Jarosław Szczepański: Pożytki z podatku katastralnego

Jedną z plag XXI wieku jest brak dostępności mieszkań i przekształcenie ich w środek przetrzymania wartości pieniądza. Arystoteles powiedziałby, że to niesprawiedliwe: każdy przedmiot powinien być używany zgodnie z jego przeznaczeniem, a przeznaczeniem mieszkania jest to, żeby ktoś (właściciel lub najemca) w nim mieszkał. Filozof odrzucałby więc dzisiejszy porządek rzeczy, a być może wskazał równocześnie na kamień filozoficzny – pewnego rodzaju panaceum na szereg bolączek pośrednio związanych z kryzysem mieszkaniowym. Tym poszukiwanym przez polityków i ekspertów rozwiązaniem może być podatek katastralny, który (co wynika z doświadczenia amerykańskiego):

- przyczynia się do ograniczenia tempa wzrostu wartości nieruchomości,

- przyczynia się do zwiększenia podaży nieruchomości na wynajem,

- opodatkowuje kapitał niebędący „w obrocie” i nieprzyczyniający się do wzrostu PKB,

- zwiększa podaż nieruchomości, gdyż jest jednym z bodźców migracji wewnętrznych,

- zwiększa autonomię i konkurencyjność samorządów.

Ponadto nie jest – wbrew obiegowej opinii – podatkiem wywłaszczeniowym, a modelowo jest poddawany najszerszej możliwej demokratycznej kontroli i posiada szereg zabezpieczeń chroniących najuboższych. Przy tym wszystko to zadziałać może, jeśli jest to podatek powszechny i prosty, tj. obejmujący wszystkie nieruchomości (mieszkalne i komercyjne), czyli jest płacony „od pierwszego mieszkania”.

Polityka fiskalna i budżetowa samorządów

Katastralny jest fundamentem finansowania samorządów. Uzasadnieniem jest tu powiązanie położenia nieruchomości z miejscem płatności w związku ze zużywaniem infrastruktury. Katastralny zniechęca do utrzymywania pustostanów, więc powiązanie zużywania infrastruktury przez użytkowników nieruchomości jest co do zasady trafne, jedynie osoby bardzo zamożne mogą opłacać nieruchomości, które „stoją puste”.

Podatek wyliczany jest na podstawie oszacowanej wartości nieruchomości (ang. assesed value). Wartość oszacowana to wartość wskazana przez audytora, który w warunkach amerykańskich pochodzi, jak wszyscy urzędnicy nawet niskiego szczebla, z wyborów powszechnych. Szacowanie wartości odbywa się co roku lub co kilka, np. sześć lat. Wymiar podatku może być wyliczany od całości bądź części kwoty oszacowanej. Podatek zazwyczaj efektywnie wynosi 1–1,5 proc. wartości nieruchomości. Przy czym samorządy mogą poruszać się w widełkach określonych w ustawie. Szacunki prowadzone są przez hrabstwa, ale audytorzy wybierani są w wyborach powszechnych dla dystryktów (w warunkach polskich to byłyby jednostki pomocnicze gmin, tj. sołectwa lub osiedla – osiedla w rozumieniu administracyjnym, a nie potocznym). Do pomocy w szacowaniu mają dostęp do historycznych danych transakcyjnych oraz zautomatyzowanych systemów przeliczania wartości oszacowanej. Wartość oszacowana nie jest więc wyliczana poprzez inspekcję każdego domu z osobna, ale dokonywana półautomatycznie dla całych dystryktów.

Wartość raz oszacowana jest trwałą podstawą wyliczenia podatku. Zmiany wpływu z podatku katastralnego rok do roku są łatwe do przewidzenia, znając tendencje na rynku nieruchomości.

W wielu stanach właściciele zabezpieczeni są przed nagłą podwyżką podatku przez ograniczniki, np. 2 proc. w skali roku. Szybki wzrost cen transakcyjnych nie będzie więc wpływał bardzo na wymiar podatku.

Przykład praktyczny:

Dom kupiony w 1970 r. przez dzisiejszych emerytów, którego wartość rynkowa tj. 20 tys. USD będąca podstawą do wskazania wartości oszacowanej opodatkowany był w wysokości 200 USD, co jest stałą podstawą wyliczenia wymiaru podatku bez względu na realną bieżącą wartość nieruchomości. Zakładając wymiar podatku katastralnego na poziomie 1 proc. i maksymalny 2 proc. wzrost wymiaru podatku od aktualnego jego wymiaru, to w pierwszym roku bez względu na potencjalny boom lat 70. podatek mógł wynieść maksymalnie 4 USD. Dziś nieruchomość może być warta (jest to przykład prowadzony dla Kalifornii) 5 mln USD, a podatek nawet przy procencie składanym to ułamek tego, co płaci ktoś, kto kupił dom teraz. Dziś wymiar podatku to 50 tys. USD rocznie od takiej samej nieruchomości kupionej wczoraj, a nie w 1970 roku.

Podatek nie ma charakteru wywłaszczeniowego – sama jego obecność w systemie amerykańskim wpływa korzystnie na relację ceny mkw. do średniej pensji. Brak charakteru wywłaszczeniowego związany jest również z obecnością ulg, jak:

- ogólna ulga rezydencjalna – każdy może uzyskać ulgę na jeden dom,

- ulga dla emerytów lub osób niepełnosprawnych – po ukończeniu 65. roku życia,

- ulga dla weteranów lub niepełnosprawnych weteranów,

- ulga dla wdów i wdowców po first responders (najogólniej chodzi tu o służby), którzy zginęli w akcji.

Ulgi te są kwotowe i każdy samorząd może ustalać własne. Zupełne zwolnienie możliwe jest w kilku przypadkach, o ile prócz sytuacji życiowej spełnione są kryteria dochodowe.

Polityka oświatowa

Katastralny jest modelowo podstawowym źródłem utrzymania szkół powszechnych – przy czym niejednym, budżet centralny zawsze w pewnym stopniu wspiera choćby inwestycje infrastrukturalne. Polityka oświatowa w modelu obecności podatku katastralnego zakłada więc, że to lokalna wspólnota utrzymuje własne szkoły. Ceny nieruchomości w dystrykcie determinują wpływy do budżetu lokalnego, a to się przekłada na finansowanie szkół. Szkoły rejonowe będą więc lepiej doinwestowane w dzielnicach o wyższym podatku katastralnym. To wpływa na system migracji wewnętrznych. Rodzice dzieci w wieku szkolnym – o ile nie są w stanie np. pokryć czesnego w szkole prywatnej – przeprowadzają się do dzielnicy, która ma wyższe podatki, żeby mieć dostęp do lepszych publicznych szkół. Po ukończeniu szkoły średniej często przeprowadzają się do dzielnicy lepiej dostosowanej do ich bieżących potrzeb i lepiej dostosowanej podatkowo. Podobnie osoby bezdzietne mogą tak dobierać dzielnice, żeby katastralny i finansowana z niego infrastruktura im odpowiadała.

Polityka ludnościowa

Katastralny ma wpływ na migracje wewnętrzne – tak w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej, sytuacji majątkowej oraz cyklem życia. Przez obowiązek opłacania ok. 1–1,5 proc. wartości i co za tym idzie znacznych kwot, ludzie szukają nie tylko nieruchomości, które są w stanie kupić „zadłużając się pod korek”, ale również w takich dzielnicach i z taką infrastrukturą, na jakiej utrzymanie ich stać i na jaką chcą łożyć. W odróżnieniu od PIT, jaki płacimy w Polsce, nie da się „uciec” do innej gminy z podatkiem katastralnym w USA. Tam, gdzie mamy nieruchomość, tam płacimy podatek i idzie on na utrzymanie tego, z czego korzystamy my, nasza rodzina i goście (ew. najemcy) na co dzień.

Katastralny wpływa też na ujednolicenie czy homogenizację osiedli. Dla przykładu w Columbus, OH, Bexley to dzielnica prawników i lekarzy, Arlington to dzielnica wykładowców z OSU, Whitehall to dzielnica białej biedoty, Bronzeville to dzielnica niezamożnych czarnych. Ludzie z podobnych klas (majątek) i warstw (styl życia) społecznych mieszkają obok siebie. To zwiększa prawdopodobieństwo zawiązania więzi społecznych i może zmniejszać alienację.

Polityka mieszkaniowa

Katastralny ogranicza tempo wzrostu cen nieruchomości. Dla przykładu w Ohio rok do roku w 2024 roku nieruchomości podrożały 4,7 proc., w Polsce przeciętnie 8 proc., przy czym Money.pl wskazuje, że w niektórych miastach, jak Katowice o 22 proc. a w Rzeszowie i Gdańsku o 12 proc.. W podobnej wielkości i wadze miast (proporcjonalnie) w Ohio ceny wzrosły odpowiednio: w Cleveland o 10,9 proc., Cincinnati o 5,6 proc., a w Toledo o 3 proc. W stolicy Polski wzrost był o 8 proc., w stolicy Ohio – Columbus, o 4,1 proc., czyli podobnie do średniej stanowej, choć delikatnie mniej. W odniesieniu do przeciętnych cen domów i przeciętnych zarobków sytuacja też ma się istotnie lepiej w USA niż w Polsce.

Implementacja podatku katastralnego w Polsce na wzór amerykański, tj. ad valorem, a nie od powierzchni (gdzie duży, stary dom na wsi będzie kosztować podatkowo więcej niż kawalerka w Warszawie – szczególnie uwzględniając, że na wsiach i w mniejszych miastach powierzchnie domów są większe niż w dużych miastach, bo ceny mkw. są niższe) wraz z systemem zabezpieczeń może być podstawą budowy nowej logiki systemowej w Polsce.

Podatek ten mógłby zastąpić (lub przyczynić się do minimalizacji) PIT i docelowo od podatku katastralnego powinny być robione odpisy np. na NGO czy tak jak we Włoszech odpis na uniwersytety lub w innych krajach europejskich na związki wyznaniowe. Dziś odpisy są od PIT. Mógłby również być wpleciony w system polityki demograficznej, gdyby system ulg socjalnych rozwinąć na rodziny wielodzietne, nie tylko osoby w wieku podeszłym czy niepełnosprawne. Mógłby również być elementem wprowadzającym dodatkowy obszar konkurencji między gminami i realne narzędzie walki z depopulacją mniejszych miejscowości, które mogłyby oferować lepsze warunki fiskalne dla mieszkańców.

Czy jednak rzeczywiście podatek katastralny jest kamieniem filozoficznym? Raczej nie, natomiast wprowadzony mądrze i z uwzględnieniem zabezpieczeń społecznych, jest elementem stabilizującym rynek nieruchomości, zwiększającym autonomię samorządów. Tylko trzeba się odważyć wprowadzić go od pierwszej posiadanej nieruchomości, inaczej będzie elementem komplikującym i tak skomplikowany system podatkowy, a oczekiwane efekty z nim związane mogą się w ogóle nie pojawić.

Podatek ten powinien być wdrażany przez kilka lat, tak żeby dać czas rynkowi dostosować ceny do obciążeń podatkowych, jakie będą z nimi związane. Drogie nieruchomości staną się bowiem potencjalnie niesprzedawalne za ich obecną wartość wycenianą przez pośredników. Podobnie rozważyć należy sukcesywne dochodzenie do podatku od pełnej kwoty oszacowanej – a zacząć od jej ułamka, znów by dać czas by rynek i transakcyjne ceny referencyjne dostosowały się do nowych realiów prawno-fiskalnych. Pierwszym krokiem jest jednak obalić mit o charakterze wywłaszczeniowym – wrażeniu, które wynika z absurdalnie wysokich dziś cen.

Autor jest dr hab., pracownikiem badawczo-dydaktycznym Wydziału Nauk Politycznych i Studiów Międzynarodowych Uniwersytetu Warszawskiego