Planujecie wejście na warszawską giełdę. Budujecie biura, które już od roku borykają się ze skutkami pandemii: wciąż nie jest jasne, jak będzie wyglądać praca w nowej rzeczywistości. To atrakcyjny rynek?
Lokowanie kapitału w biura to strategia inwestycyjna zapewniająca atrakcyjne stopy zwrotu – zwłaszcza w otoczeniu niskich stóp procentowych. Te nieruchomości pozostaną fundamentem portfeli inwestycyjnych mimo chwilowych korekt. Odporność biur na różne fazy cyklu koniunktury jest tutaj kluczowa. Zarówno pracodawcy, jak i pracownicy widzą już potrzebę utrzymania przestrzeni, która zapewni bezpieczne, komfortowe warunki do kreatywnej i zespołowej pracy, prowadzenia efektywnych spotkań i budowania wyjątkowej kultury organizacyjnej firmy, co jest możliwe w zasadzie wyłącznie przez osobiste interakcje. Niewątpliwie rola biura będzie ewoluować, a model pracy hybrydowej prawdopodobnie zostanie z nami w większym lub mniejszym stopniu, jednak o ile wymuszona obecnymi warunkami praca zdalna jest w pewnym zakresie i przez pewien czas możliwa, o tyle powrót pracowników do biur jest według mnie nieunikniony.
Duża część prowadzonych i planowanych przez nas inwestycji stanowią projekty biurowe zlokalizowane w ramach wielofunkcyjnych kompleksów. Generalnie, uważamy, że to bardzo dobry moment na budowanie nowych biurowców.
Dlaczego?
Wielu deweloperów w zeszłym roku bardzo ostrożnie podeszło do nowych inwestycji, w efekcie aktualnie w budowie jest najmniej powierzchni od około pięciu lat. Przede wszystkim kontynuowane są rozpoczęte wcześniej prace, ale wiele nowych przedsięwzięć jest wstrzymanych, co w perspektywie dwóch–trzech lat może doprowadzić do luki podażowej w niektórych miastach. My nie zwolniliśmy tempa, nasze projekty mają dobre harmonogramy, zakończenie komercjalizacji przypada właśnie w trakcie wspomnianej prawdopodobnej luki podażowej. Ten rok będzie zatem dużym wyzwaniem, ale będzie też rokiem okazji, które zamierzamy dobrze wykorzystać. Dlatego też materializuje się pomysł debiutu na giełdzie.
Jak widzicie swoje przewagi jako deweloper?
Tym, co nas wyróżnia, jest unikatowy model biznesowy, który opiera się na budowaniu rozległych kompetencji wewnątrz grupy, co pozwala na samodzielne zarządzanie wszystkimi kluczowymi elementami procesu inwestycyjnego. To daje elastyczność względem klientów, ogranicza ryzyka związane z rozproszeniem kompetencji i pozwala zachować marże na każdym etapie realizacji, co ma przełożenie na zwiększanie naszej rentowności. Po zakończeniu budowy i osiągnięciu odpowiedniego poziomu wynajmu zarządzamy budynkami i zakładamy ich sprzedaż – pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty. Taki model pozwala reinwestować kapitał i zwiększać wartość przez uruchamianie nowych projektów. Przy tym podstawowym celem jest dla nas budowanie długoterminowej wartości firmy.
Co nas zatem wyróżnia na tle GPW: jesteśmy deweloperem czysto biurowym, z własnym generalnym wykonawstwem i względem innych spółek z rynku biurowego charakteryzujemy się relatywnie szybką rotacją kapitału. Działamy w najważniejszych, jeżeli chodzi o rynek biurowy, miastach regionalnych, dobrze czujemy ich specyfikę i widzimy niegasnący potencjał. Jesteśmy też obecni w Warszawie. Co warte podkreślenia, nasze projekty wyróżniają się wielokrotnie nagradzaną architekturą i kompozycją oraz wysoką funkcjonalnością i jakością wykończenia przestrzeni wspólnych i biur.
Z czego ten potencjał wynika?
Według ekspertów z CBRE w najbliższych trzech latach rynek biurowy w regionach będzie rósł w porównaniu z 2020 r. głównie z uwagi na silny trend outsourcingu i nearshoringu, czyli przenoszenia biznesów do krajów bliżej położnych, zapewniających stabilne warunki świadczenia usług dzięki m.in. odpowiedniej infrastrukturze – w tym biurom klasy A – oraz wykształconej kadrze. Coraz więcej firm z Europy Zachodniej i USA tworzy centra usług na terenie krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Pandemia skłoniła też firmy do zmiany łańcucha dostaw: centra decyzyjne procesów wcześniej outsourcingowanych do odległych części świata są przenoszone bliżej.
Sami obserwujemy duże zainteresowanie m.in. firm działających na rynku nowych technologii i usług. Zeszły rok zamknęliśmy umową z ING Tech Poland na wynajem 16,6 tys. mkw. powierzchni w Katowicach. W tym roku podpisaliśmy też umowy z kilkoma kolejnymi firmami, m.in. Medicover, Tyrens oraz spółką z branży finansowej.
Jak oceniacie zainteresowanie inwestorów? W 2020 r. ulokowano w Polsce rekordowe kwoty w magazyny, zdecydowanie mniej rok do roku w biurowce.
Po rekordowym 2019 r., mimo trudnej sytuacji związanej z pandemią, wartość inwestycji w biurowce i tak osiągnęła jeden z najwyższych wyników w historii. To świetnie ilustruje potencjał polskiego rynku – uważanego za najatrakcyjniejszy w tej części Europy, cieszący się dużym zaufaniem. Inwestycje w portfele nieruchomości w Polsce postrzegane są jako bezpieczne, zapewniające wysoki i przewidywalny zwrot. Biura pozostaną fundamentem portfeli inwestycyjnych. Mamy do czynienia z globalną nadwyżką wolnego kapitału i duża jego część będzie inwestowana w tę klasę nieruchomości. Biura w dłuższej perspektywie zwiększają wartość – wszystkim będzie zależeć na stabilizacji w tym segmencie, bez względu na chwilowe zmiany koniunktury.
W 2020 r., kiedy sytuacja i nastroje inwestorów były trudniejsze niż teraz, sprzedaliśmy trzy budynki kompleksu Equal Business Park w Krakowie i część udziałów w Chmielna 89 w Warszawie w transakcjach o wartości blisko 900 mln zł. To dowodzi, że jeśli projekt jest dobry, to znajdzie nabywcę, który złoży przekonującą ofertę.
Dodam jeszcze, że sprzedaż projektów nie zawsze jest w danym momencie najlepszą opcją, zawsze uważnie przyglądamy się aktualnej sytuacji rynkowej, aby wykorzystać sprzyjający moment na transakcję.
CV
Rafał Malarz jest związany z Cavatina Holding od 2016 r. Zaczynał jako dyrektor departamentu prawnego, by potem objąć stanowisko wiceprezesa, a od początku br. prezesa. Wcześniej był związany z mieszkaniowym Murapolem, gdzie był radcą prawnym. Ukończył prawo na Uniwersytecie Śląskim.
