Umowy najmu w polskich galeriach handlowych są z reguły zawierane na pięć lub dziesięć lat – mówi Małgorzata Laskowska, zastępca dyrektora działu wynajmu powierzchni handlowych w firmie doradczej CBRE. – Renegocjacje zaczynają się zwykle rok przed wygaśnięciem umów. To normalna praktyka rynkowa – podkreśla.
Kotwice – na dłużej
Także Michał Malicki z działu powierzchni handlowych Colliers International zwraca uwagę, że renegocjacje warunków prowadzi się dopiero przy przedłużaniu umów najmu. – Oczywiście, możemy sobie wyobrazić sytuację, kiedy to zmiany w prawie, jak np. wprowadzenie wolnych niedziel czy podatku od sklepów wielkopowierzchniowych, spowodowałyby konieczność oceny ich wpływu na przychody najemcy – mówi Michał Malicki. – Wtedy można byłoby się zastanowić nad zmianą warunków umowy – dodaje.
Patrycja Dzikowska, dyrektor w dziale doradztwa i analiz rynkowych Cushman & Wakefield, dopowiada, że mniejsze lokale są zwykle wynajmowane na pięć – siedem lat. –
W przypadku operatorów będących tzw. kotwicami ten czas jest dłuższy. Pierwsza umowa najmu obejmuje zazwyczaj dziesięć lat – mówi dyrektor Dzikowska. – Jej przedłużenie nie zawsze jest automatyczne. Może być poprzedzone renegocjacją warunków inicjowaną albo przez najemcę, albo przez właściciela obiektu.
Czy najemcy próbują zmieniać warunki umów, bo mają problemy finansowe? Z jakich jeszcze powodów starają się o inne zapisy w umowach?
Pytana o to Małgorzata Laskowska mówi, że rynek powierzchni handlowych ma ponad 20 lat, a zmiany w umowach najmu są odzwierciedleniem zmieniających się warunków rynkowych, zmian w zakresie praw i obowiązków wynajmującego i najemcy.
– W niektórych przypadkach zostały rozszerzone usługi dotyczące utrzymania centrum, zostały uregulowane kary – mówi przedstawicielka CBRE. – Strony mogą negocjować zarówno warunki komercyjne (wysokość czynszu i innych opłat, okres i przedmiot najmu, wysokość sumy zabezpieczenia), jak i prawne (np. warunki wypowiedzenia, rodzaj zabezpieczenia itp.).
Małgorzata Laskowska zwraca uwagę, że zmieniane po kilku latach umowy są dostosowywane do obecnej sytuacji na rynku i osiąganych przez najemcę wyników. – Wyniki nie zależą zwykle od wielkości galerii, ale dostosowania mix–u najemców i oferty galerii do wymagań klientów, stopnia komercjalizacji centrum oraz jego odwiedzalności – wyjaśnia dyrektor.
Michał Malicki zauważa, że zmiana warunków umowy zależy od wielu czynników. – Ważne są obroty najemcy, jego zyski, odwiedzalność galerii – wylicza ekspert Colliers International. – Z propozycjami zmian wychodzą czasem nie najemcy, ale właściciele albo zarządcy obiektu. Jeżeli centrum odnosi sukcesy, wyniki najemcy są bardzo dobre czy po prostu są inni chętni na daną powierzchnię handlową, właściciel może zwiększyć swoje wymagania.
Reklama i obniżka
Według Michała Malickiego najemcy starają się o zmianę warunków umowy np. gdy drastycznie spada poziom obrotów lub gdy do galerii przychodzi coraz mniej klientów. – Powodem może być nowe, konkurencyjne centrum handlowe, które powstało w strefie oddziaływania danej galerii – wyjaśnia ekspert Colliers International. – Czasami problemy ma spółka matka danego najemcy. W ramach optymalizacji kosztów próbują oni negocjować lepsze warunki najmu. Kiedy jednak najemca mimo problemów globalnych firmy radzi sobie w galerii bardzo dobrze, jej właściciel raczej nie będzie zainteresowany zmianami warunków najmu – zastrzega.
Malicki zwraca uwagę, że najemcy reagują już na pierwsze oznaki spowolnienia. – Początkowe rozmowy dotyczą raczej wsparcia marketingowego, udostępnienia przestrzeni reklamowej w centrum handlowym, organizacji wspólnej akcji promocyjnej – opowiada Michał Malicki. – Następnym krokiem jest czasowa obniżka czynszu. Gdy te zabiegi nie przynoszą rezultatu, najemca stara się zmniejszać koszty. W interesie właściciela galerii jest to, aby te oszczędności nie odbiły się na liczbie pracowników w sklepie czy ich wyszkoleniu. Przełożyłoby się to na spadek jakości obsługi, a to tylko pogłębi problemy najemcy. Galeria handlowa osiąga sukces, gdy zadowolony jest nie tylko właściciel, ale również najemcy. Nic nie wpływa tak źle na wizerunek galerii jak puste powierzchnie handlowe – podkreśla.
Małgorzata Laskowska zwraca uwagę, że jeśli wynajmującemu zależy na utrzymaniu danej marki w centrum mimo niesatysfakcjonujących obrotów, to strony mogą dojść do porozumienia o zmianie warunków umowy.
Patrycja Dzikowska przypomina, że umowy najmu nowoczesnych powierzchni handlowych są zawierane na określony czas. – W trakcie negocjacji, które poprzedzają podpisanie umowy, rozpatrywane są wszelkie kluczowe kwestie, które będą miały znaczenie w czasie jej obowiązywania – mówi dyrektor z Cushman & Wakefield. – Trzeba je uwzględnić już na etapie formułowania umowy najmu. Trudno jednak przewidzieć szczególne przypadki, np. z powodu problemów finansowych sieci handlowej. Każda sytuacja jest rozpatrywana indywidualnie i nie ma standardowych narzędzi, które miałyby tu zastosowanie. W przypadku upadłości sieci handlowej dla właściciela czy zarządcy obiektu handlowego priorytetem jest szybka reakcja. Musi on zadbać, aby problemy jednostkowego najemcy nie miały negatywnego wpływu na ofertę handlową w obiekcie.
