Wkrótce powszechne uwłaszczenie stanie się faktem. Po dwóch latach zakończyły się prace nad przepisami przewidującymi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa. Zdaniem gmin - to zwykle wywłaszczenie naruszające konstytucję. Zdają sobie jednak sprawę, że wniesieniem wniosku do Trybunału Konstytucyjnego niewiele wskórają. Zanim, bowiem TK zajmie się sprawą, dojdzie już do wywłaszczenia.
Wystarczy jedno mieszkanie
Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jej autorem jest rząd. Parlament zakończył prace nad ustawą i lada dzień podpisze ją prezydent.
Ustawa przewiduje, że właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych i domów jednorodzinnych uwłaszczą się z mocy prawa na gruntach pod blokami oraz domami jednorodzinnymi. Dla budynków wielorodzinnych będzie dodatkowy warunek: musi się w nich znajdować, co najmniej jedno mieszkanie, do którego osobie fizycznej przysługuje prawo własności lokalu.
Przepisów ustawy nie będzie się stosować do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich, a także oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Opłata na 20 lat
Skutki finansowe przekształcenia dla samorządów będą odroczone w czasie. Właściciele lokali i domów będą płacić bowiem za przekształcenie. Wysokość opłaty przekształceniowej wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.
Opłata ma być wnoszona w ratach przez 20 lat. Początkowo dłużej, bo przez 33 lata, mieli ją płacić właściciele lokali użytkowych w blokach. Ostatecznie zdecydowano, że w ich wypadku także będzie obowiązywał okres 20-letni. Opłatę będzie też można zapłacić jednorazowo. Rząd postanowił wprowadzić bonifikaty dla użytkowników, którzy się na to zdecydują.
W wypadku gruntów Skarbu Państwa bonifikaty mają być obowiązkowe. Jeżeli właściciel lokalu (domu) zdecyduje się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym roku – 10 proc.
Natomiast dla gruntach komunalnych to od gmin ma zależeć, czy zastosują bonifikaty i w jakiej wysokości. Czy skorzystają?
– Mamy już gorący okres przedwyborczy i obawiam się, że względy racjonalne mogą zejść na drugi plan – uważa Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza.
Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości
Tydzień temu do samorządów, by stosowały bonifikaty apelował Artur Soboń, wiceminister Inwestycji i Rozwoju.
– Samorządy zgodnie z konstytucyjną zasadą mają autonomię. Dlatego kieruję apel do samorządów, aby rozpoczęły pracę nad korzystnymi dla mieszkańców warunkami przekształcenia i uwzględniały lokalną specyfikę – mówił wiceminister Soboń.
Opłatę przekształceniową można waloryzować raz na trzy lata na podstawie art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z nim – do waloryzacji wykorzystuje się wskaźniki zmian cen nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków. Ogłasza je prezes Głównego Urzędu Statystycznego w formie obwieszczenia w Monitorze Polskim.
Lokale użytkowe: pomoc publiczna
Projekt przewiduje jednak dodatkowe, specjalne zasady przekształcenia dla firm. Chodzi o to, by uniknąć zarzutów ze strony Komisji Europejskiej, że ustawa przekształceniowa narusza unijne uregulowania dotyczące pomocy publicznej.
Firmy uwłaszczą się z mocy prawa, ale przy uwzględnieniu przepisów de minimis. Oznacza to, że jeżeli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu tej pomocy, to przedsiębiorca będzie dopłacał różnicę między wartością rynkową gruntu podlegającego przekształceniu a sumą rocznych opłat przekształceniowych. Wysokość dopłaty będzie ustalana z urzędu w drodze decyzji administracyjnej. W tym celu rzeczoznawca majątkowy będzie przygotowywał operat szacunkowy. Zapłaci za niego przedsiębiorca.
Na nowych rozwiązaniach stracą właściciele lokali użytkowych o dużej wartości. Obecnie limit pomocy wynosi dla firm maksymalnie 200 tys. euro w okresie trzech lat kalendarzowych. Wyjątkiem są przedsiębiorstwa z sektora drogowego transportu towarów, gdzie wynosi on do 100 tys. euro. Firmy w aglomeracjach będą musiały wpłacać nadwyżkę ponad tę kwotę do kasy gminy lub starostwa. Narzucanie przekształcenia budzi poważne wątpliwości natury konstytucyjnej. Firmie nie daje się bowiem wyboru.
Załatwianie formalności
Po Nowym Roku samorządy czeka nie lada wyzwanie związane z wydawaniem zaświadczeń właścicielom lokali oraz domów jednorodzinnych. Według szacunków rządu jest ich w sumie 2,5 mln. Samorządy obawiają się, że wydawanie zaświadczeń może sparaliżować pracę niektórych urzędów. W krótkim, bowiem czasie będą musieli wydać je tysiące.
Zaświadczenie będzie podstawą ujawnienia prawa własności w dziale III ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków. Będą je wydawać w wypadku gruntów Skarbu Państwa – starostowie; ziemi rolnej – dyrektorzy oddziałów rejonowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, nieruchomości wojskowych – dyrektorzy oddziałów regionalnych Agencji Mienia Wojskowego. Gdy chodzi o grunty komunalne zaświadczenia będzie wydawał wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo województwa.
Na wydanie zaświadczeń mają mieć 12 miesięcy licząc od dnia przekształcenia albo 4 miesiące od daty złożenia wniosku przez użytkownika. W zaświadczeniu powinno znaleźć się potwierdzenie o przekształceniu oraz informacja o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, o jej wysokości oraz okresie wpłacania.
Opłata skarbowa za zaświadczenie wyniesie 50 zł.
Zgodnie z ustawą – urzędnik będzie miał 14 dni na przekazania zaświadczenia sądowi (licząc od dnia wydania tego zaświadczenia). Sąd następnie z urzędu dokona wpisu prawa własności do ksiąg wieczystych.
Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich
Związek Miast Polskich jest przeciwny przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów samorządowych. To przecież nic innego jak wywłaszczenie gmin. W świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 roku, każde odgórne wywłaszczenie gmin będzie niekonstytucyjne, zwłaszcza, że nie następuje na cel publiczny. ZMP uważa, że nowa regulacja jest zbędna, ponieważ istnieje od lat procedura przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, z której gminy korzystają, stosując bonifikaty. Rządowy projekt, skierowany do Sejmu 27 czerwca br., nie był konsultowany z przedstawicielami jednostek samorządu terytorialnego w ramach prac Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. Ostateczny projekt skierowany do Sejmu bez przedstawienia go Komisji jest niezgodny z art. 3 ustawy o Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. Tymczasem różni się od wcześniejszej wersji.
