– Nieruchomości już od dłuższego czasu są jedną z bardziej rentownych form lokowania kapitału, stanowiąc alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat czy giełdy – podkreśla Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu. – Znajduje to swój wyraz w udziale nabywców inwestycyjnych w ogólnej liczbie transakcji na rynku pierwotnym. Trendowi sprzyjają niskie stopy procentowe, mające bezpośredni wpływ na małą atrakcyjność lokat bankowych czy obligacji. Z drugiej strony już od kilku lat ceny mieszkań systematycznie rosną. Polska cechuje się jednak względną stabilnością cen lokali, notując jeden z najniższych wzrostów w Unii Europejskiej – zauważa.
Dobre prognozy
Jak szacuje Jarosław Wójtowicz, analityk WGN, transakcje gotówkowe w ostatnich dwóch latach stanowiły już 60–70 proc. wszystkich. Inwestorzy skupują lokale na wynajem. Średnia rentowność najmu wynosi dziś niemal 5,2 proc. n
Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, ocenia, że nieustanny wzrost cen mieszkań powoduje jednak spadek opłacalności inwestycji. Jedynym miastem, gdzie stopa zwrotu z zakupu mieszkania na wynajem przekracza 6 proc., jest Gdańsk. W Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu jest to 5–6 proc.
W przyszłym roku eksperci spodziewają się wyhamowania zwyżek cen. Sprzedaż nowych lokali już spada. Ten rok, jak prognozuje firma doradcza Reas, powinien się zamknąć sprzedażą na poziomie 62,5 tys. – to mniej więcej tyle, ile w bardzo dobrym 2016 r. Ubiegłorocznego rekordu, kiedy deweloperzy znaleźli chętnych na 72,8 tys. mieszkań, nie uda się pobić.
Według Barbary Bugaj, analityka Urban.one, mylne są jednak oceny, że mamy kryzys w mieszkaniówce. – Sprzedaż mieszkań na poziomie 2016 r. to wciąż dobry wynik – podkreśla.
– Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest stabilna i nie zapowiada kryzysu, jaki dotknął rynek w 2008 r. – dodaje Iwona Sroka. – Potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż nie są zaspokojone, a wyrównanie liczby lokali przypadających na 1 tys. mieszkańców do średniej unijnej zajmie nam jeszcze kilkanaście lat. Duży popyt, który wciąż przewyższa podaż, stanowi dobrą prognozę dla branży. Pozytywnym zjawiskiem jest skrócenie czasu sprzedaży mieszkań. Dziś sytuacja na rynku nieruchomości, mimo zagrożeń wynikających ze wzrostu kosztów budowy, trudności z dostępem do wykwalifikowanych pracowników czy ze zmniejszającej się dostępności gruntów oraz ryzyka regulacyjnego, jest stabilna – ocenia. Dodaje, że w dobrej sytuacji są spółki, które – tak jak Grupa Murapol – posiadają banki ziemi objęte pozwoleniami na budowę i pełnią rolę generalnego wykonawcy inwestycji.
Pokoje hotelowe i apartamenty
Nie tylko mieszkania na wynajem dają zarobić. Końca hossy nie widać na rynku apartamentów wypoczynkowych i condohoteli. Jak prognozują analitycy firmy Emmerson Evaluation, tylko nad Bałtykiem do 2020 r. przybędzie ok. 7 tys. nowych pokojów w apart- i condohotelach. O 5 tys. powiększy się oferta w górach, a o 3,5 tys. – w największych polskich aglomeracjach. Na Warmii i Mazurach nowe condohotele i obiekty z apartamentami wakacyjnymi zaoferują niemal 350 pokojów. – Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości – potwierdza Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Dynamiczny rozwój turystyki i atrakcyjne zyski z wynajmu krótkoterminowego w miastach popularnych turystycznie lub biznesowo napędzają rozwój rynku apartamentów wypoczynkowych i condohoteli. Ceny ofertowe najbardziej luksusowych lokali mogą sięgać prawie 30 tys. zł netto za mkw. Nie dziwi więc wysyp takich inwestycji.
Jan Wróblewski, współwłaściciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels, jest przekonany, że w nieruchomości zawsze warto inwestować, ale trzeba to robić rozważnie. – Dziś mamy najwyższe ceny mieszkań od dziesięciu lat i dużą podaż lokali na wynajem, więc stopy zwrotu się zmniejszają – potwierdza Wróblewski. – Realnie można osiągnąć góra 4–5 proc. A to nadal duże zyski – mówi. – Sporo wyższe stopy zwrotu są oferowane na rynku condo, co nie znaczy, że są realne. Te na poziomie 6 proc. i więcej, zwłaszcza przy wzroście konkurencyjności na rynku hotelarskim, trzeba włożyć między bajki. Z punktu widzenia właściciela lokalu condo zarabiającego na turystach jest to jednak inwestycja bezobsługowa, bo wszystkim zajmuje operator zarządzający obiektem – dodaje.
Podkreśla, że zawsze najważniejsza jest lokalizacja. – Niestety, przy dzisiejszej, nadzwyczaj dobrej koniunkturze, na rynku mieszkań na wynajem i condohoteli pojawiają się przypadkowe lokalizacje – mówi. – Inwestycje są też często realizowane przez przypadkowych deweloperów, najczęściej bez doświadczenia hotelarskiego czy w zarządzaniu wynajmem.
Potrzebne fundusze
Branża od dawna czeka na REIT-y. Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający spółką deweloperską Cordia Polska, mówi, że ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN), czyli polskich REIT-ach, utworzy nowy mechanizm prawny, który pozwoli pozyskiwać z rynku finansowego środki na refinansowanie wynajmowanych już portfeli mieszkań. – Na rynku pojawi się jednocześnie nowy gracz – firmy inwestujące w najem nieruchomości, tym razem instytucjonalne. Będą one mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe, czyli budynki z lokalami na odrębną własność lub ze spółdzielczym własnościowym prawem – wyjaśnia dyrektor Melaniuk.
A Iwona Sroka komentuje, że tendencje rozwoju rynku funduszy nieruchomości w Europie wskazują wyraźnie na niedostosowanie polskich regulacji prawnych do globalnych trendów, za jakie należy uznać zyskujące od schyłku XX w. popularność w Europie fundusze typu REIT. – Możliwość korzystania ze specjalnego statusu podatkowego, czerpania stałych dochodów z czynszu, jak również korzystania z długoterminowego wzrostu nieruchomości przy jednoczesnej możliwości zbycia udziałów stanowią podstawowe walory tego typu podmiotu – wyjaśnia.
Więcej informacji na temat forum: www.parkiet.com/forum
