W styczniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3 tys. mieszkań – wynika ze wstępnego monitoringu Otodom Analytics. Ostateczny wynik będzie prawdopodobnie bliższy 2,8 tys. To poziom zbliżony do obserwowanych w ostatnich miesiącach – mimo kampanii promocyjnych deweloperów. W otoczeniu wysokich stóp utrudniony dostęp do kredytów i wysokie ceny mieszkań robią swoje.
Z danych Otodom Analytics wynika, że po grudniowym wyjątku wróciła tendencja, że firmy wprowadziły na rynek więcej lokali niż w tym czasie sprzedały – w styczniu było to 3,8 tys. mieszkań.
– Bezpośrednim skutkiem przewagi bieżącej podaży nad popytem jest nowy rekord liczby lokali w ofercie. Na koniec stycznia oferta przekroczyła 57 tys. mieszkań – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku w Otodom Analytics.
Ceny się uspokoiły
Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Do oceny stosuje się wskaźnik wyprzedaży oferty – czyli ile czasu zajęłaby wyprzedaż całej dostępnej oferty, bez dodawania nowych projektów, przy dotychczasowym tempie sprzedaży. Za okres świadczący o równowadze przyjmuje się cztery–sześć kwartałów. Na koniec stycznia w środku tego przedziału mieściły się Warszawa, Trójmiasto i Wrocław, lekko ponad sześć był Poznań. W Krakowie to bliżej siedmiu kwartałów, Łodzi – ponad osiem, a Katowicach – dziesięć.
– Pierwszy raz od listopada 2022 r. wskaźnik wyprzedaży oferty dla każdego z siedmiu największych rynków jest dłuższy niż pięć kwartałów. Choć ostrzegawcza, sygnalizująca nadpodaż, wartość tego wskaźnika zaczyna się od poziomu sześciu kwartałów, to obserwowana w ostatnich miesiącach na wszystkich rynkach tendencja wywołuje uzasadniony niepokój firm deweloperskich – wskazuje Kuniewicz.
Czytaj więcej
Po październikowym wystrzale w listopadzie deweloperzy przyhamowali, ale i tak budują dużo.
Czy ta sytuacja ma przełożenie na ceny? Kuniewicz przyznaje, że deweloperskiego niepokoju w cenach oferowanych za mkw. na razie nie widać. Wobec grudnia ceny są stabilne: od 0,2 proc. wzrostu w Warszawie po 0,6 proc. spadku w Łodzi. Wskaźnik ten nie mówi wszystkiego, bo w Łodzi przy spadku stawki za mkw. przeciętna cena całkowita mieszkania wzrosła.
– Analiza zmian cen, jakie nastąpiły w ciągu roku, potwierdza jednak wyraźną tendencję wygaszania wzrostów. Na koniec stycznia po raz pierwszy od 2022 r. na żadnym z analizowanych rynków roczny wzrost średnich cen nie przekroczył 10 proc. – mówi Kuniewicz. W Krakowie wzrost sięgnął 9,7 proc., w Poznaniu – 0,9 proc.
Pozorny ruch na rynku wtórnym
Według danych Otodom po dwóch miesiącach redukcji w styczniu oferta wzrosła także na rynku wtórnym – do 53,2 tys. ogłoszeń. To wciąż poniżej rekordu z października (57,1 tys.). Największa zmiana, jaka nastąpiła na rynku wtórnym, wiąże się z zachowaniem popytu. W pierwszych tygodniach roku widać było spektakularny wzrost aktywności poszukujących lokalu. Ale ten wzmożony ruch nie oznacza wzrostu liczby transakcji.
Czytaj więcej
Sprzedaż lokali w ostatnich miesiącach nie powala, ale jest solidna – biorąc pod uwagę koszt kredytów i brak programów wsparcia popytu.
– Mimo tak dużego zainteresowania zakupem mieszkania styczeń nie był łatwym miesiącem dla oferujących mieszkania na sprzedaż. Zarówno firmy deweloperskie, jak i prywatni właściciele, a nawet specjalizujące się w sprzedaży agencje nieruchomości – wszyscy sprzedający zmagali się z niską skłonnością kupujących do sfinalizowania zakupu – przyznaje Kuniewicz. Wraz ze wzrostem liczby oferowanych mieszkań i stabilizacją cen osoby aktywnie poszukujące mieszkania w celu zakupu w naturalny sposób wydłużają czas podejmowania decyzji. Jest to możliwe także dzięki wysokiej elastyczności trzeciego segmentu rynku mieszkaniowego, jakim jest rynek najmu, na którym w siedmiu największych miastach na koniec stycznia w ofercie było 16 tys. lokali, o 15 proc. więcej niż miesiąc wcześniej – dodaje.
Stabilizacja w kredytach
Według danych Biura Informacji Kredytowej w styczniu o pożyczkę mieszkaniową (zakup lokum lub refinansowanie – niestety, nie ma danych dla poszczególnych grup) wnioskowało 28,3 tys. osób, o 8,8 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. To niemal dokładnie średnia z 12 ostatnich miesięcy, wyjąwszy specyficzny październik, kiedy nastąpił chwilowy wyskok wniosków. To również o 25,5 proc. więcej niż w styczniu 2024 r., który był również specyficznym miesiącem – pierwszym po zamknięciu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W przeliczeniu na dzień roboczy banki i SKOK-i przesłały do BIK w styczniu zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 36 proc. niż rok wcześniej. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 441,5 tys. zł, o 3,4 proc. więcej niż rok wcześniej i o 0,8 proc. mniej niż w rekordowym grudniu ub.r.
Czytaj więcej
Kilku deweloperskim spółkom III kwartał br. przyniósł sprzedaż gorszą niż dołek pandemii czy kryzysu kredytowego. Menedżerowie oczekują lepszej ko...
– Spodziewałbym się w tym roku raczej stabilizacji średniej kwoty wnioskowanego kredytu mieszkaniowego, na co może wpływać stabilizacja cen na rynku nieruchomości. Na 2025 r. prognozujemy niewielki – o 1,2 proc., do 88,2 mld zł – wzrost wartości sprzedaży kredytów mieszkaniowych przy założeniu, że nie pojawi się istotna obniżka stóp ani atrakcyjny nowy program dopłat – mówi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
W całym 2024 r. udzielono kredytów mieszkaniowych o wartości 87,1 mld zł. W okresie styczeń–kwiecień udzielano jeszcze pożyczek w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – w sumie było to 13,6 mld zł.
