Mikroplany zagospodarowania przestrzennego

Naczelny Sąd Administracyjny przesądził, że rada miasta może uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tylko dla jednej nieruchomości będącej akurat własnością przedsiębiorcy Dariusza B. Według NSA przepisy nic nie mówią, jaką powierzchnię powinien on obejmować. Mikroplany są więc dozwolone.

W imię estetyki

W sprawie chodziło o działkę przy placu Wiosny Ludów w Poznaniu. Plac znajduje się w samym centrum miasta, niedaleko starówki. Cały jest zabudowany z wyjątkiem jednej działki, należącej do Dariusza B. Stoi na niej niezbyt urodziwa budka z kurczakami z rożna.

Rada miasta postanowiła uchwalić plan tylko dla tej jednej działki, by w ten sposób narzucić Dariuszowi B. sposób jej zagospodarowania. Mikroplan dopuszczał jej zabudowę budynkiem usługowo-mieszkaniowym. Zakazywał jednak umieszczania na niej reklam wielkoformatowych.

Przeciwko miejscowemu planowi zaprotestował właściciel działki Dariusz B. Wystąpił ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Jego zdaniem plan w żaden sposób nie spełnia swoich podstawowych funkcji, a mianowicie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na terenie gminy. Dotyczy bowiem pojedynczej działki. Ogranicza też jego prawo własności. Nie może jej zabudować tak jak chce. Nie może też stawiać na niej reklam.

Tymczasem na sąsiedniej działce znajduje się centrum handlowe Kupiec Poznański, na którym wiszą wielkoformatowe reklamy i miastu to nie przeszkadza.

Władze miasta broniły się, że nie ma sensu uchwalać planu dla całego placu, skoro jest już zabudowany. A sporna działka jest fragmentem zespołu urbanistyczno-architektonicznego centrum Poznania wpisanego do rejestru zabytków. W tym konkretnym przypadku plan nie zakazuje zabudowy, wręcz pozwala na budowę wielokondygnacyjnego budynku. Trudno więc zgodzić się z zarzutem skargi, że doszło do „wywłaszczenia".

Mikroplany dozwolone

WSA w Poznaniu oddalił skargę. Zdaniem sądu, skarżący nie wykazał w jakikolwiek sposób zarzucanego organom naruszenia trybu sporządzania planu z naruszeniem jego interesu prawnego.

Tymczasem gminy w ramach władztwa planistycznego mają prawo samodzielnie rozwiązywać lokalne problemy dotyczące ładu przestrzennego. A to oznacza, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może więc wkraczać w prawo własności Dariusza B. (art. 140 k. c.).

WSA zauważył również, że przepisy nie wprowadzają zakazu wszczynania i przeprowadzania procedury planistycznej dla pojedynczej działki. Choć – według WSA – celowość i słuszność takiego rozwiązania może budzić w wątpliwości. Tam gdzie nie ma planu, to działkę można zagospodarować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Według WSA nie można jednak pominąć różnic pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy, która stanowi jedynie potwierdzenie, że planowany przez inwestora sposób zagospodarowania terenu nie narusza ładu przestrzennego na danym obszarze, a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który pozytywnie i władczo określa granice wykonywania prawa własności nieruchomości położonych na obszarze jego obowiązywania. Inaczej rzecz ujmując, w planie miejscowym oprócz tego, że organ wprowadza uregulowania wynikające z przepisów szczególnych obowiązujących na danym obszarze, to również posiada uprawnienia kształtujące, których nie może realizować organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy.

Rada miasta miała prawo ograniczyć uprawnienia właścicielskie, przede wszystkim w zakresie tymczasowego zagospodarowania nieruchomości, dopuszczalności lokalizowania na nieruchomości wolnostojących urządzeń reklamowych oraz lokalizacji szyldów, tablic informacyjnych itp.

Sąd wyjaśnił, że uchwalenie planu miejscowego nie uniemożliwia zarówno realizacji zabudowy w oparciu o ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, jak i nie nakazuje likwidacji dotychczasowego zagospodarowania.

To, że na fasadach sąsiednich budynków znajdują się tzw. reklamy wielkopowierzchniowe nie oznacza obowiązku dopuszczenia tego rodzaju reklam na nieruchomości skarżącego.

Teren wpisany do rejestru zabytków

Dariusz B. odwołał się do NSA. Ale i ten nie miał wątpliwości, że miejscowy plan jest zgodny z prawem. NSA podkreślił, że działka leży w ważnym dla Poznania rejonie. Rada miasta miała więc prawo uchwalić taki plan. Nie ma znaczenia, że nie obejmuje on działek sąsiednich.

Teren objęty planem jest wpisany do rejestru zabytków, jako fragment zespołu urbanistyczno-architektonicznego centrum miasta Poznania, a rozporządzeniem prezydenta RP został uznany za pomnik historii „Poznań – Historyczny zespół Miasta".

W związku z tym – zdaniem NSA – Nie sposób nie zgodzić się ze stanowiskiem WSA, że instalowanie w takim obszarze miasta reklam wielkopowierzchniowych stanowi element szpecący przestrzeń publiczną, naruszający tym samym ład przestrzenny oraz krajobraz kulturowy miasta.

–To, że na okolicznych budynkach znajdują się reklamy wielkopowierzchniowe nie oznacza, że uchwalając plan miejscowy gmina zobowiązana była utrzymać dotychczasową praktykę wykorzystywania elewacji frontowych budynków w sposób zakłócający przestrzeń publiczną tej części miasta – podkreślił NSA.

Trudno również zarzucić analizowanemu aktowi prawa miejscowego, że swoimi postanowieniami nie wpłynął na sposób kształtowania przestrzeni nieruchomości znajdujących się poza planem.

Przy tym raz jeszcze zasadnym wydaje się podkreślenie – zdaniem NSA – że celowość objęcia planem takiego a nie innego obszaru miasta należy do wyłącznych kompetencji organu stanowiącego i wykracza poza regulacje prawne, w ramach których możliwa jest ingerencja sądów administracyjnych.

Było uzasadnienie

Ponadto, próba wpłynięcia przez gminę na zmianę dotychczasowych praktyk wykorzystywania elewacji frontowych budynków została przez organ przekonująco uzasadniona.

Ponadto, brak ustaleń planistycznych dla sąsiednich nieruchomości nie stoi w opozycji do uprawnienia i woli organu możliwie szybkiego zabudowania objętej miejscowym planem nieruchomości w sposób odpowiadający zabudowie bezpośrednio sąsiadującej. Wprost przeciwnie, przyjęte rozwiązania planistyczne wskazują, że w zakresie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu dążono do dostosowania zabudowy działki budowlanej pod względem wysokości, zasad podziału elewacji i proporcji otworów do przylegającej zabudowy, przy dopuszczonej 100 proc. możliwości zabudowy działki.

W takiej sytuacji nie można zarzucić władzom miasta braku konsekwencji w działaniach planistycznych, skoro zasad takich w stosunku do terenów sąsiednich gmina do tej pory nie unormowała, a badanie przyczyn takiego stanu rzeczy wykracza poza przedmiot sprawy jak i zakres kontroli działań organów jednostek samorządu terytorialnego sprawowany przez sądy administracyjne – uznali sędziowie.