- Warszawskie biura skupione są przede wszystkim w trzech dzielnicach: na Mokotowie, w Śródmieściu i na Woli. Na ich terenie zlokalizowanych jest ok. 75 proc. zasobów biurowych miasta - podaje firma doradcza Walter Herz. - Największe obiekty, o powierzchni przekraczającej 30 tys. mkw. oferują ponad jedną czwartą powierzchni, jaką dysponuje stołeczny rynek. Struktura podaży zmienia się jednak dynamicznie, bo na terenie aglomeracji powstaje kilkanaście projektów wielkoskalowych, w większości w centralnym obszarze miasta, które wejdą na rynek w tym i przyszłym roku.

Szklane wieże

Eksperci Walter Herz przypominają, że najwięcej biurowców rośnie w rejonie ronda Daszyńskiego. - I niedługo to właśnie ten obszar przejmie biurową palmę pierwszeństwa w Warszawie. Centrum miasta zapełnia się szklanymi wieżami, wśród których znajdzie się też najwyższy budynek, nie tylko w stolicy, ale i w Unii Europejskiej. Wieża Varso Tower, powstająca w pobliżu Dworca Centralnego z iglicą mierzyć będzie 310 metrów - przypominają analitycy Walter Herz. - Wysokościowiec wraz z dwoma niższymi wieżowcami realizowany jest w ramach inwestycji Varso Place, która dostarczy łącznie 144 tys. mkw. powierzchni.

Jak podaje Walter Herz, w rejonie ronda Daszyńskiego, na tzw. bliskiej Woli powstaje kilka kolejnych wież. - Do końca 2021 roku na tym obszarze zostanie oddanych kilka inwestycji, w których powstają wysokościowce. Na rynek wejdą takie projekty jak The Warsaw Hub, Warsaw Unit, Skyliner, Warsaw Unit, Spark, Mennica Legacy Tower, Generation Park, a w 2022 roku ma zostać ukończona również wieża biurowa SKYSAWA budowana przy rondzie ONZ - wskazują eksperci Walter Herz. - Poza tym, w tej części miasta realizowanych jest także kilka ciekawych inwestycji, np. biurowiec Chmielna 89, kompleks Lixa, multifunkcyjne projekty Browary Warszawskie, Fabryka Norblina.

Osiedla i hotele

Autorzy opracowania Walter Herz podkreślają, że nowe obiekty wraz z istniejącymi już w okolicy ronda Daszyńskiego nowoczesnymi budynkami biurowymi utworzą największy w Warszawie hub biurowy, który pod względem standardu oferowanej powierzchni nie będzie miał sobie równych. - Wielkością oferty nowe centrum biznesowe dorówna zasobom Służewca Przemysłowego, który jest nadal największą strefą biurową w Warszawie i w Polsce - mówią analitycy. - To zagłębie dziś się już jednak nie rozwija. Poza budynkiem u zbiegu ulic Marynarskiej i Taśmowej, który będzie siedzibą firmy DSV, na jego terenie nie są prowadzone żadne inwestycje biurowe. Niemniej, monofunkcyjne jeszcze do niedawna mokotowskie zagłębie biurowe, skupiające 1,1 mln mkw. powierzchni, od pewnego czasu sukcesywnie zmienia swój charakter, by stać się na powrót atrakcyjnym dla najemców. Służewiec konsekwentnie odchodzi od typowo biurowego charakteru. Poprzez zmianę funkcji niektórych budynków i wprowadzanie inwestycji mieszkaniowych i hotelowych, a także dodatkowych usług i atrakcji, jak park linearny, czy amfiteatr chce stać się ciekawą lokalizacją także po godzinach pracy - podkreślają eksperci.

Pierwszy hotel - Hampton by Hilton Mokotów otworzył się na Służewcu w 2018 r. - Niedawno przy ulicy Postępu oddano Holiday Inn Express Mokotów, a przy Woronicza gości powita Focus Hotel Premium. Kolejne dwa obiekty - Moxy & Residence Inn i Holiday Inn Warsaw Mokotów są w fazie planowania. Po ich oddaniu ten obszar będzie miał do zaoferowania ok.1,6 tys. miejsc hotelowych. Na Służewcu przewidziane są też nowe inwestycje mieszkaniowe. Zakup przez Echo Investment czterech biurowców i gruntów na terenie kompleksu Empark wiąże się zapowiedziami budowy w ich miejscu osiedla mieszkaniowego - podaje Walter Herz.

W ostatnich latach na tym terenie oddano ok. 3,9 tys. mieszkań. W planowanych dziś inwestycjach powstać ma podobna ich liczba. - Zmiany zachodzą też w samych budynkach biurowych, których właściciele chcą zaoferować podobne udogodnienia jak biurowce w centrum miasta. Modernizacji poddane zostały m.in. Tulipan House, Park Postępu, Horizon, Adgar Plaza One, Adgar Wave, Innova i Signum Work Station (dawne Trinity Park II i III), i budynki przy Cybernetyki 7 i 7a - czytamy w raporcie.

Popyt rośnie

Największe zainteresowanie najemców budzą biura w centralnym obszarze miasta. Jak podaje Walter Herz, chłonność rynku jest najwyższa w historii.

- W minionym roku w Warszawie wynajęto prawie 880 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na ok. jedną czwartą z tej powierzchni zawarto umowy przednajmu - podaje Bartłomiej Zagrodnik, ekspert i partner w Walter Herz. - Wyraźnie widać wzrost udziału tego typu kontraktacji. Coraz więcej firm zgłasza też zapotrzebowanie na duże powierzchnie, przekraczające 10 tys. mkw. Ubiegły rok przyniósł również bezprecedensowe umowy, w których zakontraktowano po ponad 40 tys. mkw. biur. Duży popyt na biura powoduje, że najemcy zdecydowanie wcześniej, nawet na dwa - trzy lata przed zakończeniem umów najmu zaczynają analizować możliwości rynkowe, by móc podjąć najkorzystniejszą decyzję i albo renegocjować kontrakt, albo zmienić biuro - zauważa.

Dodaje, że mała dostępność gotowych biur sprawia, że firmy znacznie częściej decydują się na rezerwacje powierzchni w powstających biurowcach. - W Warszawie w budowie jest ponad 850 tys. mkw. biur. Większość tej powierzchni oddana zostanie w tym i przyszłym roku - wskazuje Walter Herz. W2019 roku na warszawski rynek weszło zaledwie nieco ponad 160 tys. mkw.

- W najbliższej perspektywie prawdopodobnie będziemy obserwować kolejne rynkowe rekordy. Tym razem związane nie tylko z popytem, ale także podażą - przewiduje Bartłomiej Zagrodnik. - W tym roku zasoby biurowe stolicy mogą wzrosnąć o 450 tys. mkw. powierzchni, a przyszły rok powinien przynieść kolejne 400 tys. mkw. nowych biur. Wielkość nowej podaży zależeć będzie od tego, czy budowy zakończą się w zakładanym terminie. Ponadprzeciętna nowa podaż nie zachwieje jednak równowagi na warszawskim rynku, bo cieszy się on dużym powodzeniem międzynarodowego biznesu. Wysokiej klasy biura w najnowocześniejszych obiektach szybko znajdują najemców - podkreśla ekspert.

Puste metry

Według danych Walter Herz współczynnik pustostanów w centrum Warszawy nie przekracza 5 proc. Poza obszarem centralnym spadł do poziomu oj. 9 proc. Wolnych powierzchni jest też mniej na Mokotowie. - Mimo że Służewiec Przemysłowy nadal charakteryzuje najwyższym współczynnikiem pustostanów na rynku warszawskim, transformacja i poprawa infrastruktury komunikacyjnej w tej części miasta znacznie podniosła jego atrakcyjność - podkreślają analitycy. - Obecne tam firmy częściej decydują się na przedłużanie umów najmu. Motywują do tego również oferowane w tym rejonie niższe czynsze niż w centrum miasta. Wynoszą 13,0 - 14,5 euro za mkw.