Grupujący deweloperów indeks WIG-nieruchomości wspiął się na pułap 2,6 tys. pkt, czyli jest dokładnie na szczycie, na który wdrapał się w lutym 2020 r., tuż przed tym, jak w gospodarkę i rynki uderzyła pandemia. Od marcowego dołka wartość spółek deweloperskich wzrosła o ponad 40 proc.

Czytaj także: Gdzie mieszkania zdrożały najmocniej

Jeśli na giełdzie inwestorzy kupują przyszłość, to powrót indeksu na szczyty oznacza pozytywną ocenę perspektyw rynku nieruchomości, szczególnie mieszkaniowego. Ostatnie dane GUS świadczą o tym, że aktywność deweloperów jest bardzo wysoka. Czy rzeczywiście czeka nas powrót do wzrostowej fazy rynku?

Silnik może się zatrzeć

W styczniu deweloperzy rozpoczęli budowę 12,4 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej i 27 proc. więcej niż w styczniu 2019 r. – jest to najlepsze otwarcie roku w historii. Odkąd w kwietniu i maju ub.r. lockdown ograniczył rozpoczynane inwestycje do 6,2 tys. lokali, w kolejnych miesiącach firmy dwoją się, by nadrobić dołek, bo popyt jest wysoki.

– Deweloperzy mają ciągle spore zaległości. Po wiosennym lockdownie Polacy wrócili do biur sprzedaży, wymuszając odświeżanie i poszerzanie oferty. W 2020 r. firmy rozpoczęły jednak budowę o ponad 8 proc. (prawie 12 tys.) mieszkań mniej rok do roku – mówi Bartosz Turek, analityk HRE Investments. – Początek tego roku przyniósł duże zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Dane z wyszukiwarki Google sugerują, że było ono wyższe niż w 2019 r. Niewykluczone, że wpływają na to rekordowe oszczędności obywateli. Polacy kupują obligacje skarbowe, kruszce, jednostki funduszy inwestycyjnych albo próbują swoich sił na giełdzie, a nawet biorą się do ryzykownych spekulacji na rynku wirtualnych walut. Rynek mieszkaniowy jest uznawany przez wielu za bezpieczną przystań dla kapitału – dodaje Turek.

Podkreśla, że popyt kreują nie tylko szukający ochrony oszczędności przed utratą wartości. Według BIK w styczniu banki udzieliły 37,5 tys. kredytów hipotecznych, tyle samo co rok wcześniej, ale średnia wartość kredytu, o jaki proszą klienci, wzrosła o 6 proc., do 306,5 tys. zł. To skutek wzrostu cen mieszkań.

– Bardzo ważne jest to, że banki obniżają wymagania, akceptują wnioski od osób posiadających 10 proc. wkładu własnego, a nie np. 15–20 proc. – zaznacza Turek.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, zastrzega, że okoliczności są nietypowe i łatwiej dziś mówić o sytuacji społeczno-gospodarczej w perspektywie dwu-, trzyletniej niż o najbliższych miesiącach. – W średnim terminie z dużym prawdopodobieństwem powinniśmy nie tylko wyjść z pandemii, ale i mówić już o nowej normalności. W krótkiej perspektywie naturalne staje się rysowanie różnych scenariuszy. W najbardziej naszym zdaniem prawdopodobnym sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2021 r. powinna być efektem kontynuacji trendów obserwowanych w II połowie 2020 r. – mówi Kirejczyk. Po pierwsze, to wzrost znaczenia rodzin poprawiających warunki mieszkaniowe. Po drugie, dobra sprzedaż luksusowych apartamentów. Po trzecie, słaby popyt osób nastawionych na szybkie wprowadzenie lokali na rynek najmu. A po czwarte, stabilny lub nawet lekko rosnący popyt posiadaczy oszczędności szukających lokaty kapitału.

– W takim scenariuszu nowa podaż, czyli liczba mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do oferty, powinna podążać za bieżącą sprzedażą. W jednych miastach może rosnąć nieco szybciej, a w innych może być zbyt mała, co będzie powodować zmniejszanie się puli dostępnych do zakupu lokali. W takim wariancie przeciętne ceny będą się utrzymywać na stabilnym poziomie albo nawet nieznacznie rosnąć – ocenia Kirejczyk.

Agnieszka Mikulska, ekspert rynku nieruchomości w CBRE, wskazuje, że nowy rok branża rozpoczęła intensywnie: mimo trwającej pandemii i ostrzejszej niż rok temu zimy zaczęto budowę większej liczby mieszkań niż w jakimkolwiek styczniu, odkąd GUS rejestruje dane, czyli od 2005 r. – Z pewnością to popyt spowodował, że deweloperzy starają się nań odpowiedzieć nowymi inwestycjami. Można przy tym zauważyć, że optymistyczne dane GUS stoją w pewnej sprzeczności z coraz częściej zgłaszanymi przez deweloperów problemami z uruchamianiem projektów, w tym z prowadzeniem procedur administracyjnych. Istnieje ryzyko, że w kolejnych miesiącach tego roku zaczniemy mieć do czynienia z problemami po stronie podaży – podkreśla Mikulska.

Opóźnione skutki

Jarosław Jędrzyński, ekspert z portalu Rynekpierwotny.pl, widzi przyszłość w ciemnych barwach. – Gdyby kierować się porzekadłem „jaki styczeń, taki cały rok", zapowiada się kolejny okres prosperity. Z tym jednak może być problem. Widać coraz większą niepewność, jeśli chodzi o koniunkturę całej gospodarki. Covid nie odpuszcza, rynek pracy wydaje się coraz bardziej zagrożony wzrostem bezrobocia, nastroje konsumenckie prawdopodobnie będą słabnąć z miesiąca na miesiąc, a wiele branż może się znaleźć w stanie załamania – mówi Jędrzyński.

Jego zdaniem kondycja rynku najmu raczej się nie poprawia, a najpewniej najgorsze jeszcze przed nami, co jest ważnym czynnikiem zagrożenia dla popytu inwestycyjnego. – Trudno też bez końca powoływać się na niskie stopy procentowe jako gwaranta utrzymywania się wysokiego popytu na nowe mieszkania. Zresztą i w tym przypadku rynek może czekać niemiła niespodzianka w przewidywalnej perspektywie – mówi Jędrzyński. – Argumenty za szybkim powrotem rynku na ścieżkę wzrostu są coraz bardziej wątpliwe, a perspektywa spowolnienia koniunktury sprzedażowej i inwestycyjnej w mieszkaniówce coraz bardziej prawdopodobna – podsumowuje.

Zbigniew Juroszek prezes Atalu

Polski rynek mieszkaniowy nadrabia wieloletnie zaniedbania. Nadrobiliśmy 50 proc., reszta zajmie nam 10–15 lat, ale to nie wyczerpie potencjału. Społeczeństwo będzie coraz bogatsze, będzie popyt na większe lokale. W długiej perspektywie rynek oceniamy pozytywnie. Nawet takie pojedyncze – istotne z punktu widzenia zdrowia i życia – zdarzenia jak pandemia nie są w stanie tego wywrócić.