Mniej projektów spekulacyjnych

Na fali boomu aż połowę magazynów deweloperzy budowali bez umów przednajmu. Pandemia to zakończy.

Aktualizacja: 23.04.2020 20:15 Publikacja: 23.04.2020 19:44

Deweloperska spółka 7R w środku pandemii ogłosiła plany wejścia na kolejny rynek – lubelski

Deweloperska spółka 7R w środku pandemii ogłosiła plany wejścia na kolejny rynek – lubelski

Foto: materiały prasowe

W 2019 r. zasoby powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce urosły o 2,7 mln mkw., do 18,6 mln mkw. W budowie na koniec grudnia było 1,9 mln mkw., z czego blisko połowa – według AXI IMMO – to inwestycje spekulacyjne, czyli rozpoczynane bez zabezpieczenia umowami przednajmu. Trwający od lat boom powodował, że na takie powierzchnie szybko znajdowali się chętni.

Co pandemia zmieni na polskim rynku, który dotychczas rósł po kilkanaście procent rocznie? – Inwestycje spekulacyjne, które były w budowie na koniec ubiegłego roku, zostały lub zostaną dokończone – ocenia Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO. – W przypadku nowych inwestycji udział tych spekulacyjnych będzie ograniczony. Nie tylko deweloperzy będą ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji, ale także banki – te będą oczekiwały wyższego udziału umów przednajmu, by zapewnić finansowanie – dodaje.

Start nowych inwestycji będzie uzależniony od zebrania odpowiedniego poziomu umów pre-let. – Dlatego nowa podaż powierzchni magazynowych będzie w 2020 r. mniejsza niż w ubiegłych latach – prognozuje Osiecka.

Siła e-handlu

Obawy o przyszłość dobrze wyraża zachowanie kursu akcji SEGRO na giełdzie w Londynie. Notowania dewelopera i właściciela dużego portfela magazynów w marcu spadły o niemal 30 proc. Jednak od tej pory kurs odbił o 26 proc. i jest o 8 proc. niżej niż przed tąpnięciem.

– Wszystkie inwestycje SEGRO są realizowane według zaplanowanego harmonogramu. Jesteśmy jednak świadomi możliwości wystąpienia w najbliższym czasie niewielkich opóźnień, zwłaszcza w przypadku nowych projektów deweloperskich. Przyczyną mogą być nie tylko kwestie związane z samym procesem budowlanym, ale także przedłużające się formalności w urzędach – mówi Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Środkową.

Jej zdaniem obecna sytuacja może wpłynąć na zmniejszenie dynamiki rozwoju rynku magazynowego i na mniejsze zainteresowanie deweloperów projektami spekulacyjnymi. – W naszym portfelu inwestycyjnym tego typu obiektów jest stosunkowo niewiele, a te, które istnieją czy właśnie powstają, zlokalizowane są strategicznie w pobliżu największych aglomeracji. Mają one ogromny potencjał zwłaszcza dla branży e-commerce, która w obecnych warunkach odnotowuje bardzo silny wzrost, wciąż generując popyt na nowe powierzchnie – podsumowuje Szulc.

Spółka 7R zaledwie kilka dni temu ogłosiła wejście na nowy rynek – planuje kompleks logistyczny w przemysłowej części Lublina. – Myślimy strategicznie i długoterminowo, a przyjęte na ten rok cele inwestycyjne staramy się realizować zgodnie z założeniami – relacjonuje Tomasz Lubowiecki, prezes 7R. – Oczywiście obserwujemy już pewne skutki wywołanego wirusem kryzysu w branży magazynowej i – podobnie jak to ma miejsce w wielu innych sektorach gospodarki – napotykamy problemy. To m.in. utrudnienia w pozyskiwaniu pozwoleń, co wynika ze zmiany trybu pracy urzędów, instytucji publicznych czy sądów. Jest to także efekt utrudnionego kontaktu bezpośredniego oraz zawieszenia biegu terminów ustawowych. Jeśli taka sytuacja będzie się przedłużała, może zaburzyć terminowość oddania budynków. Mamy nadzieję, że w kolejnych fazach „powrotu do normalności" problem ten zostanie uregulowany – dodaje.

Zdaniem menedżera zainteresowanie powierzchniami przemysłowymi i magazynowymi nie słabnie, jednak decyzje klientów zapadają dużo wolniej bądź są wstrzymywane.

– W obecnej sytuacji jest zrozumiałe, że nie jest łatwo podejmować długoterminowe zobowiązania finansowe dotyczące najmu. Są branże, które odczuwają skutki pandemii mniej dotkliwie niż inne, np.: branża farmaceutyczna, operatorzy logistyczni specjalizujący się w składowaniu towarów, branża spożywcza czy e-commerce. Ci klienci będą inwestować w magazyny odważniej – mówi Lubowiecki.

Prezes R7 spodziewa się, że pandemia na pewno ograniczy start projektów spekulacyjnych, bo deweloperzy będą teraz bardzo ostrożnie inwestować pieniądze.

– Dzisiaj jeszcze bardziej niż kiedykolwiek liczy się elastyczność i odpowiedź na konkretne wyzwania klienta już podczas planowania inwestycji. Tym, co pozostaje niezależne od popytu, ale ma wpływ na sytuację na rynku nieruchomości, jest również to, jak w obecnej rzeczywistości będą zachowywały się instytucje finansujące – podsumowuje Lubowiecki.

Radosław T. Krochta, prezes notowanego na warszawskiej giełdzie MLP Group, zapewnia, że w tej chwili sytuacja wywołana wirusem nie wpływa bezpośrednio na działalność spółki w Polsce ani na rynkach niemieckim i rumuńskim.

– Nasi najemcy mają umowy wieloletnie, a nowe projekty realizowane są na bazie zawartych wcześniej umów przedwstępnych – mówi Krochta. – Niepewność gospodarcza wywołana koronawirusem w średniej i długiej perspektywie na pewno znacznie zwiększy sprzedaż sklepów internetowych, a co za tym idzie, zwiększy się w istotny sposób zapotrzebowanie na magazyny, zwłaszcza w sąsiedztwie dużych miast – zaznacza.

Jego zdaniem, nawet jeśli nadejdzie spowolnienie i spadnie odsetek inwestycji spekulacyjnych, branża e–commerce wypełni lukę z uwagi na zwiększony popyt na magazyny „ostatniej mili".

Atrakcyjna lokata

Magazyny nad Wisłą od lat cieszą się zainteresowaniem inwestorów, w I kw. 2020 r. to właśnie w te nieruchomości ulokowano więcej pieniędzy niż w biura, pierwszy raz w historii. Na te aktywa radzi stawiać inwestorom w najnowszym raporcie UBS.

– Nieruchomości logistyczne najbardziej – jeśli można to tak określić – korzystają na pandemii – mówi Maciej Skoczek, analityk w UBS Global Wealth Management. – Koronawirus przyspieszył procesy, które toczą się od jakiegoś czasu, napędzając boom na magazyny: rośnie handel w internecie. W tej chwili firmy logistyczne nie nadążają z dostarczaniem przesyłek, magazyny są mocno obciążone. Kiedy pandemia już minie, ten zwiększony poziom kupowania przez internet może się utrzymać, co będzie napędzało popyt na magazyny. Te nieruchomości będą chętnie kupowane przez inwestorów, powinny przynosić dobre stopy zwrotu – podsumowuje.

W 2019 r. zasoby powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce urosły o 2,7 mln mkw., do 18,6 mln mkw. W budowie na koniec grudnia było 1,9 mln mkw., z czego blisko połowa – według AXI IMMO – to inwestycje spekulacyjne, czyli rozpoczynane bez zabezpieczenia umowami przednajmu. Trwający od lat boom powodował, że na takie powierzchnie szybko znajdowali się chętni.

Co pandemia zmieni na polskim rynku, który dotychczas rósł po kilkanaście procent rocznie? – Inwestycje spekulacyjne, które były w budowie na koniec ubiegłego roku, zostały lub zostaną dokończone – ocenia Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO. – W przypadku nowych inwestycji udział tych spekulacyjnych będzie ograniczony. Nie tylko deweloperzy będą ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji, ale także banki – te będą oczekiwały wyższego udziału umów przednajmu, by zapewnić finansowanie – dodaje.

Pozostało 85% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu