Nieruchomości przemysłowe i logistyczne najbardziej pożądaną klasą aktywów w 17 krajach Europy Środkowo-Wschodniej

Rynki nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie 17 krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-17

1

) są na różnych etapach dojrzałości zarówno pod względem wielkości, jak i tempa rozwoju. Łączna podaż nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych w tym regionie wynosi ponad 50 mln mkw.

Polska liderem regionu

- Polska jest nie tylko największym rynkiem ze wszystkich przeanalizowanych krajów, lecz także najpopularniejszym wśród najemców i deweloperów. W ostatnich pięciu latach łączna ilość dostępnej nowoczesnej powierzchni przemysłowej w Polsce podwoiła się do poziomu 19,6 mln mkw. na koniec pierwszej poł. 2020 r. Do końca tego roku wartość ta prawdopodobnie przekroczy 20 mln mkw. Jeśli chodzi o powierzchnie w budowie, Polska zajmuje drugą pozycję w regionie EMEA, ex aequo z Holandią, tuż za Niemcami. Jest również jednym z czołowych rynków pod względem popytu - wyjaśnia Maciej Chmielewski, senior partner i dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Stabilne stawki czynszów

Stawki czynszów w regionie utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie, przy czym wzrost odnotowano w najbardziej pożądanych lokalizacjach oraz tam, gdzie dostępność była ograniczona. Jak przewidują eksperci Colliers, trend ten będzie kontynuowany, zwłaszcza że popyt utrzymuje się, a koszty budowy w ostatnich kilku latach rosły. Typowe stawki czynszów w regionie wahają się od 2,9 do 5,5 EUR za mkw./mies., przy czym warto zauważyć, że na rynkach będących na wczesnym etapie rozwoju stawki zaczynają się obecnie od 7,0 EUR za mkw./mies. Z kolei stawki czynszów w Polsce wynoszą od 3,1 do 4,9 EUR za mkw./mies., a najwyższe z nich można spotkać w Warszawie.

Ceny gruntów i koszty budowy

W raporcie Colliers znaleźć można też dane nt. cen gruntów (zakładając, że uzyskano pozwolenie na budowę) i kosztów budowy (dla standardowego magazynu). Typowe ceny gruntów w regionie wahają się od 10 do 80 EUR za mkw. Jednakże z uwagi na ograniczoną dostępność gruntów w najbardziej pożądanych lokalizacjach, zwłaszcza w pobliżu centrów ekonomicznych/produkcyjnych, ceny mogą wzrosnąć nawet do 120-150 EUR za mkw.

Typowy koszt budowy „standardowego" magazynu w regionie to 300-600 EUR za mkw. Na niektórych rynkach odnotowano wyższe stawki, jednak w ujęciu ogólnym połączenie wzrostu opłat za materiałów i pracowników przełożyło się na wzrost kosztów budowy aż o 25% lub więcej w ostatnich kilku latach.

Trendy w sektorze

Jednym z sektorów, który najbardziej odczuł skutki pandemii, jest sektor motoryzacyjny. W Europie Środkowo-Wschodniej działa ponad dziesięciu spośród największych na świecie producentów aut, jak również wszyscy najważniejsi dostawcy części oraz usług transportowych i logistycznych zatrudniający setki tysięcy osób. Stąd jakiekolwiek poważne zawirowania w tym sektorze mają znaczące konsekwencje dla całej gospodarki.

Przedsiębiorstwa z branży farmaceutycznej, spedycyjnej i handlu elektronicznego to również duzi gracze w tym regionie, z tym że w przeciwieństwie do branży motoryzacyjnej ich przyszłość rysuje się w jaśniejszych barwach. Gdy już zostanie wynaleziona szczepionka na COVID-19, trzeba będzie ją wyprodukować, przechowywać i dystrybuować w ogromnych ilościach. Można założyć, że realizacja przynajmniej części tego przedsięwzięcia przypadnie krajom Europy Środkowo-Wschodniej.

W ostatnim dziesięcioleciu sektory e-commerce i spedycji w krajach Europy Środkowo-Wschodniej rozwijały się stabilnie. W branży logistycznej działają tutaj największe firmy, takie jak DHL, UPS czy FedEx. W najbliższych latach rozwój branży e-handlu, w tym coraz popularniejsze zakupy online produktów i usług, takich jak artykuły spożywcze, hobbystyczne, budowlane i ogrodowe, sprzęt sportowy, elektronika czy rozrywka, prawdopodobnie przełoży się na wzrost zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowe i logistyczne.

W pierwszej połowie roku w Polsce zaobserwowaliśmy trend wzrostowy w aktywności najemców. Łączny wolumen transakcji wyniósł 2,48 mln mkw., co stanowi wzrost o 28,6% w porównaniu do czerwca 2019 r. W dużej mierze jest to wynik dwóch dużych umów najmu podpisanych w II kw. tego roku przez firmę Amazon (łącznie ok. 273 300 mkw.).

Prawne zachęty inwestycyjne

Większość z 17 krajów Europy Środkowo-Wschodniej zapewnia zachęty inwestycyjne dla sektora nieruchomości przemysłowo-logistycznych w różnym zakresie. Stosowane metody różnią się w poszczególnych krajach, lecz zwykle obejmują programy wsparcia, bezzwrotne dotacje/pomoc publiczną, obniżki/zwolnienia z podatku od osób prawnych, uproszczone regulacje, pomoc ze strony administracji publicznej itp. Zachęty te mają na celu m.in. wspieranie innowacji, zwiększanie aktywności ekonomicznej, tworzenie miejsc pracy oraz poprawę produktywności i konkurencyjności.

Niektóre kraje w regionie (Łotwa, Czarnogóra, Serbia i Słowenia) nie oferują zachęt dostosowanych konkretnie do potrzeb sektora przemysłowo-logistycznego, jednak przedsiębiorstwa w tych krajach mogą korzystać z istniejących zachęt prawnych o charakterze ogólnym. Raport przedstawia te zachęty w rozbiciu na poszczególne kraje, co ułatwia inwestorom wybór odpowiedniej lokalizacji dla swoich inwestycji czy działalności.

- Polski rynek nieruchomości logistycznych cechuje się dużą dynamiką wzrostu i w naszej praktyce widzimy rosnące zainteresowanie inwestycjami w nowe obiekty oraz nabywaniem gotowej powierzchni magazynowej. W szczególności popyt ten wynika z rozwoju e-commerce, zapotrzebowania po stronie operatorów logistycznych, a także dążenia branży do skracania czasu dostaw, a co za tym idzie lokowania magazynów bliżej kraju pochodzenia konsumenta. Obecna sytuacja związana z pandemią COVID-19 stanowi dodatkowy impuls do rozwoju sektora logistycznego, jednocześnie jednak w obecnej sytuacji niepewności w gospodarce wszelkie procesy inwestycyjne i transakcyjne wymagają jeszcze staranniejszego przygotowania i profesjonalnej obsługi na każdym z etapów" - podkreśla Anna Brzoza-Ostrowska, partner w kancelarii CMS specjalizująca się w obsłudze klientów z sektora logistycznego.

Rynek pracy a inwestycje: zmiana trendów

Dla inwestorów zagranicznych szukających niższych kosztów pracy i dostępności wykwalifikowanej siły roboczej region Europy Środkowo-Wschodniej zawsze był jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji. Zainteresowanie to nie słabnie, zmieniły się tylko jego przyczyny.

- Koszty to nadal ważny czynnik, ale inwestorzy doceniają też stabilne warunki rozwoju, których symbolem są tylko niewielkie wzrosty stopy bezrobocia w krajach regionu w następstwie wybuchu pandemii COVID-19. Ponadto dla nowych inwestorów kluczowe są również kwalifikacje pracowników. Pomimo niskiego bezrobocia na poziomie krajowym nadal występują obszary o wysokiej dostępności wykwalifikowanych pracowników gotowych do podjęcia pracy. Pionierzy, którzy zdecydują się zainwestować w tych lokalizacjach, mają szansę uzyskać coś wyjątkowego na rynku pracy, a mianowicie lojalną i zaangażowana kadrę. Niemniej w krótkim okresie przedsiębiorstwa skupiają się bardziej na odbudowaniu niż zwiększeniu poziomu zatrudnienia w obawie przed drugą falą COVID-19. W konsekwencji przewidujemy, że zatrudnienie pracowników tymczasowych zyska na popularności. Pandemia zmieniła również sposób postrzegania potencjalnych pracodawców przez pracowników. W najbliższej przyszłości przewidujemy, że pewność zatrudnienia i stabilność finansowa firmy będą – obok wynagrodzenia i świadczeń pozapłacowych – ważnymi czynnikami decydującymi o wyborze oferty pracy - komentuje Paweł Kopeć, szef działu rozwiązań dla przedsiębiorstw w firmie Randstad.

1