fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Ustawa powinna głównie zapewnić dobrą jakość zarządzania

materiały prasowe
REIT-y to sposób, by zwiększyć udział polskiego kapitału w gospodarce – mówi Radosław Świątkowski, prezes REINO.

Po wakacjach mamy poznać projekt ustawy o polskich REIT-ach. Wśród zalet REIT-ów wskazuje się otwarcie rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów indywidualnych, dla których dziś jedyną opcją jest zakup mieszkania. Jakimi cechami powinny się charakteryzować REIT-y?

Ideą REIT-ów jest umożliwienie inwestorom indywidualnym inwestowania w duże nieruchomości, których jednostkowa wartość przekracza możliwości osoby fizycznej, także zamożnej. Szczególnie, gdy mowa o dobrze zdywersyfikowanym portfelu. Dlatego REIT-y mają sens głównie na rynku nieruchomości komercyjnych. Cena przeciętnego dobrej jakości biurowca to nie mniej niż 25 mln euro. To skala nieosiągalna dla większości nawet zamożnych inwestorów indywidualnych.

Rynek najmu mieszkań, który jest obecnie jedyną praktycznie alternatywą nieruchomościową, jest bardziej podatny na koniunkturę. Zarządzanie pakietem mieszkań jest często albo bardzo pracochłonne, albo – jeśli zlecone podmiotom zewnętrznym – drogie w relacji do wartości nieruchomości i stóp zwrotu w dłuższym horyzoncie.

Poza aktywami koniecznymi cechami REIT-ów, stanowiącymi argument i zachętę dla inwestorów, są przede wszystkim: pojedyncze opodatkowanie dochodów (mylone ze zwolnieniem REIT-ów z podatku) oraz płynność. To pierwsze ma sprawić, że z punktu widzenia podatków REIT-y nie będą gorszym rozwiązaniem od bezpośredniego inwestowania, które jest opodatkowane jednorazowo. Z kolei największą płynność zapewnia upublicznienie. Dlatego REIT powinien mieć formę prawną, która umożliwia notowanie na giełdzie. Pod uwagę powinny być brane także spółki komandytowo-akcyjne i FIZ-y. Szczególnie po dostosowaniu ustawy o funduszach do dyrektywy AIFMD. Ustawa o obrocie umożliwia notowanie akcji spółek komandytowo-akcyjnych – czas, by GPW łaskawiej spojrzała na ten instrument.

Wprowadzenie REIT-ów w Czechach czy na Węgrzech pozwoliło poprawić udział rodzimego kapitału w wartości transakcji. Jakie warunki musiałyby zostać spełnione, by i w Polsce tak się stało?

Ustawa to zaledwie pierwszy krok. Właściwą skalę zapewni wyłącznie duży kapitał. REIT-y nie powstaną w oparciu o pieniądze bezpośrednio od inwestorów indywidualnych, to może być nie więcej niż 20–30 proc. Resztę mogą zapewnić tylko profesjonalne podmioty kumulujące środki prywatnych osób i zamieniające je w pieniądz instytucjonalny. To m.in. towarzystwa ubezpieczeniowe, ale głównie fundusze emerytalne. Te ostatnie są kluczowe dla sukcesu REIT-ów: inwestycja w REIT-y musi być dla nich ustawowo dopuszczalna, uwzględniona w modelowym portfelu.

Rynek nieruchomości, w szczególności komercyjnych, to rynek bardzo dużej skali. Jeśli ktoś chciałby w krótkim okresie znacząco zwiększyć udział polskiego kapitału w gospodarce, własności, to nieruchomości doskonale się do tego nadają. A podmiot typu REIT to jedyne sensowne rozwiązanie, wypróbowane na całym świecie przez dziesiątki lat.

Warto przy okazji obalić jeden istotny mit, zgodnie z którym REIT-y miałyby służyć inwestorom zagranicznym do sprzedawania polskim inwestorom aktywów po zawyżonych cenach. Dobrzy zarządzający potrafią doskonale ocenić, w jakim cyklu koniunktury jest rynek, a w formule REIT nie muszą ani kupować, ani sprzedawać pod presją czasu.

Duży udział kapitału krajowego to wyłącznie pozytywy. Większe kapitały, większa płynność, lepsze radzenie sobie z cyklami. Polskie REIT-y będą przyciągały kolejnych inwestorów, a nie zachęcały aktualnych do wyjścia. Dziś brak rodzimego kapitału na rynku stanowi tego rynku ograniczenie. Inwestorom zagranicznym trudno zrozumieć, dlaczego na tak dużym i atrakcyjnym rynku nie ma krajowego kapitału.

Jakie są perspektywy rynkowe? REIT-y to spółki, które mają zarabiać na najmie. Co prawda nieruchomości to inwestycje długoterminowe, ale pandemia zachwiała stabilnością w zakresie pozyskiwania gotówki. Hotele i obiekty handlowe ucierpiały z powodu obostrzeń administracyjnych, ale np. w biurach, które bazowały na nawet dziesięcioletnich umowach najmu z określonym czynszem, pojawia się wątek elastyczności. Czy w tym świetle nieruchomości komercyjne to wciąż atrakcyjna lokata?

W gospodarce co jakiś czas wydarzają się sytuacje nadzwyczajne, kryzysowe i gospodarka zawsze sobie z tymi problemami radzi. Powstrzymywanie wprowadzania REIT-ów argumentowane ochroną inwestorów jest co najmniej dziwne. Dlaczego nieruchomości mają być rynkiem specjalnej troski. Inne nie zostały dotknięte pandemią? M.in. w związku z pandemią funkcjonujemy w środowisku ujemnych realnych stóp procentowych. Czy to powód, by ustawowo zakazywać lokowania pieniędzy w bankach lub inwestowania w akcje banków? Przykłady można mnożyć. Dobre prawo zapewniające wysoką jakość zarządzania to wszystko, czego potrzebują inwestorzy. Pandemia zmienia rynek nieruchomości, ale po pierwsze, różnie w różnych klasach aktywów, a po drugie, na teraz nie wiadomo, jak rynek będzie wyglądał docelowo. Pięć lat temu, przy pierwszym podejściu do REIT-ów, argumentem przeciwko był rzekomy szczyt cyklu. Jeśli ktoś uważa, że rynek jest obecnie w dołku, to zgodnie z tą logiką właśnie teraz polskie REIT-y powinny powstawać i kupować nieruchomości. Jeśli będziemy starali się wpasować w odpowiedni moment, REIT-y nigdy nie powstaną. Każdy moment będzie nieodpowiedni. Czas przestać się bać.

Od kilku lat trwa dyskusja, w co REIT-y powinny, a w co nie powinny inwestować – pojawia się m.in. wątek mieszkaniówki.

Decyzja powinna należeć do inwestorów. Ustawodawca nie powinien wiedzieć lepiej niż uczestnicy rynku, w co inwestować. Obowiązki instytucji państwowych to uchwalenie dobrego prawa i jego egzekwowanie.

Najważniejsze jest, by zawsze były to nieruchomości dywidendowe, aktywa przynoszące stały dochód, a nie projekty deweloperskie, które wprawdzie zapewniają wyższą stopę zwrotu, ale też wiążą się z wyższym ryzykiem. REIT to alternatywa dla obligacji. Zysk powinien wynikać z jakości aktywa i dobrego zarządzania, a nie wyższego ryzyka.

Radosław Świątkowski jest prezesem notowanej na warszawskiej giełdzie spółki REINO Capital od 2018 r. W skład grupy wchodzi doradczo-inwestycyjna firma REINO Partners, której Świątkowski jest współzałożycielem i partnerem zarządzającym. Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. ?

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA