Po wakacjach mamy poznać projekt ustawy o polskich REIT-ach. Wśród zalet REIT-ów wskazuje się otwarcie rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów indywidualnych, dla których dziś jedyną opcją jest zakup mieszkania. Jakimi cechami powinny się charakteryzować REIT-y?
Ideą REIT-ów jest umożliwienie inwestorom indywidualnym inwestowania w duże nieruchomości, których jednostkowa wartość przekracza możliwości osoby fizycznej, także zamożnej. Szczególnie, gdy mowa o dobrze zdywersyfikowanym portfelu. Dlatego REIT-y mają sens głównie na rynku nieruchomości komercyjnych. Cena przeciętnego dobrej jakości biurowca to nie mniej niż 25 mln euro. To skala nieosiągalna dla większości nawet zamożnych inwestorów indywidualnych.
Rynek najmu mieszkań, który jest obecnie jedyną praktycznie alternatywą nieruchomościową, jest bardziej podatny na koniunkturę. Zarządzanie pakietem mieszkań jest często albo bardzo pracochłonne, albo – jeśli zlecone podmiotom zewnętrznym – drogie w relacji do wartości nieruchomości i stóp zwrotu w dłuższym horyzoncie.
Poza aktywami koniecznymi cechami REIT-ów, stanowiącymi argument i zachętę dla inwestorów, są przede wszystkim: pojedyncze opodatkowanie dochodów (mylone ze zwolnieniem REIT-ów z podatku) oraz płynność. To pierwsze ma sprawić, że z punktu widzenia podatków REIT-y nie będą gorszym rozwiązaniem od bezpośredniego inwestowania, które jest opodatkowane jednorazowo. Z kolei największą płynność zapewnia upublicznienie. Dlatego REIT powinien mieć formę prawną, która umożliwia notowanie na giełdzie. Pod uwagę powinny być brane także spółki komandytowo-akcyjne i FIZ-y. Szczególnie po dostosowaniu ustawy o funduszach do dyrektywy AIFMD. Ustawa o obrocie umożliwia notowanie akcji spółek komandytowo-akcyjnych – czas, by GPW łaskawiej spojrzała na ten instrument.
Wprowadzenie REIT-ów w Czechach czy na Węgrzech pozwoliło poprawić udział rodzimego kapitału w wartości transakcji. Jakie warunki musiałyby zostać spełnione, by i w Polsce tak się stało?
