Spółki celowe a bezpieczeństwo klientów

W ostatnich „Nieruchomościach" szef UOKiK Marek Niechciał zapowiedział, że należy zmienić przepisy, by inwestycji nie można było realizować przez spółki celowe. Zdaniem prezesa taka konstrukcja może mieć biznesowe plusy z punktu widzenia przedsiębiorstw, jednak nabywcy lokali są narażeni na wiele czynników ryzyka.

– Patrząc na interes konsumenta, nie jest to rozwiązanie do końca bezpieczne, gdy okaże się, że budynek posiada mankamenty. Wtedy nabywcy mogą składać reklamacje na podstawie rękojmi – do dewelopera – i żądać na przykład obniżenia ceny mieszkania czy bezpłatnych napraw. Spółki celowe nie dysponują zazwyczaj wystarczającym majątkiem, po zakończeniu projektu są też często zamykane. Nawet jeśli ostatecznie sprawa trafi do sądu, a ten zasądzi na rzecz konsumenta odszkodowanie, zwykle nie ma podmiotu, który uregulowałby roszczenie – wskazał Niechciał.

Mechanizmy ochronne

– To kolejne zaskakujące i niezrozumiałe dla nas propozycje UOKiK – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Tłumaczy, że działalność oparta na spółkach celowych dla projektów tak dużych jak inwestycja deweloperska to standard na całym świecie.

– To sektor bankowy wymaga od inwestorów rozdzielania ryzyka poszczególnych projektów właśnie przez spółki celowe. Wprowadza to większe bezpieczeństwo dla samej inwestycji, bo bank – prześwietlając taką spółkę celową – wie, że w trakcie inwestycji nie wypadną trupy z szafy. Jest to również bardzo ważne dla klientów, bo ewentualne trudności na jednym projekcie nie wpływają bezpośrednio na inne realizowane przez tego samego dewelopera. Jest to po prostu bezpieczniejszy system zapobiegający efektowi domina – podkreśla Płochocki.

Szef branżowej organizacji zapewnia, że nie docierają do niej sygnały o takich problemach na rynku, na jakie wskazuje UOKiK, uzasadniając pomysł.

– Deweloperzy, którzy budują regularnie, wypełniają swoje zobowiązania z tytułu rękojmi. Nawet jeśli dochodzi do likwidacji spółki celowej, to zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami kodeksu spółek handlowych istniejące roszczenia muszą być zabezpieczone. Dla branży deweloperskiej oznacza to po prostu najczęściej przejęcie obowiązków z rękojmi przez spółkę matkę – mówi Płochocki. – Ciekawy jestem statystyk UOKiK dotyczących przypadków, gdy sąd zasądził obowiązek napraw z tytułu rękojmi, a spółka celowa np. nie miała majątku. Jeśli urząd proponuje zmiany legislacyjne, powinien się takimi statystykami legitymować – podkreśla.

Jak to działa

Duzi deweloperzy opisują, jak mechanizm prowadzenia inwestycji przez spółki celowe działa w praktyce i jak chronieni są klienci.

– Spółki celowe powoływane w ramach Grupy Kapitałowej Murapol nigdy nie są likwidowane w trakcie realizacji inwestycji. Murapol rozważa likwidację bądź rozwiązanie takiego podmiotu dopiero po zakończeniu całej inwestycji, kiedy dana spółka nie prowadzi już działalności operacyjnej – mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu. – Przepisy prawa regulują to w taki sposób, że nie jest możliwe rozwiązanie spółki celowej z pokrzywdzeniem wierzycieli: uchwały o rozwiązaniu muszą regulować precyzyjnie, który ze wspólników przejmie ewentualne zobowiązania spółki – dodaje.

W strukturze Murapolu działa wyspecjalizowana spółka Major Facility Management. Jej zadaniem jest obsługa klientów w zakresie wykonywania ich uprawnień z tytułu rękojmi, a także relacje ze wspólnotami mieszkaniowymi.

– MFM przeprowadza postępowania reklamacyjne, wspiera klientów oraz udziela im wyjaśnień związanych z eksploatacją kupionych lokali. Taki model obsługi posprzdażowej naszych klientów eliminuje ryzyko jakichkolwiek problemów ze zrealizowaniem ich uprawnień wynikających z rękojmi dotyczącej mieszkań powstałych w projektach zorganizowanych w formie spółek celowych – mówi Iskra.

Również Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development, uważa zapowiedzi UOKiK za nieadekwatne do sytuacji na rynku.

– Duże spółki deweloperskie dbają o zadowolenie klientów, bo to ono przekłada się na opinię o inwestorze i ma olbrzymi wpływ na możliwość sprzedaży kolejnych produktów. Nie możemy więc pozwolić sobie na ignorowanie zgłoszeń z tytułu usterek występujących na inwestycjach. W dobie rozwoju mediów społecznościowych tego typu zachowanie byłoby wizerunkową i sprzedażową katastrofą – wskazuje menedżer. – Jeśli chodzi o formę realizacji zobowiązań wobec klientów, to oczywiście utrzymywanie nieaktywnych spółek celowych przez cały okres rękojmi jest nieefektywne finansowo i operacyjnie. Aby uniknąć tych problemów, na rynku wypracowano różne formuły, które pozwalają na zabezpieczenie interesów klientów np. przez przeniesienie odpowiedzialności za naprawy z tytułu rękojmi na specjalne spółki funkcjonujące w grupach deweloperskich. Dzięki temu nabywcy lokali mogą być spokojni o to, że ich zgłoszenia nie pozostaną bez odpowiedzi ze strony dewelopera – podkreśla Pawlukowicz.

– Nie należy na jednej szali stawiać deweloperów realizujących wiele projektów, funkcjonujących na rynku od lat z przygodnymi inwestorami bez doświadczenia ani pozycji rynkowej – podkreśla Mariusz Poławski, wiceprezes Marvipol Development. – Wolny rynek i konkurencja, a z takimi mechanizmami mamy do czynienia na rynku deweloperskim, powodują, że ochrona klientów nie jest iluzoryczna. Klienci świadomie podejmują decyzję, od jakiego dewelopera chcą kupić mieszkanie. Mając na uwadze dojrzałość rynku, ingerencja regulatora wydaje się zbędna – dodaje Mariusz Poławski.

Koszty w górę

Zdaniem prezesa Robygu Zbigniewa Okońskiego inicjatywa UOKiK, podobnie jak zamknięcie rachunków powierniczych, oznaczałaby wzrost kosztów inwestycji, a więc i cen mieszkań.

– Potencjalna likwidacja spółek celowych miałaby bardzo negatywny wpływ na rynek, w szczególności średnich i dużych podmiotów. Deweloperzy o ugruntowanej pozycji przez lata funkcjonowania zdobyli zaufanie rynku i dzięki temu mamy m.in. zapewniony płynny dostęp do finansowania działalności. Brak spółki celowej, która reprezentuje konkretną inwestycję, w zasadzie uniemożliwia pozyskanie finansowania projektów, a tym samym znacząco utrudnia lub wręcz uniemożliwia kontynuowanie działalności – wskazuje Okoński.

Część deweloperów nie korzysta jednak ze spółek celowych.

– Z realizacji projektów deweloperskich przez spółki celowe zrezygnowaliśmy wiele lat temu ze względu na wysokie koszty takiego sposobu finansowania inwestycji oraz niedogodności i nakład pracy związane z funkcjonowaniem spółek celowych – mówi Zbigniew Juroszek, prezes i główny akcjonariusz ogólnopolskiego Atalu.