Studium nie wiąże gmin

Od wielu lat władze Poznania planują poszerzyć ulicę Nową – Maya w dzielnicy Starołęka. Przebiega ona przez teren, dla którego są przygotowywane od pięciu lat miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Na razie zapis w tej sprawie zawiera studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Prace nad planami się ślimaczą, a miasto na razie nie ma pieniędzy na poszerzenie drogi.

– Tymczasem właściciele działek przeznaczonych w studium pod tę drogę występują do prezydenta miasta o wydanie warunków zabudowy. Chcą budować na swoich nieruchomościach. Ten zaś konsekwentnie odmawia, powołując się na zapis studium – tłumaczy Bogdan Dąbrowski, radca prawny. Samorządowe kolegium odwoławcze uchyla decyzje prezydenta i przekazuje sprawy do ponownego rozpoznania, unikając przy tym samodzielnego rozstrzygnięcia. W efekcie właściciele występują jeszcze raz o warunki, a prezydent jeszcze raz odmawia. I tak jest od wielu lat.

Tymczasem nie jest to reguła. Gminy postępują różnie. Jedne wydają decyzje o warunkach zabudowy nawet gdy są one niezgodne ze studium, a inne odmawiają. Podobnie jest z sądami administracyjnymi (patrz ramka).

Studium nie wiąże

– Z przepisów wyraźnie wynika, że studium nie ma charakteru prawa miejscowego. Jest to tylko akt polityki przestrzennej, który wiąże jedynie gminy, i to tylko w toku opracowywania miejscowych planów. Natomiast nie wiąże ono jej mieszkańców – uważa Bogdan Dąbrowski. Dlatego wójt, burmistrz, prezydent miasta muszą wydać warunki zabudowy, jeżeli osoba, która o nie występuje, spełnia warunki przewidziane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mówi o tym art. 61 tej ustawy. Zgodnie z nim działka musi być uzbrojona (lub jest szansa na jej uzbrojenie w przyszłości), ma mieć także dostęp do drogi publicznej, a w okolicy ma już być podobna zabudowa. Według Bogdana Dąbrowskiego władze Poznania z tego powodu wcześniej czy później będą musiały wydać warunki zabudowy dla działek zarezerwowanych pod drogę.

Na podstawie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów odrębnych wiele gmin decyduje o wydaniu warunków zabudowy. Efekt tego jest taki, że tereny przeznaczone w studium pod publiczne inwestycje są sukcesywnie zabudowywane. Kiedy w końcu gmina przystępuje do realizacji inwestycji, okazuje się, że teren zarezerwowany pod nią w studium jest już dawno zabudowany. Wtedy gminy rezygnują ze swojego projektu albo muszą wywłaszczać właścicieli, co podnosi koszt inwestycji i przeciąga ją w czasie.

Inwestycje, których nie chce gmina

Według Andrzeja Porawskiego, dyrektora biura Związku Miast Polskich, studium wiąże gminy nie tylko przy uchwalaniu planu. Powinny one kierować się jego zapisami przy wydawaniu warunków zabudowy. W przeciwnym razie gmina będzie musiała godzić się na budowę inwestycji, których nie chce, np. wieżowców wśród domków jednorodzinnych.

– To tak jak w wypadku budżetu. Nie jest on aktem prawa miejscowego i nie wiąże obywateli. Spróbowałby jednak prezydent miasta czy wójt go nie przestrzegać, a naraziłyby się na zarzut naruszenia dyscypliny finansowej – tłumaczy Porawski.

Opinia: prof. Zygmunt Niewiadomski, kierownik Katedry Prawa Gospodarczego w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie

Warunki zabudowy nie muszą być zgodne ze studium, ponieważ jest to akt planistyczny o charakterze jedynie wewnętrznie obowiązującym. Gmina, która nie uchwala miejscowego planu dla danego terenu, godzi się na to, że będzie tam obowiązywał tzw. państwowy, a nie lokalny porządek planistyczny. Oznacza to, że warunki zabudowy muszą być zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa z ustawy o planowaniu oraz z przepisami chroniącymi wartości wysoko cenione, takie jak zabytki czy środowisko. Są wprawdzie pojedyncze orzeczenia sądów administracyjnych, w tym dwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, z których wynika, że warunki zabudowy powinny być zgodne ze studium, ale nie tworzą one linii orzecznictwa.

Więcej na temat gospodarki komunalnej gmin czytaj w serwisie: Samorząd » Zadania » Gospodarka komunalna