Rynek condohoteli nie zamarł. Portal InwestycjewKurortach.pl podaje, że nad Bałtykiem w budowie jest 1591 tzw. jednostek condo (pokoje i apartamenty). W górach – 1312. W planach jest kolejnych 10–12 tys. lokali.

Wygrywają kurorty

Chętni na condo są. – Od momentu wybuchu pandemii podwoiliśmy sprzedaż apartamentów w miejscowościach turystycznych – mówi Artur Wach, współzałożyciel portalu Condo.pl. – W tym roku wzrost jest jeszcze większy. Tylko w styczniu i lutym nowych właścicieli znajdzie ponad 160 apartamentów z naszej oferty. To tyle, ile normalnie sprzedajemy przez pół roku. Dlatego w każdym miesiącu wprowadzamy do sprzedaży jeden lub dwa nowe projekty.

Wach podkreśla, że hotele w miejscowościach turystycznych, w przeciwieństwie do tych biznesowych, zlokalizowanych w największych miastach po pierwszym lockdownie radziły sobie znakomicie.

– Zarówno obłożenie, jak i przychody były wyższe niż przed rokiem – mówi. – Najlepszym przykładem jest hotel Lake Hill w Karkonoszach, który w czasie pandemii podpisał z klientami aneksy do umów najmu zmieniające stałą stopę zwrotu na podział przychodów 50/50. Klienci dostali dwa razy wyższe czynsze niż zagwarantowane w pierwotnych umowach.

Artur Wach tłumaczy, że kiedy hotele mogą być otwarte, czynsze są wypłacane regularnie. – Kiedy wprowadzany jest lockdown, wypłata jest zawieszana, a umowa zostaje przedłużona o czas jego trwania – mówi. – W condohotelach z naszej oferty nie ma zaległości w wypłatach. Wielu klientów, którzy już mają apartamenty, kupuje kolejne.

Jak condohotele radzą sobie z wypłatami, w listopadzie ub.r. sprawdził portal InwestycjewKurortach.pl. Umów i wysokości wypłacanych zysków nie renegocjowało sześć z 65 obiektów. Wypłat nie opóźniały m.in. Blue Marine Mielno, Bel Mare Międzyzdroje i Gwiazda Morza we Władysławowie.

Agnieszka Łuczak, członek zarządu GM Invest, inwestora Gwiazdy Morza Resort Spa & Sport, podkreśla, że projekt jest zabezpieczony finansowo w 100 proc. – Zwrot z inwestycji ustalony w umowie nie zależy od obłożenia pokoju – mówi. Przypomina, że ubiegłoroczny sezon wakacyjny był dla hotelu rekordowy. – Od czerwca do września odwiedziło nas 36 tys. gości, a obłożenie to 74 proc. Wygraliśmy m.in. lokalizacją tuż nad morzem, zróżnicowaną ofertą i profilem nastawionym głównie na rodziny i turystę indywidualnego – tłumaczy.

Z kolei Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels, mówi, że renegocjowanie umów z inwestorami było często niezbędne.

– Tak postąpiła większość rynku. W czasie wakacji hotele w miejscowościach wypoczynkowych mogły trochę nadgonić, obłożenie wahało się od 60 do 90 proc., ale straty poniesione podczas zamknięć są nie do odrobienia – tłumaczy. – U nas inwestorzy mieli zysk, choć mniejszy. W dłuższej perspektywie to w znikomym stopniu wpływa na rentowność – zaznacza. Bo inwestycje w condohotele to inwestycje długoterminowe.

Zdrojowa Invest & Hotels skupia się na ukończeniu rozpoczętych jeszcze przed pandemią inwestycji. To kolejny etap apartamentowca Baltic Park Fort w Świnoujściu i condohotel Radisson Resort Kołobrzeg, który jest na etapie wykańczania. - To także remont i rebranding naszego pierwszego condo Sand Hotel, który od sezonu wakacyjnego będzie działał pod francuską marką Royal Tulip Sand Kołobrzeg, z kilkoma nowymi apartamentami, które są również na sprzedaż – mówi Jan Wróblewski.

Nowy klient

Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl, komentuje, że jeśli biznes był dobrze zaplanowany, a hotel był rentowny i profesjonalnie zarządzany, to jego rezerwa finansowa powinna pozwolić na kilka miesięcy przetrwania, szczególnie jeśli udało się uzyskać jakieś publiczne wsparcie. – Każdy obiekt wymaga jednak innego spojrzenia. Koszty utrzymania hotelu z 200–300 pokojami są jednak tak ogromne, że nawet dobrze zarządzany obiekt może mieć problemy z wypłatą zysków – mówi Kosiura.

Według niej część deweloperów condo, którzy planują kolejne obiekty, stara się utrzymać płatności m.in. z uwagi na dobry wizerunek firmy. Kosiura nie ma jednak wątpliwości, że pandemia unaoczniła problem braku pewności zysków.

- Negocjowano umowy z właścicielami, by wydłużyć terminy płatności zysków, zmieniano umowy dotyczące wypłat. W części obiektów condo, zamiast stałej stopy, od wiosny zyski liczone są jako podział przychodów z noclegów – wskazuje. - Odpowiedzialność za gorsze wyniki w dużej mierze spadła na właścicieli apartamentów i pokoi. „Gwarancja" zysków, tak chętnie obiecywana w ostatnich latach przez deweloperów condo, została jeszcze silniej odarta z magii reklamy – mówi Marlena Kosiura. – Duża skala problemów z zyskami w condo dopiero przed nami. Toczą się jeszcze rozmowy z właścicielami, czasami opierające się już o pisma prawników, jednak to dopiero początek dużo większej skali zmian – przewiduje.

Ekspertka zwraca też uwagę, że na rynku hotelowym, także w segmencie condo, jest sporo spółek, dla których turystyka jest dodatkową odnogą w biznesie. - Duże zyski przynoszą im inne spółki z grupy kapitałowej jak deweloperka mieszkaniowa, firma budowlana czy produkcyjna. Tutaj więc deweloper i należąca do niego spółka operatorska zarządzająca hotelem mają szersze pole manewru, by przesunąć środki w ramach grupy kapitałowej i mimo trudnej sytuacji zyski płacić – tłumaczy.

Zauważa też, że nieco się zmienił profil kupujących. – Dziś są to bardziej świadomi inwestorzy indywidualni akceptujący ryzyko, jakie wiąże się z modelem condo – mówi Kosiura. – Powody zakupu lokalu w condohotelu w kurorcie w czasach pandemii też się nieco zmieniły. O ile w ostatnich latach ten produkt postrzegany był wyłącznie jako rodzaj inwestycji i zarabiania, o tyle dziś wielu kupujących myśli o takiej nieruchomości także w kontekście własnego użytkowania. Ograniczenia w swobodnym podróżowaniu po świecie dla wielu zamożnych osób są wystarczającym powodem, by znów skierować zainteresowanie w stronę polskich kurortów. Kupują lokale w condohotelach nie dlatego, że chcą pomnażać pieniądze, ale dlatego, że ich na to stać i chcą mieć lokal nad Bałtykiem czy w górach z pełną obsługą hotelową.

Jan Wróblewski potwierdza: – Inwestorom zależy bardziej na pobytach właścicielskich. Chodzi o możliwość ucieczki z miast w przypadku kolejnych lockdownów czy też pracy zdalnej np. nad morzem.

- Nieruchomości zawsze były najbezpieczniejszą formą lokowania środków. Jeżeli dołożymy do tego najbardziej rozpoznawalne kurorty, wyjątkową infrastrukturę obiektu, to mamy odpowiedź, dlaczego tak dużo klientów decyduje się dziś na taki zakup – podsumowuje Artur Wach.