresowania tzw. rynkami regionalnymi. 55 proc. kwoty przypada na obiekty kupione poza Warszawą. Ma to związek z rosnącym kosztem działalności w stolicy – coraz więcej firm wybiera siedzibę w którejś z głównych aglomeracji.

Akademiki sprzedane

Wspomniane przez naszych rozmówców inwestycje alternatywne, jak portfele mieszkań na wynajem czy akademików, dopiero postają, budowane przez skłonnych do większego ryzyka graczy. Duże fundusze czekają na gotowe produkty inwestycyjne, czyli obiekty z udokumentowaną historią najmu.

Mimo że ten segment rynku jest młody, w ostatnich dniach doszło do pierwszej poważnej transakcji – japońska grupa Kajima zainwestowała 60 mln euro (258 mln zł) w Student Depot, platformę zarządzającą prywatnymi akademikami z 1,55 tys. łóżek, z planami dalszego wzrostu.

– Kupno Student Depot to kluczowa inwestycja strategiczna Kajima Europe i wejście w nowy sektor biznesu w kraju, który bardzo dobrze znamy. Polski rynek akademików ma ogromny potencjał wzrostu; poza tym duże wrażenie zrobiła na nas zarówno jakość aktywów, jak i kompetencje kadry zarządzającej firmy – skomentował transakcję John Harcourt, dyrektor Kajima Student Housing, spółki nastawionej na inwestowanie w prywatne akademiki w całej Europie.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 90% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj